（2017）陕0113民初3421号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2018-07-14
案件名称
西藏中瑞交通勘察设计有限公司与连建成房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
西藏中瑞交通勘察设计有限公司,连建成
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十五条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第二条
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初3421号原告西藏���瑞交通勘察设计有限公司，住所地拉萨市柳梧新区海量世纪新城B区4单元901号。法定代表人张旭刚，系该公司总经理。委托代理人田红，女，回族，1970年2月20日出生，住西安市雁塔区,系该公司员工。委托代理人贾如梦，陕西同步律师事务所律师。被告连建成，男，汉族，1957年4月3日出生，住碑林区。委托代理人刘陆训，陕西仁和万国律师事务所律师。委托代理人金凌，陕西仁和万国律师事务所律师。本院立案受理了原告西藏中瑞交通勘察设计有限公司（以下称“西藏中瑞公司”）诉被告连建成房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告西藏中瑞的委托代理人田红、被告连建成的委托代理人金凌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西藏中瑞诉称，2016年5月1日，经陕西玛雅房屋中介有限公司介绍，原、被告签订房屋租赁契约，约定原告西藏中瑞租赁被告连建成名下位于西安市高新区科技五路北侧橡树星座1-21102号房屋一套，租期自2016年5月1日至2019年4月30日止，租金每月7500元。原告于2016年4月向被告连建成一次性支付年租金90000元并交付押金7500元，随后原告对该房屋进行了装修，花费30000元装修费用。2016年10月17日，西安市新城区人民法院执行法官找到原告，称该房屋已于2014年7月7日被新城区法院查封，且已进入评估拍卖程序，要求原告搬出该房屋。原告当即联系被告，但是被告一直不接原告电话。被告连建成明知其房屋被查封的情况下将该房屋出租给原告，实属欺诈，导致原告承租该房屋，并支付租金、装修等费用，现该房屋已无法使用。故原告诉至本院，请求：1、判令被告连建成与原告西藏中瑞交通勘察设计有限公司之间的《房屋租赁契约》无效；2、判令被告连建成退还原告房租232500元，房租税金19000元及押金7500元；3、判令被告连建成赔偿原告西藏中瑞交通勘察设计有限公司装修费32967元；4、判令被告连建成支付违约金30750元（按房屋租赁合同第八条第1款）；5、判令被告连建成赔偿原告营业损失192000元；6、判令被告承担本案案件受理费等费用。被告连建成辩称，第一，其不存在任何欺诈行为，原、被告双方签订的租赁契约是双方真实意思的表示，并不属于合同法规定的可撤销合同。被告连建成作为房屋所有权人，有权就该房屋进行收益或使用。被告连建成不存在任何欺诈行为，根据法律规定，即使房屋被查封，所有权人依然享有使用、收益的权利。第二，原告要求被告退还房租、房租契税及押金的请求，于法无据。2016年4月被告已按照合同约定将出租房��交付原告使用，而原告也已搬入并使用，同时向被告支付了一年的租金。第三，原告要求被告按照合同约定支付违约金并赔偿其营业损失的请求，没有事实依据。合同违约约定是被告未按时交付房屋，而被告已按照合同约定向原告交付了房屋。原告要求被告赔偿营业损失，但未提交证据证明其主张，故不应支持。综上所述，被告认为双方签订的合同合法有效，被告不存在任何欺诈行为，该契约不属于合同法规定的可撤销合同，对于原告要求撤销该契约并要求被告赔偿其损失的请求，应依法予以驳回。经审理查明，2016年4月17日，原告西藏中瑞公司与被告连建成签订《房屋租赁契约》，约定被告将位于西安市高新区科技五路以北第1幢2单元11层21102号面积为183.59平方米的房屋出租给原告用于办公，租期为3年，自2016年5月1日至2019年4月30日止。合同第三条关于租���约定，每月租金为7500元，租金按年支付，由原告在每年的前叁拾日足额交付被告，逾期则视为违约。合同第五条约定，本合同签订时，原告向被告交纳押金7500元。双方在合同第十条其他事项中约定，2016年4月17日至2016年4月30日为免租期。合同第六条关于双方权利义务中约定，被告保证上述房产权属清楚，没有纠纷，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责，并承担相应的法律责任，因此给原告造成经济损失的，被告负责赔偿。合同签订当日，原、被告办理了交接手续，同时原告通过银行转账向被告支付租金40000元，以现金支付押金7500元。2016年4月18日原告再次通过银行转账向被告支付租金50000元。截止2016年4月18日原告共向被告支付自2016年5月1日至2017年4月30日租金90000元及一个月押金7500元，共计支付95000元。合同履行至2016年10月17日，原告得知被告所���租房屋在出租前即已被西安市新城区人民法院依法查封。