（2017）闽0203民初3296号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-08-17
案件名称
厦门家庆房地产代理有限公司与郭家团、金春燕居间合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门家庆房地产代理有限公司,郭家团,金春燕
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第四十条，第六十条第一款，第四百二十四条，第四百二十六条第一款，第四百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初3296号原告：厦门家庆房地产代理有限公司，住所地福建省厦门市思明区凤屿路186号之七十七，统一社会信用代码91350203699919263B。法定代表人:李卫明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈伟才，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锋云，北京盈科（厦门）律师事务所律师。被告：郭家团，男，1981年7月8日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。被告：金春燕，女，1977年11月11日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。二被告共同委托诉讼代理人：郑毅锋，福建力衡律师事务所律师。原告厦门家庆房地产代理有限公司（以下简称家庆公司）与被告郭家团、金春燕居间合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告家庆公司的委托诉讼代理人陈伟才、林锋云，被告郭家团、金春燕的委托诉讼代理人郑毅锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家庆公司向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付居间服务费140950元及逾期付款利息（以140950元为基数按年利率6%的标准自2017年1月14日起计至实际付清本息之日止）2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告郭家团、金春燕通过原告厦门家庆房地产代理有限公司提供的居间服务，就座落于厦门市××××室房屋与案外人林玉添以563.8万元的价格签订了房屋买卖合同，原告已经履行完居间服务义务，被告未能依约支付居间服务费已构成违约，应当依法承担违约责任。经原告多次催要，被告一直未能依约支付居间服务费。原被告之间签订的看房书及录音证据、微信聊天记录已经证明居间服务已经实际履行。原告作为房产中介，在被告买下房屋前提供了许多居间服务，带被告及其家人看了很多房产，其中包括涉案房屋。在涉案房屋达到买卖条件时，被告为了少支付服务费，告知原告不买该套房产，并私下通过其他中介与房东签订买卖协议，属于跳单行为，是逃避向原告支付中介费的行为，是严重的失信行为，应当承担支付中介费并赔偿原告的相关损失。双方签署看房书的内容虽是格式条款，但并未侵犯买房人的权益，看房书中约定如果是通过他方达成购房，仍需向原告支付中介费（详见看房书第四条的约定）被告已经确认该条款。房产已实际成交，符合双方间的书面协议约定，被告理应支付相应的中介费。家庆公司进一步明确：由于起诉时出于自身利益最大化的考量，选择基于居间报酬请求权提出诉讼请求。希望通过本案诉讼获得应有的报酬或赔偿，避免再生讼累。若法庭认为被告对原告负有给付义务，但并非居间报酬性质，则请求法庭在原告诉讼请求标的额20000元范围内依法认定法律性质并作出相应判决。