（2017）浙03民终1683号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-07-04
案件名称
林时瑶、陈春弟租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林时瑶,陈春弟,陈启兴,陈思来,陶大省,潘永森,王哲俭
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终1683号上诉人（原审原告）：林时瑶，男，1955年8月2日出生，汉族，住浙江省苍南县。上诉人（原审原告）：陈春弟，女，1957年4月21日出生，汉族，住浙江省苍南县。以上二上诉人的委托诉讼代理人：杨仲波，浙江思勤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈启兴，男，1965年7月8日出生，汉族，住浙江省苍南县。上诉人（原审被告）：陈思来，男，1958年8月14日出生，汉族，住浙江省苍南县。上诉人（原审被告）：陶大省，男，1958年8月23日出生，汉族，住浙江省苍南县。以上三上诉人的委托诉讼代理人：谢培均，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘永森，男，1962年9月15日出生，汉族，住浙江省永嘉县。被上诉人（原审被告）：王哲俭，男，1967年12月22日出生，汉族，住浙江省永嘉县。上诉人林时瑶、陈春弟与上诉人陈启兴、陈思来、陶大省，被上诉人潘永森、王哲俭租赁合同纠纷一案，上诉人均因不服浙江省苍南县人民法院（2016）浙0327民初1111号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人林时瑶、陈春弟的委托诉讼代理人杨仲波，上诉人陈启兴、陈思来、陶大省的委托诉讼代理人谢培均到庭参加诉讼。被上诉人潘永森、王哲俭经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。林时瑶、陈春弟上诉请求：撤销一审判决并支持林时瑶、陈春弟在一审提出的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决林时瑶、陈春弟自行收回讼争租赁物，且对其提出的恢复原状诉请不予处理，属于认定事实不清，适用法律错误。1.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁合同期满时，将租赁物恢复原状交还给林时瑶、陈春弟，是陈思来、陶大省、陈启兴、王哲俭、潘永森应当履行的义务。但一审法院明知陈思来、陶大省、陈启兴、王哲俭、潘永森没有交回租赁物，仍然判决林时瑶、陈春弟自行收回租赁，显然不恰当，对林时瑶、陈春弟有失公允。2.本案租赁物在出租前是苍南县龙港镇首家具有独立产权的店铺，自2003年10月1日陈思来、陶大省、陈启兴、王哲俭、潘永森承租该租赁物后将137间店铺整体打通用于经营“天客隆超市”；后又转租给他人经营咖啡茶座。现租赁合同期满，陈思来、陶大省、陈启兴、王哲俭、潘永森依据《中华人民共和国合同法》以及双方签订的《泰安商城店面租赁合同》的约定，都有义务将租赁物予以恢复原状，归还给林时瑶、陈春弟。但一审法院却罔顾该事实，对林时瑶、陈春弟恢复原状的诉请不予处理，损害林时瑶、陈春弟的合法权益。3.林时瑶、陈春弟提供的讼争房产权属及房屋平面示意图和讼争房屋出租前的租赁物照片，均可以证明讼争租赁物原有的建筑结构，一审法院对这些事实和证据不予采信，显然不当。二、一审法院只判决陈思来、陶大省、陈启兴、王哲俭、潘永森给予林时瑶、陈春弟三个月租金损失，对林时瑶、陈春弟显失公平。租赁期满后，虽然陈思来、陶大省、陈启兴、王哲俭、潘永森未设置障碍，但本案已经无法辨别哪间房屋归属林时瑶、陈春弟，进而导致林时瑶、陈春弟无法使用租赁物。因陈思来、陶大省、陈启兴、王哲俭、潘永森的过错导致林时瑶、陈春弟损失，且该损失继续存在，一审法院却只给予三个月租金补偿，对后续损失置之不理，有失公平。针对林时瑶、陈春弟的上诉，陈启兴、陈思来、陶大省辩称，房屋租赁合同于2012年9月底到期后，陈思来、陶大省、陈启兴、王哲俭、潘永森就将案涉商铺全体交还给了业主代表，有收据证明，当时业主同意按现状接收。