（2016）粤0306民初27697号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-09-21
案件名称
汪建喜与林贤娜房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汪建喜,林贤娜,深圳市世华房地产投资顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初27697号原告汪建喜，男，汉族，1981年2月10日出生，住址广东省深圳市龙华新区，委托代理人肖忠让，广东世纪人律师事务所律师。委托代理人邓炜华，广东世纪人律师事务所律师。被告林贤娜，女，汉族，1988年6月28日出生，住址广东省汕头市潮阳区，委托代理人闫冬梅，广东鹏浩律师事务所律师。委托代理人林彩梅，广东鹏浩律师事务所实习律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址广东省深圳市福田区.法定代表人吴军强，系该公司执行董事。委托代理人李常优，女，系公司员工。原告汪建喜诉被告林贤娜、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院经审理于2016年3月3日作出（2015）深宝法民三初字第1374号《民事判决书》。被告林贤娜不服该判决，上诉于深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院于2016年9月20日作出（2016）粤03民终10798号《民事裁定书》，将本案发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汪建喜及其委托代理人肖忠让，被告林贤娜及其委托代理人闫冬梅到庭参加诉讼。第三人经本院依法传唤，未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告诉称，被告为深圳市宝安区桃源居三区1栋520房的产权所有人。2015年5月23日，经第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司居间撮合，被告（卖方）和原告（买方）签订了《二手房买卖合同》，约定原告向被告购买上述物业，转让成交价人民币140万元；双方还就定金支付、首期款支付、赎楼、违约责任等事项做了具体约定。签订合同当日，原告依约将定金人民币1万元支付给第三人监管，第三人向原告出具了收条，向被告转账支付了剩余定金人民币4万元，被告也向原告出具了收条。2015年6月4日，原告依约与被告到农业银行宝安支行办理了二手房交易结算资金托管，将首期款人民币37万元存入了托管专用账户内，并同时向农业银行提交了按揭贷款申请及相关材料。原告与被告于当日一起到宝安公证处办理了公证授权委托，委托深圳市万通融资担保公司办理赎楼、过户手续。至此，双方都依约履行了各自义务。但被告于2015年6月11日突然单方通知农业银行宝安支行停止办理购房按揭贷款审批，短信通知担保公司停止办理赎楼手续，并于2015年6月15日到担保公司取回了所有公证授权委托书原件，与担保公司解除了委托赎楼合同关系。同时也发短信给原告，明确表示不再履行合同。原告及第三人多次与被告见面、电话、短信沟通、要求继续履行合同，并于2015年6月24日向被告发出书面《履约催告函》，催告被告“把公证书给担保公司，继续履行合同”，但被告于当日签收该函后仍未履行。原告认为，被告单方停止赎楼，且在原告书面催告后至今仍未继续履行赎楼义务，并明确表示不再履行合同义务，已经构成根本违约。依据合同第六条和第十五条的约定，原告有权解除合同并选择要求被告向原告支付转让成交价20%的违约金。同时，由于双方合同解除，被告应退还原告根据合同支付的购房定金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原被告于2015年5月23日签订的《二手房买卖合同》；2、被告返还原告购房定金人民币5万元（其中定金人民币1万元可由本案第三人直接返还给原告）；3、被告向原告支付违约金人民币28万元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。被告答辩称，1、被告同意原告要求解除买卖合同的请求。2、被告认为原告诉求的定金返还及违约金的主张过高，且是双重请求。被告的公婆是涉案房产的出资人，也是实际权利人，违约并不是被告本意，被告是在无法取得其公婆的同意的情况下才违约，恳请法庭根据被告的履行能力，按照定金罚则对本案作出判决。第三人未到庭参加诉讼，但第三人在原审中答辩称，1、本案属于买卖合同纠纷，第三人与本案的原、被告属于居间关系，在本案中不用承担责任。2、目前第三人处仍监管定金人民币1万元，愿意按照法院的判决进行处理。3、鉴于第三人为本案的原、被告提供了居间服务，有权主张佣金。经审理查明，2015年5月23日，原告作为买方，被告作为卖方，在第三人的居间下，签订《房产买卖合同》（编号：1506321），相关约定如下：1、卖方将位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧桃源居三区I栋520房产转让给买方，转让成交价为人民币140万元；2、买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币1万元，买方在签署合同之日起3日内再向卖方支付定金人民币4万元。双方同意前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金。双方直接收付的以实际交付方式为准；3、买方通过银行按揭付款的方式支付剩余购房款。买方应于签署合同之日起35日内付清首期房款约人民币37万元，并于前述日期届满之日起三日内向银行（或公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料（如按揭款项存入账户确认书等）；4、该物业处于抵押状态。卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起15日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等）。赎楼费、短期利息、罚息的承担方应当在居间方通知后三日内将前述费用支付给对方、居间方或担保公司。卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约。卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日内（含当日）自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；5、如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。2015年5月23日，原告支付了定金人民币5万元，其中有定金人民币4万元在被告处，有定金人民币1万元在第三人处托管。原、被告在庭审中确认被告已将定金人民币4万元于2016年5月返还给原告。2015年6月4日，被告作为甲方，原告作为乙方，中国农业银行股份有限公司宝安支行作为丙方，三方签署了《二手房交易结算资金托管协议》，约定甲、乙方双方将涉案房产交易资金人民币37万元委托丙方托管。当日，原告将款项人民币37万元存入资金监管账户。另，原、被告双方均确认监管资金已经于2015年9月15日解除。2015年6月11日，被告向第三人员工发送手机短信，通知第三人其不再出售涉案房产，要求停止所有在办手续。2015年6月14日，被告向原告发送手机短信，告知原告涉案房产确定不出手了，并提出向原告双倍赔偿定金的和解方案。2015年6月15日，被告向深圳市万通融资担保有限公司员工邱学灵出具《收条》，确认收到（2015）深宝证字第10765号公证书原件7本（委托房产为涉案房产）。2015年6月24日，原告向被告邮寄发出《履约催告函》，催促被告在2015年6月25日前把公证书交给担保公司，继续履行合同。该《履约催告函》于寄出当天妥投。另查，1、被告主张涉案房产由其公公婆婆出资购买，涉案房产的真实权利人是其公公婆婆，因其公公婆婆不同意出售涉案房产导致被告不得不违约。2、原告主张其损失如下：1、房价上涨的损失；2、无法获得合同履行带来的利益，无法在深圳稳定居住，小孩不能入学，不能接受良好的教育。另，原告主张其并未另行购置房产，因为在资金监管解除前，其没有足够的资金可以购房；资金监管解除后，因房价过高，其无力购买。3、被告提出原告主张的违约金过高，经被告申请，本院依法委托深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司对涉案房产在2015年7月1日的市场价值进行评估，深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司于2017年3月7日出具《房地产估价报告》，评估结论为涉案房产在2015年7月1日的市场价值为人民币1,761,018元。4、原审中，经被告申请，本院依法委托深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司对涉案房产在2015年6月11日的市场价值进行评估，深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司于2015年11月13日出具《房地产估价报告》，评估结论为涉案房产在2015年6月11日的市场价值为人民币1,449,285元。上述事实，有二手房买卖合同、收据、收条、二手方交易结算资金托管协议、取款业务回单、收条、短信记录、履约催告函、邮寄单、邮寄单查询、房地产估价报告等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，且并不违反法律禁止性规定，双方应当依法全面履行合同约定的义务。关于违约责任的认定。根据本院查明的事实，原告依约履行了相关义务，但被告单方停止办理赎楼手续，并明确表示不再继续履行合同，被告单方明确表示拒绝履行合同的行为构成根本违约，原告作为守约方有权主张解除合同并要求被告承担违约责任。涉案《二手房买卖合同》应当自原告向被告主张解除合同之日即本院在原审中将起诉状副本送达至被告之日即2015年7月24日解除。关于违约金。原告2015年5月23日向被告支付了定金，且双方已经办理了首期款资金监管手续，被告于2015年6月11日明确表示不再履行合同，原告于2015年7月1日提起诉讼主张解除合同，双方监管的首期款资金于2015年9月15日才解除。本院认为虽然被告于2016年6月11日就已经明确表示拒绝履行合同，但被告并非守约方，即被告拒绝履行合同的行为不能直接产生合同解除的法律效果，且在资金监管未予解除的情况下，买方难以即时立即另行购置房屋或采取其他措施防止损失的扩大，且买方作为守约方有权在合理期限内选择解除和继续履行涉案合同，故在本案中不应当以被告明确表示拒绝履行合同之日即2015年6月11日为判定原告损失的时点，而应当充分考虑原告在合理期限内主张权利并在客观上具备减损可能性的情况。涉案合同约定的违约金标准为房屋转让价款的20%，被告主张该违约金过高，被告应当对合同约定的违约金低于原告的实际损失负有举证责任，但在涉案房产在2015年7月1日的市场价值与约定的转让价格的差价就已经高于合同约定的违约金标准的情况下，被告主张调低违约金标准，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告应当向原告支付违约金人民币28万元。关于定金。本案中，原告已经支付定金人民币5万元，被告已经在原一审判决后向原告返还定金人民币4万元，仍有定金人民币1万元在第三人处进行托管，涉案合同解除后，根据合同解除的处理原则，第三人应当向原告返还定金人民币1万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告汪建喜与被告林贤娜于2015年5月23日签订的《房产买卖合同》（编号：1506321）已于2015年7月24日解除；二、被告林贤娜应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告汪建喜支付违约金人民币28万元；三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告汪建喜返还定金人民币1万元；四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3,125元，保全费人民币2,170元，评估费人民币12,447元，均由被告负担。案件受理费及保全费原告均已预交，评估费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 杨 莹人民陪审员 郭映舜人民陪审员 朱纯禄二〇一七年五月二十四日书 记 员 李婷霞书 记 员 王 欢附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：百度搜索“”