郭家团、金春燕辩称，原、被告之间并未签订任何形式的居间合同或房屋买卖合同，原告主张通过其居间活动签订总价为563.8万元的房屋买卖合同没有事实和法律依据。房东并未书面授权给原告，房产也不是独家授权出售，故被告选择其他中介方是合法的。看房书的标的物与本案标的物不一致。原告主张房屋成交价是563.8万元，但并未提交任何证据，而被告提供的证据表明讼争房屋的成交价是564.5万元。看房书的部分合同条款属于格式条款，存在加重和限制看房人权利和义务的情形，应属无效条款，原告据此要求支付佣金无事实和法律依据。居间人只有促成买卖合同成立才能取得居间报酬，如合同未能成立最多只能要求居间活动必要费用。原告没有相关证据证明其居间活动的必要费用，所以不能得到支持。被告取得讼争房产是通过厦门四季家缘房地产代理公司居间服务取得的，不是通过原告，故原告无权获得居间报酬。围绕诉讼请求，家庆公司提交了《看房书》、微信聊天记录、通话录音、土地房屋产籍调查表、存量房买卖合同、结婚登记申请书作为证据，郭家团、金春燕提交了《房屋买卖协议》、收据作为证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据本院予以认定并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月16日，原告家庆公司与被告郭家团签订一份编号1590067的《看房书》，约定：郭家团委托家庆公司购买房产；所看楼盘地点为福津街466号301（不动产权属登记坐落为思明区凤屿路××室，以下简称讼争房屋），建筑面积175平方米；出售价格以买卖双方最后议定的价格为准；郭家团经家庆公司介绍购买上述房产，签订买卖合同时应即时支付中介佣金为房产成交总额的1%，如果卖方在事先声明是实收，则总价的2.5%中介费由买方支付；经家庆公司介绍上述房产后，郭家团无论通过何种途径与业主成交，或介绍他人与业主成交，均视作为家庆公司介绍，应按本《看房书》第三条支付中介佣金；经家庆公司介绍未能成交之房产，不收取任何费用。上述《看房书》系由家庆公司提供。《看房书》签订后，家庆公司工作人员带领郭家团及其家人数次前往讼争房屋实地看房，并通过微信沟通联系。2016年10月27日，家庆公司工作人员向郭家团发送微信：“小郭，家人看了房子考虑怎样？”郭家团回复：“太贵。”家庆公司工作人员又问：“房东这边最低570万，如果觉得房子还可以，那你看最高能出多少，我在跟房东沟通一下。”郭家团答复：“我觉得555万比较合适。我又加了，他再不卖就拉倒。”2016年11月4日，家庆公司工作人员向郭家团发送微信：“那你下午来我店里，上午你走了之后我有再跟房东谈，房东说不然下午都过来见面再说。”郭家团回复：“那只是你的领导给你的压力，也是我给他的压力，我想让他把单子谈成，把中介费算便宜，别人的中介费可以算低，你们公司也是可以的！”“市场现在如此低迷，房东如此急切出售，再磨磨相信你可以的！”在家庆公司协调下，讼争房屋原业主林玉添与郭家团、金春燕见面协商房屋买卖事宜，但最终未未签订房屋买卖合同。2016年11月15日，林玉添、金春燕及厦门四季家缘房地产营销策划有限公司（以下简称四季家缘公司）签订《房产买卖协议》，约定：金春燕以5645000元的价格向林玉添购买讼争房屋，金春燕向四季家缘公司支付中介费20000元，等等。上述合同实际得到了履行，林玉添依约将讼争房屋过户至金春燕名下，金春燕依约向四季家缘公司支付了中介费20000元。家庆公司工作人员得知郭家团、金春燕通过其他中介公司居间购买讼争房屋后，于2017年1月14日与郭家团、金春燕进行了电话协商。通话中，家庆公司工作人员问郭家团：“我同事小刘曾经带你看的福津大街的房子，我现在了解到就是你买去了。”郭家团回答：“是我买的，没错啊。”“你们没有能力谈下来，我只能找其他中介，我干嘛一定要找你呢？”家庆公司工作人员问：“我们都已经谈到要签字了，但是他（原房东）有点事情还没处理好，好了以后给你打电话，是不是？叫你过来买这个房子，你说我们不买了，你一直这样讲是不是？”