（2017）辽01民终4984号

裁判日期: 2017-05-24

公开日期: 2017-06-28

案件名称

上诉人菁华医院管理有限责任公司与被上诉人华润（沈阳）地产有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

菁华医院管理有限责任公司,华润（沈阳）地产有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2017）辽01民终4984号上诉人（原审被告）：菁华医院管理有限责任公司，住所地沈阳市和平区十二纬路13号。法定代表人：路海宽，该公司经理。委托诉讼代理人：张继辉，北京市中淇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：华润（沈阳）地产有限公司，住所地沈阳市和平区青年大街***号。法定代表人：唐勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：王晓轩，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。上诉人菁华医院管理有限责任公司因与被上诉人华润（沈阳）地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院［2015］沈和民二初字第02582号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。菁华医院管理有限责任公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、双方签订的房屋租赁合同未生效，上诉人不存在违约事实。上诉人公司成立日期在合同签订时间之后，合同签订时上诉人不具备法律上主体资格。公章系公司成立前刻制，违反法律规定，致使合同不生效。合同亦因缺少法定代表人或授权代表签字未生效。二、房屋交接书面材料不能证明房屋已经交付，一审法院证据采信不当，认定事实错误。虽然房屋及设备验收表和关于华润大厦交付租区内天花板安装温馨提示及房屋照片上均盖有公章，但法定代表人签字系伪造，被上诉人同样未尽到注意义务。同时上述材料不等同交付，不能证明房屋已经交付使用。关于非固定车位移交的书面材料无双方签字盖章，不具备证据效力，无法采信作为认定事实依据。物品和文件签收记录只有赵某签字，无上诉人盖章和法定代表人签字，不具备证据效力。解除合同通知书证明被上诉人亦认可上诉人没有接收涉案房屋，被上诉人说法自相矛盾。华润（沈阳）地产有限公司辩称，请求维持原判。出租方尽到一切应尽的审慎义务，案涉材料上上诉人公章真实，租赁事宜办理人员是上诉人工商档案留档的授权工作人员，同时其亦是区政府的政府工作人员，我方有理由相信加盖公章的租赁合同的法人签字是真实的。租赁合同上路海宽签字与公司档案中路海宽签字是同样的。华润（沈阳）地产有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令菁华医院管理有限责任公司向华润（沈阳）地产有限公司支付欠付租金54,320元、欠付物业管理费23,280元，并支付上述欠款的滞纳金（自欠付之日起按日千分之五计算至实际清偿之日止，截至起诉之日，滞纳金计为10,146元）；2、请求法院判令菁华医院管理有限责任公司向华润（沈阳）地产有限公司支付欠付租赁保证金197,880元并支付上述欠款的滞纳金（自欠付之日起按日千分之五计算至实际清偿之日止，截至起诉之日，滞纳金为60,353）；3、请求法院判令菁华医院管理有限责任公司向华润（沈阳）地产有限公司支付实现债权的费用5,000元；4、本案诉讼费用由菁华医院管理有限责任公司承担。一审法院认定事实:2015年1月，华润（沈阳）地产有限公司（出租方、甲方）与菁华医院管理有限责任公司（承租方、乙方）签订《华润大厦租赁合同》一份，约定华润（沈阳）地产有限公司将华润大厦第12层第07单元出租给菁华医院管理有限责任公司作为办公用途使用，建筑面积388平方米，期限自该物业交付之日起至2017年3月31日止，乙方享有31日的免租装修期（期限自2015年3月1日起至2015年3月31日止），月租金为每平方米每月140元，月租金总额为54320元，首月租金与免租装修期结束之次日支付，其余每月租金须于每月第10日之前支付，管理费为每平方米每月30元，月管理费总额为11640元，首月管理费于该物业交付之日起3日内支付，其余月份管理费于每月第10日之前支付，乙方须自行负担与该物业使用有关的电话费、水费、电费及其他费用……其中第3.2条约定，乙方享有31日的免租装修期，期限自2015年3月1日起至2015年3月31日止；第3.3条约定，免租装修期内，乙方无需交付租金，但仍需承担管理费、空调冷却水费（如有）以及其他费用（如水费、电费、电话费等）；第5.2条（租赁保证金）约定，5.2.1.乙方应向甲方交纳相当于3个月租金加管理费数额的租赁保证金，该租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证；5.2.2.租赁保证金共计197880元，乙方应在该物业交付之日前向甲方交纳……；5.2.3.