（2017）渝01民终3532号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-07-01
案件名称
重庆美利山物业服务有限公司与杨守容、王正淑等物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨守容,重庆美利山物业服务有限公司,王正淑,陈平
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终3532号上诉人（原审被告）：杨守容，女，1952年9月9日出生，汉族，住重庆市璧山区，委托诉讼代理人：李甦，重庆华问律师事务所律师。委托诉讼代理人：何金，重庆华问律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆美利山物业服务有限公司，住所地重庆市北部新区经开园翠渝路55号，统一社会信用代码91500000676141911W。法定代表人：刘泽，总经理。委托诉讼代理人：陈娅，女，1984年9月20日出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝北区，原审被告：王正淑，女，1976年10月26日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，原审被告：陈平，男，1971年4月8日出生，汉族，住重庆市两江新区，上诉人杨守容因与被上诉人重庆美利山物业服务有限公司及原审被告王正淑、原审被告陈平物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初12631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杨守容的委托诉讼代理人何金、被上诉人重庆美利山物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈娅到庭参加诉讼，原审被告王正淑、陈平未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨守容上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误。物业管理公司系建设单位的全资子公司，物业公司的选聘并未经过公开选聘或者竞标，且订立时的物业管理费单价明显高于市场价，严重损害了第三人即业主的利益，应属无效，被上诉人不能依据该合同向上诉人收取物业服务费。被上诉人与建设单位签订的前期物业服务合同早已到期，上诉人一直未在该物业处居住，合同到期后未向被上诉人缴纳物业服务费，被上诉人也未向上诉人催缴，被上诉人一审时未提交其仍然在该小区进行物业服务的证据，应驳回其诉讼请求。关于公摊水电费，被上诉人无事实依据和法律依据。重庆美利山物业服务有限公司辩称，1.我们前期物业合同是到物价局去备案了的，我们是通过公开选聘的，有一份证据是原开发商选定我们的中标通知书，收取的物业费是非常合理的。2.前期物业合同有备案证明，因现在没有业委会，也没有签订新的物业服务企业，所以物业合同不存在失效。居委会的证明可以证实该小区没有成立业委会，而且一直是我们在提供物业服务工作。3.业主买房时签字认可的前期物业服务协议上写明了公摊水电费的收取标准。王正淑、陈平未作答辩。重庆美利山物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2015年2月至2016年6月期间的所欠物业服务费13223.11元；2、判令被告支付原告2015年2月至2016年6月期间的所欠水电公摊费2115.65元；3、判令被告支付原告违约金10443元。一审法院认定事实：原告系具有物业服务资质企业，三被告系位于重庆××××新区××路××小区××号商品房业主。该房屋建筑面积为622.26平方米，属联排别墅。美利山小区建成后，原告与该小区开发商重庆首金房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，由重庆首金房地产开发有限公司选聘原告为美利山小区提供物业服务。合同约定，合同期限为三年，自美利山项目二期竣工，经有关部门验收合格之日起计算；联排别墅物业服务费收费标准为3.5元/月·平方米。价格以物价局核定标准执行。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。逾期未交纳，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同还约定了其他事项。2012年9月24日经重庆市物价局核准，美利山小区联排别墅住宅物业服务费收费标准为2.5元/月·平方米。合同签订后，原告为美利山小区提供物业服务至今。因被告拖欠原告2015年2月至2016年6月期间的物业服务费，原告遂诉至本院。另查明，被告接房时间为2012年12月27日。被告在接房时与原告签订《前期物业服务协议》，该协议约定公摊水电费以每户每月0.2元/平方米计收。原告陈述被告房屋尚未装修入住，主张按50%标准收取物业服务费。被告接房后至2015年1月均按上述标准交纳了物业服务费和水电公摊费。庭审中，原告当庭撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与美利山小区开发商签订的《前期物业服务合同》及原告与被告签订的《前期物业服务协议》合法、有效，被告应受上述合同及协议的约束。被告杨守容以原告系小区开发商的全资子公司为由，主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予采信。在原告基本履行物业服务义务后，被告应按合同约定向原告支付物业服务费等相关费用。现原告诉请被告支付2015年2月至2016年6月期间的物业服务费13223元（2.5元/月·平方米×622.26平方米×17个月×50%）、水电公摊费2115.65元（0.2元/月·平方米×622.26平方米×17个月），本院予以支持。原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院应予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告王正淑、陈平、杨守容于本判决生效后立即支付原告重庆美利山物业服务有限公司2015年2月至2016年6月期间的物业服务费13223元、水电公摊费2115.65元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元，由被告王正淑、陈平、杨守容负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。重庆美利山物业服务有限公司提交以下证据：资质证书、重庆市渝北区鸳鸯街道金岭社区居民委员会出具的服务证明、前期物业服务备案证明、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、前期物业服务合同、中标通知书、前期物业服务协议临时管理规约，意在证明重庆美利山物业服务有限公司是有资质的且至今也在为小区提供物业服务，上诉人也是认可了的，且是通过备案的合法聘请公司，因为没有业委会，以前的物业服务合同不存在过期的问题。杨守容质证后认为，对被上诉人提供的证据都没有异议。因上诉人认可被上诉人提交的证据，本院对其证明目的予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，关于前期物业服务合同的效力问题。建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力。本案中，被上诉人重庆美利山物业服务有限公司与美利山小区开发商签订的《前期物业服务合同》及重庆美利山物业服务有限公司与被上诉人杨守容、原审被告王正淑、原审被告陈平签订的《前期物业服务协议》合法、有效，杨守容、王正淑、陈平应受上述合同及协议的约束。杨守容主张物业管理费单价明显高于市场价，并未举证说明，且根据重庆美利山物业服务有限公司提交的证据，美利山小区的物业服务费收取标准在重庆市物价局进行了备案，程序合法，杨守容的该主张不能成立。其次，关于重庆美利山物业服务有限公司是否还在为美利山小区提供物业服务的问题。重庆美利山物业服务有限公司提交了重庆市渝北区鸳鸯街道金岭社区居民委员会出具的服务证明，证实其一直在为美利山小区提供物业服务，杨守容对该证据表示没有异议，本院予以认可。最后，关于公摊水电费的问题。杨守容、王正淑、陈平与重庆美利山物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》约定公摊水电费以每户每月0.2元/平方米计收，该协议对杨守容、王正淑、陈平有约束力，一审判决予以主张并无不当。综上所述，杨守容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费440元，由杨守容负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚代理审判员 彭松涛二〇一七年五月二十三日书 记 员 夏 茜 来源：