（2017）沪02民终3156号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-06-20
案件名称
邢素秋与吴艳、张健房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邢素秋,吴艳,张健,强清培,强音
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3156号上诉人(原审被告、反诉原告)：邢素秋，女，1935年5月26日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：王有林，江苏征远律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：吴艳，女，1974年11月20日出生，汉族，住上海市普陀区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张健，男，1971年5月20日出生，汉族，住上海市静安区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陆文君，上海臻至律师事务所律师。原审第三人：强清培，男，1950年2月15日出生，汉族，住上海市。原审第三人：强音，女，1980年11月3日出生，汉族，住上海市普陀区。上诉人邢素秋因与吴艳、张健及原审第三人强清培、强音房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初18380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邢素秋上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项；2、改判一审判决第四项为支持邢素秋的反诉请求；3、一、二审诉讼费由吴艳、张健承担。事实和理由：一审认定事实不清，涉案房屋买卖合同效力待定，后因吴艳、张健违约导致合同无效；即使有效，没有实际履行也是由吴艳、张健造成，过错在于他们；邢素秋转让房产给强清培、强音是自由处分自己权利，应受法律保护。吴艳、张健辩称：不同意邢素秋的上诉主张，请求维持一审判决。本案买卖合同有效，邢素秋在丈夫去世后办理了公证，此合同应当继续履行；吴艳、张健已将全部房款交给一审法院，本案不存在履行障碍，邢素秋有义务配合过户；邢素秋与强清培、强音签协议价格明显低于市场价，双方恶意串通损害吴艳、张健的利益；邢素秋与强清培、强音签署的示范文本的效力并不高于吴艳、张健与邢素秋已经签署的合同，法律应保护在先权利。强清培、强音述称：其与邢素秋签订的合同已经在房地产交易中心备案，合理合法，应受保护。吴艳、张健向一审法院起诉请求：1、判令邢素秋继续履行上海市普陀区新村路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)买卖合同；2、判令邢素秋配合吴艳、张健办理系争房屋产权的各项手续。邢素秋向一审法院反诉请求：1、判令解除邢素秋与吴艳、张健就系争房屋签订的《房屋买卖合同》；2、判令吴艳、张健支付邢素秋违约金人民币100,000元(以下币种均为人民币)；3、反诉费用由吴艳、张健承担。一审法院认定事实：一、系争房屋原系邢素秋与其配偶李光钺共同共有。李光钺于2015年7月26日死亡。2016年3月25日，上海市普陀公证处出具《公证书》，载明：“因被继承人李光钺父亲、母亲均先于李光钺死亡，李光钺的子女李蓓蓓、李冬冬对上述遗产表示自愿放弃继承权，故依法继承被继承人李光钺的上述遗产的继承人为其配偶邢素秋一人。”据此，系争房屋变更产权登记至邢素秋一人名下。二、2015年12月6日，吴艳、张健与邢素秋经案外人上海中原物业顾问有限公司居间介绍，就系争房屋买卖签订《房地产买卖居间协议》，约定吴艳支付意向金10,000元，待出卖方在《房屋买卖合同》上签字，则意向金转为定金。2015年12月8日，邢素秋作为甲方，吴艳作为乙方，签订《房屋买卖合同》，该合同主要约定以下内容：房屋转让价款为1,830,000元，双方同意于该合同签署后20日内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，付款方式为：首期房价款800,000元(含定金)应于签订示范合同当日支付，第二期房价款1,000,000元通过银行贷款方式支付，尾款30,000元于对该房地产进行交接后支付；双方申请办理产权过户的时间以公积金贷款合同为准；双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后七日内对房屋进行验看、清单，确认无误后交付房屋；违约责任：甲乙双方任何一方未按约定履行，应当按照总价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同，若守约方解除合同的，须书面通知对方；交易税费由乙方承担。合同签订后，因系争房屋涉及遗产继承公证事宜，故双方协商同意将签订示范文本合同的时间推迟至办妥遗产继承公证之后。2015年12月8日、12月26日，吴艳分别向邢素秋分别支付定金两笔10,000元、90,000元。三、证人谷某到庭作证称：“(我)是中原地产的工作人员，也是吴艳、张健与邢素秋交易的经办人……在我们交付定金的过程中看到产证，才知道需要办理遗产公证的事情，之后双方将网签时间推迟了，推迟到以邢素秋办理出遗产公证的时间为准……三方在中介公司进行过协商，之后双方协商好吴艳、张健在春节前支付邢素秋700,000元，邢素秋将房屋先交付给吴艳、张健。