甲方须在本合同终止（不论基于何种原因）及乙方把该物业交还给甲方，且双方就租赁该物业而产生的一切权利和义务处理完毕后10个工作日内，向乙方退还该租赁保证金；第12.1条约定，在租赁期限内，乙方逾期交付租金和/或管理费和/或水、电及其他费用的，则每逾期一日，应按照逾期交付金额的5‰支付滞纳金，直至应交费用及滞纳金全部付清；第12.4条约定，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，且经甲方书面通知后30日内未予纠正的，甲方有权单方面终止本合同，收回该物业，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿……12.4.5拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部达到30日的……；第12.5条约定，甲方依据本合同第12.4条单方终止合同的，应当书面通知乙方在提前终止日后5日内迁离并交回该物业；租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；第12.7条约定，……如果乙方未依合同约定缴付租金，经甲方累计两次催告信函送达乙方后，乙方仍置之不理，甲方可终止租赁合同，开锁请公证人到所出租物业内检视物业状况，乙方不得有异议。公证费用及物品保管费用由乙方承担；第12.8条约定，甲方因向乙方催讨租金或其他费用引起的所有合理费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有合理费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支；第14.2条约定，任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出后第3个工作日将被视为已送达……；第15.11条约定，本合同自双方法定代表人或授权代表签字并加盖各自的公章或合同专用章之日起生效……。庭审中，菁华医院管理有限责任公司对上述租赁合同真实性提出异议，并申请对该合同的所盖菁华医院管理有限责任公司印章及法定代表人签字进行鉴定。经该院依法委托鉴定机构鉴定，鉴定机构出具的鉴定意见为租赁合同中的印章与样本中菁华医院管理有限责任公司印章印文是同一枚印章盖印；租赁合同中“路海宽”签名字迹与样本中的“路海宽”签名字迹不是同一人所写。据此，因租赁合同上菁华医院管理有限责任公司印章系真实的，故可以认定该份证据的真实性。2015年2月2日，华润（沈阳）地产有限公司向菁华医院管理有限责任公司交付了案涉房屋，并签署了相关交接材料，包括房屋及设备验收表、关于华润大厦交付租区内天花板安装温馨提示、物品及文件签收记录、案涉房屋交接时状况照片及关于非固定车位移交的书面材料。虽菁华医院管理有限责任公司对交接材料的真实性存有异议，但因房屋及设备验收表、关于华润大厦交付租区内天花板安装温馨提示及房屋照片上均盖有菁华医院管理有限责任公司公章，故对组证据的真实性，该院予以确认。合同签订后，菁华医院管理有限责任公司未向华润（沈阳）地产有限公司交纳过租金、管理费及租赁保证金。2015年4月28日华润（沈阳）地产有限公司向菁华医院管理有限责任公司发出《解除合同通知书》，上载：“……在合同履行过程中，贵司违反合同规定，未按合同约定接收该物业，未按合同约定交纳租赁保证金，自2015年2月28日开始拖欠我司租金、管理费等费用。为此，我司根据合同第六条、第十二条之有关约定郑重向贵司发出如下通知：一、贵、我双方签订的合同编号为：CRCSY15-OLA003-(01-27)的《华润大厦租赁合同》于本通知书送达之日正式解除。二、截至2015年4月24日止，贵司尚拖欠我司租赁保证金、租金、管理费等费用共计275480元。贵司应于本通知书送达之日起五日内付清所欠全部费用及违约金。租金、管理费将按合同约定标准继续计算至合同解除之日。三、我司保留追究因贵司违约导致我司对该商铺原有装修拆除发生费用及贵司违约对我司造成其他损失的权利。”。菁华医院管理有限责任公司于2015年4月30日收到该解除通知书。一审法院认为，因上述租赁合同中约定“自双方法定代表人或授权代表签字并加盖各自的公章或合同专用章之日起生效”，而经鉴定，该租赁合同上菁华医院管理有限责任公司印鉴确系菁华医院管理有限责任公司在备案印章所盖，但法定代表人处的“路海宽”签字并非其本人所写，故依照上述合同约定，因缺少菁华医院管理有限责任公司法定代表人签字而导致租赁合同在签订该合同当时未生效。但之后，由于华润（沈阳）地产有限公司所提交的有关房屋交接的书面材料中，房屋及设备验收表、关于华润大厦交付租区内天花板安装温馨提示及房屋照片上均盖有菁华医院管理有限责任公司公章，能够认定华润（沈阳）地产有限公司已将案涉房屋交付给菁华医院管理有限责任公司，也即华润（沈阳）地产有限公司履行了交付房屋的主要义务，菁华医院管理有限责任公司也已接受，至此，上述租赁合同已经实际履行，该合同成立并已生效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担违约责任。本案中，双方签订房屋租赁合同并实际履行后，菁华医院管理有限责任公司未按合同约定支付租金及管理费，华润（沈阳）地产有限公司解除与菁华医院管理有限责任公司的租赁合同行为符合法定解除条件，该院予以确认。