请求驳回林时瑶、陈春弟的上诉请求。针对林时瑶、陈春弟的上诉，潘永森、王哲俭未作答辩。陈启兴、陈思来、陶大省上诉请求：一、依法撤销原判第1项，改判驳回林时瑶、陈春弟一审的全部诉讼请求；二、本案诉讼费由林时瑶、陈春弟承担。事实与理由：双方的租赁合同已于2012年9月30日终止，陈思来、陶大省、陈启兴、王哲俭、潘永森也已经向业主交还了商铺。首先，一审法院已经认定陈思来、陶大省、陈启兴、王哲俭、潘永森分别与业主签订了《泰安商城店面各户主租赁协议》，约定租赁期限分三期、每期三年，自2003年10月1日起至2012年9月30日止。因此，双方的租赁合同于2012年9月30日到期，到期后，双方未达成继续租赁事宜，陈思来、陶大省、陈启兴、王哲俭、潘永森不应承担租赁费用。其次，陈思来、陶大省、陈启兴、王哲俭、潘永森与业主的租赁纠纷系列案件，已经从2014年起诉讼至今，一审法院也已经认定案涉商铺从2012年起就空置至今，陈思来、陶大省、陈启兴、王哲俭、潘永森在租赁期满后未继续占用租赁物，而一审法院却从2015年10月1日起计算三个月作为业主履行减损义务的合理期限，完全无法体现司法公平正义，致使业主可一而再再而三的无理纠缠。再次，在该系列诉讼中，陈思来、陶大省、陈启兴、王哲俭、潘永森多次强调已经将商铺交还给业主，并出具了很多证据证明（包括业主代表章圣武、李洪熙、陈传海出具的证明，龙港镇人民调解委员会的证明，钱家领的证明等），这些证据已经构成一个证据链，能够还原案件的事实经过，但一审法院对上述事实以“相关人员未到庭接受质询”等为由，置陈思来、陶大省、陈启兴、王哲俭、潘永森申请法院主动调查等请求于不顾，对陈思来、陶大省、陈启兴、王哲俭、潘永森提供的证据不予确认，导致认定事实错误，并使得该系列案陷入无休止的诉讼活动中。现浙江省高级人民法院已经对该系列案予以立案再审，正处于审理阶段。综上，双方的租赁关系已经终止，陈思来、陶大省、陈启兴、王哲俭、潘永森已将承租的商铺交还给业主，故请求二审法院依法驳回林时瑶、陈春弟在一审提出的诉讼请求。针对陈启兴、陈思来、陶大省的上诉，林时瑶、陈春弟辩称，一、2012年9月12日，承租人陶大省等人在浙江省苍南县人民法院答辩时称租赁期限自2003年起至2015年9月29日止，时间为12年，这个事实已由浙江省苍南县人民法院的生效判决所确认，并非其刚才所称的到2012年9月30日止。二、涉案店铺至始至终都没有交还给业主。现在涉案商铺的具体位置都无法确定。针对陈启兴、陈思来、陶大省的上诉，潘永森、王哲俭未作陈述。林时瑶、陈春弟向一审法院起诉请求：1.判令五被告对坐落于龙港镇泰安商城二号楼72-1号店铺予以恢复原状（铝合金卷帘门，有线电视及电话预埋线路，地面恢复至花岗岩平铺状态，恢复给排水管道，水、电表恢复一户一表状态）并返还给原告；2.判令五被告对龙港镇泰安商城公共部分予以恢复原状（拆除店面扩建部分，恢复承重墙，恢复三条横向宽5.8米通道及一条竖向宽8.4米通道，地面恢复至花岗岩平铺状态，恢复楼梯，恢复八个大门，恢复十八个消防设施）并返还给原告；3.判令五被告支付房屋占有使用费（房屋占有使用费按照年租金2万元标准计算，从2015年10月1日起算至实际恢复原状并返还给原告之日止，暂计5000元）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2003年3月份，王哲俭、潘永森、陈思来、陶大省、陈启兴共同与泰安商城一层店面17位代表签订《泰安商城店面租赁合同》，租赁包括原告所有的龙港镇泰安商城二号楼72-1号在内的泰安商城137间店铺，双方约定：1.泰安商城总面积6000平方米，店铺总间数为137间；2.租期分四期，每期三年，即从2003年10月1日至2006年9月29日止，每年每间平均租金6000元；从2006年10月1日至2009年9月29日止，每年每间平均租金8000元；从2009年10月1日至2012年9月29日止，每年每间平均租金10000元；从2012年10月1日至2015年9月29日止，租金按市场价优惠；3.第三期租期末的前半年商定第四期租价，给予被告优先租赁，租金于每年8月1日前付清；4.承租方在租赁后拆除店铺前、后两间的中墙，租赁期满后须恢复原状；承租方需拆除卷门的应补偿每个卷门500元。