之后在春节前邢素秋还催促过吴艳、张健付款……邢素秋的公证是在3月份办出的，邢素秋在3月底提出解除合同，理由是邢素秋不打算出售房屋了。之后三方进行过沟通，但是就补偿的问题没有达成一致……这个信息是我的业务员反馈给我的信息，吴艳、张健愿意在春节前先付700,000元，邢素秋春节前先交房屋。当时我进进出出，没有听清楚，这个是业务员告诉我的……”。四、2016年7月30日，邢素秋与强清培、强音签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定邢素秋以合同价款1,900,000元售予强清培、强音。强清培、强音按照约定已支付房款600,000元。反诉部分查明的事实同本诉。一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自已的义务。针对本诉，吴艳、张健与邢素秋就系争房屋买卖交易，自愿签订《房屋买卖合同》，对交易价格、付款方式、过户时间、交房时间等均予以明确约定，已涵盖买卖合同的主要权利义务。邢素秋认为，签订买卖合同时，系争房屋权利人为邢素秋及其已故配偶李光钺，但处分房屋时并无其他继承人的签字，故该合同属于效力待定的合同。但依据法律规定，继承自被继承人死亡时即发生，虽然李光钺死亡时遗产尚未进行处理，但此后包括邢素秋在内的法定继承人已通过公证继承的方式确认李光钺享有的房屋产权份额由邢素秋一人继承；在吴艳、张健与邢素秋签订房屋买卖合同时，系争房屋尚未变更产权登记，但邢素秋此后已取得房屋完整权利，故其签订房屋买卖合同并无不妥，该合同合法有效。同时，双方对合同履行中何方存在违约亦存在争议，吴艳、张健认为，邢素秋在办理遗产公证后并未按照约定及时签订示范文本的买卖合同；邢素秋认为，吴艳、张健未按照口头约定的内容在2016年春节前支付首付款，故已通过中介发出解约通知。依据已查明的事实，邢素秋在2016年3月25日即办妥遗产公证，已满足签订示范文本买卖合同的条件，但双方并未按约定赴居间方处签订示范文本买卖合同。而邢素秋所述双方已合意变更支付首付款的时间，仅有证人证言予以证明，且证人作证时称该口头约定系由他人告知，而非在场亲历，故该证据显然缺乏证明力，无法证明邢素秋所述内容。此外，邢素秋称在吴艳、张健逾期付款后，即已通过居间方发出解除合同的通知，但对此并无证据予以证明，且按照约定应由守约方发出书面通知，邢素秋所述内容显然与合同约定的解除方式不符。综合以上分析，一审法院认为，吴艳、张健与邢素秋在签订《房屋买卖合同》时并不知晓须先行办理遗产继承公证事宜，在获悉这一情况后，双方已合意将签订示范文本合同的时间予以推迟，但现并无证据表明双方合意变更其他合同约定，故在邢素秋取得系争房屋完整权利后，双方虽未实际签订示范文本的买卖合同，但依据已签订《房屋买卖合同》，具备合同继续履行的条件。因此，双方签订《房屋买卖合同》应继续履行，吴艳、张健应支付剩余购房款，邢素秋应配合吴艳、张健办理房屋产权变更登记手续。此外，邢素秋与强清培、强音签订的《上海市房屋买卖合同》虽系示范文本的买卖合同，但并不应影响吴艳、张健与邢素秋之间签订的《房屋买卖合同》的履行。一审法院对邢素秋与强清培、强音所签订《上海市房屋买卖合同》的效力及履行问题不作评价，当事人可另行协商或诉讼处理。针对反诉，意见同本诉部分，故一审法院对邢素秋的反诉诉讼请求，难以支持。判决：一、吴艳、张健与邢素秋就上海市普陀区新村路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、吴艳、张健应于判决生效之日起十日内给付邢素秋购房款1,730,000元；三、邢素秋应于判决生效之日起十日内配合吴艳、张健办理上海市普陀区新村路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋的产权变更登记手续，相关税费由吴艳、张健承担；四、对邢素秋的反诉诉讼请求，均不予支持。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件保全费5,000元，由邢素秋承担。本诉受理费20,550元，减半收取，计10,275元，由邢素秋承担。反诉受理费1,150元，由邢素秋承担。二审中，双方当事人均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同对当事人均有约束力。就系争的新村路房屋，吴艳、张健与邢素秋签订了买卖合同，合同条款涵盖了通常房屋买卖合同的主要权利义务，但此时该房屋产权仍在邢素秋与其已故配偶李光钺名下。之后，包括邢素秋在内的李光钺的法定继承人通过公证继承的方式确认李光钺享有的产权份额由邢素秋一人继承，系争房屋产权也变更登记至邢素秋一人名下。至此，邢素秋取得了系争房屋的完整权利，其与吴艳、张健签订的买卖合同合法有效。根据查明的事实，现无证据证明吴艳、张健与邢素秋在合同履行过程中对首付款支付时间、交房时间等条款合意进行变更，故邢素秋称吴艳、张健未在春节前支付首付款构成违约，系争合同应予解除的主张，依据不足，不予采信，原审判令系争房屋买卖合同继续履行并无不当。至于邢素秋与强清培、强音间之间的房屋买卖纠纷，不属本案处理范围，当事人可另行解决。综上所述，邢素秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币21,700元，由邢素秋负担。本判决为终审判决。审判长 忻贤麟审判员 顾文怡审判员 王怡红二〇一七年五月二十四日书记员 张婷婷附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自