合同解除时间为菁华医院管理有限责任公司收到解除通知之日的2015年4月30日。在该租赁合同解除后，菁华医院管理有限责任公司亦应承担相应的违约责任，并应按照合同约定给付欠付的租金及支付相应的管理费，即2015年4月1日至2015年4月30日的租金54,320元，2015年3月1日至2015年4月30日的管理费23,280元。关于华润（沈阳）地产有限公司主张的租金、管理费的滞纳金问题。根据双方签订的合同约定，菁华医院管理有限责任公司应按逾期交付金额的日5‰支付滞纳金，但菁华医院管理有限责任公司在庭审中并不同意给付租金及管理费，在本院确认菁华医院管理有限责任公司应承担违约责任的前提下，可以进一步引申为其间接提出违约金过高，依照合同法一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，该院酌定菁华医院管理有限责任公司应支付华润（沈阳）地产有限公司的滞纳金，分别以其欠付的租金、管理费为本金，按中国人民银行同期贷款利率130%计算，起算时间分别为合同约定的租金给付时间和华润（沈阳）地产有限公司主张的管理费起算之日后的第四日，即租金从2015年4月1日起算，管理费分别从2015年3月4日和2015年4月11日起算，均至菁华医院管理有限责任公司实际给付之日止。关于华润（沈阳）地产有限公司主张的租赁保证金及滞纳金的问题。因租赁合同约定的租赁保证金的性质系履约保证金，在菁华医院管理有限责任公司未按合同约定履行时，具有违约金的性质，而该院已支持亦具有违约金性质的华润（沈阳）地产有限公司关于逾期给付租金及管理费滞纳金的诉讼请求，故对华润（沈阳）地产有限公司重复主张违约金的该诉讼请求，该院不宜支持。关于华润（沈阳）地产有限公司主张的实现债权费用5000元。庭审中，华润（沈阳）地产有限公司明确该费用为律师费。因在双方签订的合同第12.8条中对此有明确约定，且该费用未超过《辽宁省律师服务收费标准》规定的取费标准，故该院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、菁华医院管理有限责任公司于判决生效之日起十日内支付华润（沈阳）地产有限公司自2015年4月1日起至2015年4月30日欠付的租金54,320元；二、菁华医院管理有限责任公司于判决生效之日起十日内支付华润（沈阳）地产有限公司自2015年4月1日起至2015年4月30日止的租金滞纳金，以租金54,320元为本金，自2015年4月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率130%计算；三、菁华医院管理有限责任公司于判决生效之日起十日内支付华润（沈阳）地产有限公司自2015年3月1日起至2015年4月30日止的管理费23,280元；四、菁华医院管理有限责任公司于判决生效之日起十日内支付华润（沈阳）地产有限公司自2015年3月1日起至2015年4月30日止的管理费滞纳金，均以管理费11,640元为本金，分别自2015年3月4日起和2015年4月11日起，均至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率130%计算；五、菁华医院管理有限责任公司于判决生效之日起十日内支付华润（沈阳）地产有限公司实现债权费用5,000元；六、驳回华润（沈阳）地产有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6,565元，由华润（沈阳）地产有限公司负担4,632元，由菁华医院管理有限责任公司负担1,933元；鉴定费10,200元，由双方各负担5,100元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《华润大厦租赁合同》上所盖上诉人公章经鉴定证实确系上诉人所有，虽法定代表人处“路海宽”签字并非其本人所写，但被上诉人提供的房屋及设备验收表、关于华润大厦交付租区内天花板安装温馨提示及房屋照片上均盖有上诉人公章，可以认定上诉人已经实际接收涉案房屋，双方签订的租赁合同已实际履行，双方均应按合同约定履行各自义务。上诉人未按约定支付租金及管理费的行为，构成违约，应承担违约责任。原审判决判令上诉人给付租金及管理费，并将滞纳金酌减至按银行同期贷款利率并无不当。因合同约定甲方因向乙方催讨租金或其他费用引起的所有合理费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有合理费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支，故原审判决对被上诉人要求上诉人支付实现债权费用5,000元的诉讼请求予以支持并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,565元，由上诉人菁华医院管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周　濛代理审判员　　朱闻天代理审判员　　吕长辉二〇一七年五月二十四日书　记　员　　王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。关注公众号“”