之后，同在该月，原告等业主与被告陈思来、陈启兴等签订《泰安商城各户主租赁协议》一份，约定：泰安商城店面全体户主，委托商城代表租赁超市议定了事项，签订了总合同文本，现由各户主按合同文本总体要求和商城代表议定租期及租金。具体如下：租赁分三期，每期租金如下规定：第一期2003年10月1日至2006年9月30日止，每年平均租价为人民币XXX元（各户价格不等）；第二期2006年10月1日至2009年9月30日止，每年平均租价为人民币XXX元（各户价格不等）；第三期2009年10月1日至2012年9月30日止，每年平均租价为人民币XXX元（各户价格不等）。协议签订后，原告按约定将其所有的店铺交付给被告使用。被告也按约每年交付租金，租金付至2012年9月29日止。在2003年至2005年间，泰安商城137间店铺被整体用于经营“天客隆超市”。对拆除卷门的业主，被告均按约给予补偿。2006年间，“天客隆超市”停止经营，店铺被分块转租经营，包括原告所有的商铺在内共3800平方米商铺被转租给钱家领。2012年8月3日，陈德超等86户业主主张被告未经原告同意私自将房屋对外转租，并对房屋的建筑主体和承重结构变动，导致房屋消防、水电、排污等功能丧失，向浙江省苍南县人民法院起诉请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同法律关系；2、被告立即履行恢复原状义务；3、被告支付原告自2012年10月1日起至房屋实际恢复原状并返还之日止的房屋租金损失。被告陈启兴、陈思来、陶大省在2012年9月12日的庭审中答辩如下：“原、被告签订的房屋租赁协议已履行了八年，双方均无异议，为有效合同。五被告向原告承租店铺，租期从2003年10月1日至2015年9月29日止，约定租金三年递增一次，租金已支付至2012年9月29日止。被告的转租行为合法有效，已经苍南县人民法院、温州市中级人民法院的生效民事判决书确认。为此，原告要求解除租赁协议理由不成立”。浙江省苍南县人民法院于2012年9月21日作出判决：驳回原告的诉讼请求。业主不服一审，提起上诉。在二审过程中，涉诉业主和被告陶大省、陈启兴、陈思来双方一致确认涉案合同约定的租赁期限至2015年9月底，亦一致要求解除租赁合同。浙江省温州市中级人民法院认为，尽管二审中诉讼双方一致同意解除合同，但鉴于双方意思表示产生的法律后果涉及他人权益，且基于目前现状，恢复租赁物原状尚不具有可实施条件，故对业主一审主张解除合同并恢复原状的诉讼请求，原判予以驳回，并无不当，二审也不宜予改判。但是，需要指出的是，租赁合同解除后，承租人返还租赁物并恢复原状是其法定义务，但鉴于涉案租赁物的特殊性，五被告因转租产生的义务设定和障碍，作为转租人应当负有排除义务，并按合同法第二百三十五条的规定返还租赁物。基于此，业主作为出租人仍可就租赁合同解除、租赁物恢复原状以及次承租人相关权益等问题一并自行解决或另行起诉。2012年11月20日，浙江省温州市中级人民法院作出“驳回上诉，维持原判”的判决。因业主与被告双方对第四期租金未进行协商，且五被告未支付第四期店铺租金，黄光喜、陈德超及原告等泰安商城业主相继向我院提起诉讼，请求五被告支付租金，浙江省苍南县人民法院以每间每年20000元标准判决被告向原告支付租金，浙江省温州市中级人民法院对该判决予以维持。在前述系列案件诉讼过程中，商铺长期空置，目前仍处于空置状态。一审法院认为，原、被告之间于2003年3月签订的《泰安商城店面租赁合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，该租赁合同已于2015年9月底届满。根据我国合同法第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告主张已经交还商铺，但并未提供充分证据证明存在被告已与原告办理交还手续等可以认定返还商铺的事实，不予采信。一审法院认为，民事活动应当遵循公平、诚实信用原则。当事人应依善意的方式行使权利，不得滥用权利。房屋租赁合同是一种转移房屋使用收益权换取租金收益的继续性合同，保证房屋能够得到有效使用，避免房屋空置产生损失，是当事人履行合同时应尽的诚信义务。在租赁合同到期后，一方当事人履行义务不到位，如果相对方不采取积极措施，就很可能造成房屋空置，致使出现房屋损失不断扩大的情形。