（2017）湘1003民初293号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-11-01
案件名称
杨香红与郴州商盟房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
郴州市苏仙区人民法院
所属地区
郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨香红,郴州商盟房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1003民初293号原告：杨香红，男，1971年3月3日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区，农民，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：张朱金，男，1950年5月9日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，郴州市环卫处退休干部，住湖南省郴州市北湖区。被告：郴州商盟房地产开发有限公司，住所地郴州市苏仙区白露塘大市场3幢103号。法定代表人：周爱民，公司董事长。原告杨香红与被告郴州商盟房地产开发有限公司（以下简称商盟公司）合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨香红及其委托诉讼代理人张朱金，被告商盟公司的法定代表人周爱民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨香红向本院提出诉讼请求：1、解除双方2012年11月24日签订的《商品房预约买卖协议书》；2、被告返还3万元预约房款，并按月息2%自2012年11月24日至2016年11月24日计算利息28800元（以后按月利息2%计算至归还本息之日止）、补偿款3万元，共计88800元给原告；3、被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：2012年11月24日，原、被告双方签订《商品房预约买卖协议书》。合同约定被告摘取位于郴州市××新区的地地，并开发为“珠江雅苑”楼盘。原告预约3万元作为购买其开发的“珠江雅苑”楼盘房屋，双方约定被告未能按合同约定将房屋交付给原告，应承担月息2%的利息，并补偿人民币3万元。但时至今日，该地地已经被其他开发商摘牌，被告根本无法履行合同，原告多次找被告协商无果。被告商盟公司辩称，一、被告公司从未摘取郴州东城区地块，不可能进行商品房买卖，原告提交的商品房预约买卖协议书不是我公司签订的；二、刘志军不是被告公司的法定代表人，也没有经过公司授权，其签订的合同无效。且商品房不同于普通商品买卖，在没有取得规划部门的许可所签订的合同亦是无效的；三、被告公司未收到原告交纳的3万元预购商品房诚意金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的《商品房预约买卖协议书》、收据，被告对两份证据刘志军的签名予以认可，公司印章的真实性不认可，认为当时尚未摘得地皮，不可能签订商品房预售，本院认为，被告两份证据中公章的真实性持有异议，本院向其释明后，被告未在规定的期限内申请对公章真伪进行鉴定，结合被告认可该两份证据“刘志军”的签名，本院采信该两份证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月24日，原告在被告租赁的王仙岭风景小区旁的御景小区办公室，与被告公司副总经理刘志军进行协商后，签订一份《商品房预约买卖协议书》，协议主要约定：一、乙方（原告杨香红）拟购买甲方（被告商盟公司）开发的“珠江雅苑”百米一类高层的电梯商品住宅房壹套；二、甲方提供给乙方可选择的商品住宅房有以下二种户型：A、三室两厅一厨一卫，建筑面积约80-100平方米。B、三室两厅一厨一卫，建筑面积约110-130平方米；三、在本土地定向挂牌投标前（叁个月内），乙方向甲方交付预购商品房诚意金3万元/户；四、甲方若以100万元/亩以下的土地价格摘牌，乙方购买建设商品房的价格为每建筑平方米2950元（以第十五层为均价，每层上下加下减按30元/M2计算），甲方交房时不得以物价上涨为由提高房屋价格。若摘牌价格超出100万元/亩，乙方有权选择是否继续购房。如乙方选择继续购房，则超出的土地摘牌实际支出部分的价格按整个小区房屋建筑面积比例分摊实际成本。若乙方选择退购的，甲方须在签订土地成交确认之日起15日内将乙方所交诚意金退还给乙方；五、违约责任。1、甲方不得单方面解除合同（不可抗力因素除外），如甲方单方解除合同，在解除合同之日起30日内，按乙方所交预约房款金额返还给乙方，并按月息2%返还给乙方并补偿乙方人民币3万元整。2、若甲方未按本协议“三.2条”的协议要求退款给乙方，则甲方按应退款额的月利率2%支付乙方利息……。协议签订后，原告依约向被告交纳了预购商品房诚意金3万元，被告公司副总经理刘志军向原告出具了一张收据，并加盖了公司印章。2014年6月18日，案涉地块由郴州市新世纪郴阳房地产开发有限责任公司竞得，现已开发建设成融园小区。另查明，中国人民银行公布的2012年7月6日调整三年至五年的贷款利率为6.4%。本院认为，本案焦点：一、原、被告双方签订的协议是否有效；二、被告是否承担违约责任以及承担何种责任。焦点一，当事人之间签订合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同是对双方特定权利义务的明确约定。本案中，原、被告签订的《商品房预约买卖协议书》中对商品房的楼盘名称、价款、建筑面积有个笼统的约定，但对房屋面积、总价款、付款方式、交房日期等重要条款没有明确约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原、被告签订的协议书为预约合同，该协议系原、被告双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告辩称未取得商品房预售许可证签订的合同无效，本院认为，原、被告签订的是预约合同，非商品房预售合同，是否取得商品房预售许可证不影响预约合同的效力。被告辩称协议系刘志军的个人行为与本院查明的事实相悖，本院不予采纳；被告辩称公司未收到原告交纳的3万元，本院认为，原告在被告办公地点将款交给工作人员，被告向原告出具收据，款项是否入账是被告公司内部管理问题，与原告无关。焦点二，协议签订后，案涉土地已被案外人郴州市新世纪郴阳房开发有限责任公司摘牌并建成新的小区，被告商盟公司未能摘取案涉土地的开发权，双方签订《商品房预约买卖协议书》的目的已不能实现，原告请求解除双方签订的《商品房预约买卖协议书》符合法律规定，本院予以支持。原告诉讼请求第二项与合同约定相悖，合同约定被告不得单方面解除合同（不可抗力因素除外），如被告单方申请解除合同，则自解除合同之日起30日内，返还原告所交预购房款并按月息2%（即贰分息）返还给原告并补偿人民币3万元，现双方是因合同履行不能解除合同，故不能适用上述违约条款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案被告作为专业从事房产开发的公司，在未取得土地前，与原告签订预约买卖协议所作出的意思表示及行为所产生的法律后果的认知，超出原告的认识范围。对合同解除具有明显的过错，且知道合同已履行不能，亦未将将收取的预购商品房诚意金退还原告，应承担赔偿原告损失的责任，原告损失参照中国人民银行同期同类贷款利率从2012年11月24日起计算本案起诉之日即2017年3月9日止为8238元（30000元×6.4%÷365天×1566天），后期损失按年利率的6.4%计算至款清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告郴州市商盟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨香红预购商品房诚意金30000元。二、被告郴州市商盟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨香红损失8238元（此损失计算至2017年3月9日，后期损失按年利率6.4%计算至款清之日止）。三、驳回原告杨香红其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2020元，由原告杨香红负担1150元,被告郴州市商盟房地产开发有限公司负担870元,限于本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 李浩凌审 判 员 郭文晖人民陪审员 胡贵成二〇一七年五月二十四日书 记 员 何 娟 百度搜索“”