（2017）沪0110民初7232号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-09-19
案件名称
上海仁恒物业管理有限公司与吴凯斌物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市杨浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海仁恒物业管理有限公司,吴凯斌
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初7232号原告：上海仁恒物业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区茂兴路XXX号仁恒广场4座1楼。法定代表人：周轶群，董事长。委托诉讼代理人：王永彦。被告：吴凯斌，男，1986年1月14日出生，汉族，户籍地浙江省湖州市。委托诉讼代理人：黄长荣(被告姐夫)，男，1960年9月20日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告上海仁恒物业管理有限公司(以下简称仁恒物业公司)与被告吴凯斌物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仁恒物业公司的委托诉讼代理人王永彦参加了诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉���本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告仁恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告按每月2729.7元的标准向原告支付自2012年7月1日至2016年12月31日的物业管理费147,403.8元，共计54个月；2、被告向原告支付滞纳金147,403.8元；3、被告按每月120元的标准向原告支付2012年7月1日至2016年12月31日期间的车位管理费6480元，共计54个月；4、被告支付维修费20元。事实和理由：被告系上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)及70号车位的业主，建筑面积486.29平方米，地下建筑面积145.08平方米，实际收费面积341.21平方米，物业服务费8元每月每平方米，合计每月2729.7元。原告根据《仁恒怡庭小区物业管理服务合同》对该小区进行物业管理。原告已经按照合同约定全面履行了对该小区的管理服务义务，被告未如约支付物业服务费、车位管理费、维修费。经���告多次催讨未果，为维护原告及小区全体业主的合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告吴凯斌未到庭，但曾来院称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋存在质量问题，开发商至今没有修好，原告与开发商系关联公司，所以被告拒绝支付物业费与车位费。2013年1月经消费者权益保护委员会调解，被告与开发商达成协议，物业管理费从2013年3月开始收取，2016年6月14日原告也出具了谅解备忘录，承诺从2013年3月起算物业费和车位费。被告不存在违约行为，故不同意支付滞纳金。不同意支付维修费，因为20元的维修单据上并没有业主的签字。另外，原告的物业服务有瑕疵，就算要支付物业费也应打折。本院经审理认定事实如下：系争房屋开发商为上海仁恒杨浦房地产有限公司。被告系系争房屋权利人,该房建筑面积为486.29平方米,其中地下建筑面��145.08平方米。2011年3月17日，上海市东方公证处出具《公证书》(2011)沪东证字第5148号，吴凯斌委托黄长荣代为办理系争房屋相关购买事宜。2012年3月1日，被告委托人黄长荣在《仁恒怡庭房屋接收认可书》中签名，确认系争房屋经被委托人验收，确认符合验收标准，予以接收。2010年8月15日，上海仁恒杨浦房地产有限公司(甲方)与原告(乙方)签订《前期物业服务合同》及《怡庭会所前期委托管理协议》。《前期物业服务合同》约定：双方就仁恒怡庭的前期物业管理服务事宜订立本合同；物业座落于杨浦区新江湾国晓路XXX号(政和路XXX弄XXX-XXX号)；乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，多层每月每平方米5.80元；新建商品住宅的买受人应从甲方或者其委托的物业公司书面通知办理入住手续之日的次月起支付物业管理服务费，办理入住手续的当月及以前由甲方支付物业管理服务费；物业服务费用按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定另见《前期会所委托管理协议》；合同期限自2010年10月1日起至小区合法成立业主大会，并由其与乙方或选聘的新的物业公司签订新的《物业服务合同》生效之日止。合同另行约定了其他权利义务。后原告为该小区提供物业服务至今，系争房屋所在小区至今未成立业委会。