我国合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。在陈德超等86户业主诉被告解除合同的案件二审过程中，诉讼双方曾一致同意解除合同，虽然此后未就解除合同达成一致意见，合同届满时被告也未与原告办理返还商铺相关手续，但是案涉商铺长期处于闲置状态，被告也未在商铺上设置任何阻碍，租赁期限已经届满，且鉴于案涉商铺面积不大，系中钢混凝土混合结构，原告应当积极采取适当措施防止损失的扩大，即自行收回案涉商铺进行管理维护，原告也有能力履行该减损义务。综合本案商铺结构、性质等因素，本院酌定原告履行减损义务的合理期限为在案涉租赁合同期限届满后三个月内，即自2015年10月1日起至2015年12月30日止，自2015年12月31日起案涉商铺视为由原告自行收回。因此，原告要求被告返还商铺的诉求，不再处理。关于案涉商铺的恢复原状问题，拆除卷门的被告已作补偿，不再处理。鉴于双方租赁合同中只是约定“承租方在租赁后拆除店铺前、后两间的中墙，在租赁期满时必须恢复原状”，未涉及原告诉请的“有线电视及电话预埋线路，地面恢复至花岗岩平铺状态，恢复给排水管道，水、电表恢复一户一表状态”和“拆除店面扩建部分，恢复承重墙，恢复三条横向宽5.8米通道及一条竖向宽8.4米通道，地面恢复至花岗岩平铺状态，恢复楼梯，恢复八个大门，恢复十八个消防设施”内容，原告未有充分证据证明其交付给被告的商铺原状的具体情况，且从原商场整体功能而言，恢复原状涉及其他业主的相关权益，对原告恢复原状的诉请，不作处理。自2003年原告出租商铺，距今年已有13年，泰安商城周围的城市规划、商业氛围均有了翻天覆地的变化，原告可在与其他业主协商一致后，对商铺状貌采取更加全面、妥善的处理措施。关于原告主张的房屋占有使用费。根据我国合同法第一百一十九条规定，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告作为业主应当采取适当措施防止损失的扩大，自2015年12月31日起，其未及时收回商铺，仍放任涉案商铺继续空置，导致损失发生不必要的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。被告未及时交还商铺，应该向原告赔偿案涉商铺在2015年10月1日至12月30日期间相应的租金损失。结合案涉商铺第四期的租金标准及本地租赁市场行情变化情况，酌情确定被告应赔偿的数额为人民币3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭于本判决生效后十日内赔偿林时瑶、陈春弟租金损失3000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。经审理，本院对一审法院认定的基本事实予以确认。本院认为，陶大省、陈启兴、陈思来以涉案租赁合同已于2012年9月30日终止为由主张其无需支付此后的租金，与生效判决认定的事实矛盾。一审不予采信，是正确的。同时，陶大省、陈启兴、陈思来主张其已交还租赁房屋，但未提供充分的证据予以证明，一审法院不予采信，并无不当。但涉案租赁合同于2015年9月底届满后，出租人不应任由租赁房屋空置，致使损失扩大，一审酌情确定出租人在租赁期限届满后三个月内收回房屋，符合本案实际及房屋租赁行业的惯例。林时瑶、陈春弟主张一审仅赔偿三个月租金损失显失公平，依据不足。林时瑶、陈春弟主张无法自行收回租赁物，依据不足。一审对其要求陶大省、陈启兴、陈思来返还租赁物的诉讼请求不予支持，亦无不当。涉案租赁协议虽约定租期届满后承租人应将租赁物恢复原状，但由于林时瑶、陈春弟未提供充分的证据证明涉案房屋在签订租赁协议时的原状，应由其承担举证不能的法律后果，一审对其恢复原状的诉讼请求不予支持，亦无不当。综上，双方的上诉请求均不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈启兴、陈思来、陶大省和上诉人林时瑶、陈春弟各负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 刘伟达审 判 员 蔡蓓蓓代理审判员 曾 慧二〇一七年五月二十四日书 记 员 姜岳良 微信公众号“”