后双方产生纠纷，原告遂于2017年1月14日搬离涉案房屋，产生搬运费6850元。同时查明，原告承租涉案房屋后，因办公需要对房屋进行了装修，共花费装修费8784元。另查明，被告连建成因与案外人赵明远借款合同纠纷一案，在案件审理过程中新城法院已于2014年7月7日作出（2014）新法执字第00984-1号民事裁定，裁定查封被告连建成名下位于西安市高新区科技五路北侧橡树星座1-21102号（合同登记号为Y10059868，预售证号2009109）房屋一套，即本案涉案房屋。当日涉案房屋依法被查封，查封期限为两年，自2014年7月7日至2016年7月6日止。上述事实，有房屋租赁契约、银行转账记录、票据、（2014）新法执字第00984-1号民事裁定书、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，以上证据已经本庭核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，被告连建成在与原告西藏中瑞签订租赁合同时，隐瞒出租房屋已经被依法查封的事实，使原告在违背真实意思的情况下与其订立合同，该合同属于效力待定合同。根据《中华民共和国合同法》第五十四条第二款之规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”故原告作为受损害方有权要求撤销租赁合同。且根据《合同法》第五十五条之规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……”原告系2016年10月17日知道涉案房屋在出租前已被依法查封，其于2017年2月18日向本院起诉要求撤销租赁合同，符合法律规定，故对于原告要求撤��其与被告签订的租赁合同的请求，本院依法应予准许。庭审中，被告辩称原告在签订合同时知道涉案房屋已被查封的事实，但是并未提交证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院》第二条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对于被告的上述辩称意见，本院依法不予采信。对于原告要求被告退还房屋租金及押金的请求，庭审已查明，原告系2017年1月14日搬离涉案房屋，但房租已交至2017年4月30日，故被告应向原告退还房屋租金26750元及押金7500元。对于原��搬离时间，双方各执一词，原告表示其于2016年11月即搬离，并提交案外西安得天厚置业有限公司出具的证明，证明其于2016年11月5日搬离涉案房屋，但是该证据与本案不具有关联性，无法证明原告的搬离时间；被告连建成表示原告系2016年2月底搬离涉案房屋，但未提交证据证明。原告提交的搬家公司出具的证明中表示原告系2017年1月14日搬离涉案房屋，故本院依法认定原告搬离涉案房屋时间为此时间。对于原告要求被告退还房屋税金的请求，原告当庭表示该费用并未产生，故对此请求不予支持。对于原告要求被告赔偿装修费的请求，根据《合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任��”故对于原告的此项请求，本院依法应予支持。但装修装饰物属于损耗物，且承租方在装修房屋时会考虑自己的使用期限，故装修损失应考虑承租房屋的使用期限，庭审已查明原告装修涉案房屋花费8784元，双方约定租期为3年，实际使用时间为八个月多，故被告应向原告支付装修费用6832元。对于原告要求被告支付违约金的请求，由于原告撤销双方签订的租赁合同，合同一经撤销则自始无效，违约责任条款亦随之无效，故对于原告的此项请求，本院依法不予支持。对于原告要求被告赔偿营业损失的请求，由于原告并未提交证据证明其营业损失，故根据《民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院》第二条之规定，对于原告的此项请求本院依法不予支持。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十���条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、依法撤销原告西藏中瑞交通勘察设计有限公司与被告连建成签订的《房屋租赁契约》；二、被告连建成于本判决生效后十五日内向原告西藏中瑞交通勘察设计有限公司退还租金26750元、押金7500元，共计退还34250元；三、被告连建成于本判决生效后十五日内向原告西藏中瑞交通勘察设计有限公司赔偿装修费6832元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其余的诉讼请求。本案案件受理费8947元，由原告西藏中瑞交通勘察设��有限公司承担8142元，被告连建成承担805元。由于原告已预交，被告在支付上述款项时向原告一并付清。本案保全费用1645元，由原告西藏中瑞交通勘察设计有限公司承担1349元，被告连建成承担296元。由于原告已预交，由被告在支付上述款项时向原告一并付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 张元平人民陪审员 张停战人民陪审员 王继红二〇一七年五月二十四日书 记 员 张红飞打印：扈艳红校对：张静2017年月日送达 微信公众号“”