《怡庭会所前期委托管理协议》中约定甲方将其开发的怡庭小区会所委托乙方进行前期管理；在会所投入使用前，甲方应按会所服务功能定位，先行购买并安装有关设备和设施，并达到正常使用状态；会所营运费自完全交付使用之次月起按每月每平方米2.20元的标准由全体业主按每户拥有建筑面积支付，会所营运费按季交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；乙方应保持中心会所外立面清洁干净，无明显瑕疵。保持设备正常运行，达到设备所应具有的功能。按照国家、上海市及有关行业的相关规定，对房屋及设备设施进行定期维修保养。保持环境卫生，定期安排专人进行清扫等内容。《仁恒怡庭临时公约及会所会则》约定：物业管理服务费由物业公司按每月每建筑平方米8元的标准向业主收取，业主在办理房屋交接手续时一次性向物业公司预缴三个月的物业管理服务费和车位管理费，以后物业服务费、车位管理费每三个月缴付一次，业主应于该期开始之日或之前一次性付清，逾期交纳的每逾期一日，物业公司可以按应缴费用的每日千分之三向业主加收滞纳金；该公约另行约定了物业公司和业主的其他权利、义务。2012年1月8日，被告的委托代理人黄长荣在该临时公约及附件《确认函》上署名，同意遵守该临时公约。2012年7月1日起被告未支付物业管理费。2013年10月16日、2014年11月18日、2015年4月1日、2015年12月23日、2016年9月15日，原告多次通过挂号信向被告寄送《催款通知书》，要求被告支付欠付的的物业服务费及车位管理费。庭审中��被告表示没有看到也没有收到催款函。另查明，被告提供案外人上海仁恒杨浦房地产有限公司2012年8月12日向系争小区业主发出的《致歉信》,《致歉信》称仁恒怡庭商品房在交房之后部分房屋分别出现例如外墙、窗、屋顶、平台严重渗漏水，墙角不垂直、地下室结露、墙纸发霉、大理石严重泛碱等相关问题，对此公司高度重视。对于由此给相关业主造成困扰与不便，表示最真诚歉意，并保证在二、三个月支内全面排查解决上述问题。被告并提供2013年1月15日，因房屋质量问题纠纷，上海市杨浦区消费者权益保护委员会组织业主代表与上海仁恒杨浦房地产有限公司代表组织调解的《调解笔录》。该《调解笔录》内容显示对于业主方反映的小区质量问题，上海仁恒杨浦房地产有限公司代表称该公司认可上海工程建设质量管理协会委托上海市房屋建筑设计院房屋���量监测站出具监测报告，对于维修的业主会进行相应合理的补偿，物业管理费自2013年3月开始收取等内容。被告以此证明系争房屋存在质量问题，开发商承诺物业费从2013年3月开始收取，该承诺对原告有约束力。审理中，被告提供《谅解备忘录》一份，该备忘录甲方为上海仁恒杨浦房地产有限公司，乙方处空白，且该备忘录未明确室号，甲乙双方未签字盖章。2017年3月20日,原告具状来院,要求判如诉请。庭审中，原告变更诉请：判令被告按每月2729.7元的标准向原告支付2012年7月1日至2016年12月31日的物业管理费147,403.8元。以上事实，有上海市房地产登记簿、《仁恒怡庭房屋接收认可书》、《前期物业服务合同》、《怡庭会所前期委托管理协议》、《仁恒怡庭临时公约及会所会则》、《催款通知书》及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审��证，本院予以确认。本院认为，《前期物业服务合同》、《怡庭会所前期委托管理协议》及《仁恒怡庭临时公约及会所会则》系缔约双方真实意思表示，其效力及于小区内包括被告在内的每个业主。首先，被告提出系争房屋存在严重质量问题、漏水问题以及原告物业服务有瑕疵之抗辩意见，因房屋质量问题系业主与开发企业之间的纠纷，原告仅是物业管理单位，被告也未能提供充分证据证明原告未对小区进行尽职管理，故本院亦不予采信。其次，被告辩称开发商曾承诺物业费从2013年3月开始收取，且原告与开发商上海仁恒杨浦房地产有限公司系关联公司，但因原告与开发商系独立公司，开发商的承诺对原告没有约束力，故被告该辩称意见本院亦不予采信。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，本院依法��席审判。综上，原告提供了物业服务，业主按时交纳物业服务费是应尽义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告吴凯斌应于本判决生效之日起十日内支付原告上海仁恒物业管理有限公司上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋2012年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费147,403.8元。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3248元,减半收取计1624元,由被告吴凯斌承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈稷二〇一七年五月二十三日书记员 陈洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”