郭家团答：“是啊，不买了，人家找上我，找上我我就……”家庆公司工作人员追问：“那你说不买了，怎么又回来买这个房子了呢？”郭家团答：“钱是我的，我爱给谁买就给谁买，通过正规的渠道。”金春燕接过电话开始说道：“我们本来是不买了，你们那次没谈成。”家庆公司工作人员称：“我们后面是可以买卖了，我们一直给你打电话，你又跟我们说我们已经不买房子了。”金春燕说：“另一个中介找到我们，也是那套房源，去那边才知道就是那套。不是说不能买吗？说有什么纠纷。但是人家所有的纠纷都搞定了，人家都处理得好好的，又能怪谁呢？谁有能力谁就做下来。”当天，家庆公司工作人员还与讼争房屋原房东林玉添通话，质问为何通过其他中介公司将讼争房屋售予他人。另查明，郭家团、金春燕于2003年登记结婚，至今处于婚姻存续状态。庭审中，家庆公司述称在其居间下林玉添拟出售讼争房屋的价格为5638000元，但并未提供证据证明，对该主张本院不予采信。本院认为，郭家团和金春燕为夫妻关系，购买讼争房屋用于家庭共同生活或投资，在案证据表明签署《看房书》时金春燕在场且参与了购买讼争房屋的整个过程，最终讼争房屋亦登记在金春燕名下，故虽《看房书》上仅有郭家团的签名，但应认定金春燕亦为《看房书》的当事人，郭家团、金春燕均应依约承担责任。《看房书》由家庆公司提供，系居间合同性质，其中约定“经家庆公司介绍上述房产后，郭家团无论通过何种途径与业主成交，或介绍他人与业主成交，均视作为家庆公司介绍，应按本《看房书》第三条支付中介佣金”。上述格式条款与《合同法》第四百二十六条关于居间报酬请求权应以居间人促成合同成立为前提的规定相悖，免除家庆公司的居间义务，加重郭家团、金春燕的支付居间报酬责任，排除了后者享受居间服务的主要权利，根据《合同法》第四十条应认定为无效条款。除该无效条款外，《看房书》其余内容真实合法有效，双方均应依约全面履行。《看房书》于2016年7月16日签署，当天家庆公司工作人员带郭家团、金春燕实地查看了讼争房屋。其后，家庆公司又带领郭家团及其家人看房，并于2016年11月4日后协调讼争房屋原业主林玉添与郭家团、金春燕见面协商房屋买卖事宜。郭家团、金春燕则在2016年11月4日至2016年11月15日之间接洽新的居间方四季家缘公司并决定由后者提供居间服务，在未告知家庆公司的情形下径直与原房东签订了购买讼争房屋的协议。证据显示，2016年10月27日家庆公司工作人员向郭家团发送微信表示讼争房屋报价“房东这边最低5700000”，而郭家团、金春燕通过世纪家缘公司居间的成交价格为5645000元，后者低于前者。此外，郭家团、金春燕实际支付给世纪家缘公司的居间报酬亦低于前者与家庆公司约定的居间报酬。因此，通常情况下郭家团、金春燕选择在世纪家缘公司居间下以更低的交易成本完成讼争房屋买卖是一种理性的选择，从宏观角度也更有利于形成充分竞争的居间行业环境，从而整体降低市场交易成本、激发市场经济活力，法律对此本应允许甚至鼓励。然而，本案存在特殊情况。其一，原、被告已订立居间合同性质的《看房书》在先，约定由家庆公司提供针对讼争房屋的居间服务，并明确载明居间报酬的计算标准等内容。《看房书》的条款对原、被告双方均有拘束力，并非郭家团、金春燕所主张的“你们（家庆公司）没有能力谈下来，我只能找其他中介，我干嘛一定要找你呢？”。根据诚实信用原则，若郭家团、金春燕欲另行委托居间方，理应事先告知家庆公司并协商解除《看房书》。然而郭家团、金春燕却隐瞒家庆公司在短时间内与其他中介公司就同一处房屋订立居间合同，显然属于“跳单”的不诚信行为。其二，签署《看房书》后，家庆公司为郭家团、金春燕提供了长达数月的居间服务，其间通过微信、电话等方式持续沟通，并召集交易双方面谈，积极促成讼争房屋成交，忠实勤勉地履行了居间义务。家庆公司付出大量居间劳动，郭家团、金春燕未付任何报酬，其若无偿享受居间服务显然有失公允。综上，虽然讼争房屋买卖合同并非在家庆公司促成下签订，家庆公司无权根据《合同法》第四百二十六条请求支付居间报酬。但是郭家团、金春燕与家庆公司签订《看房书》在先，家庆公司付出长达数月的居间劳动，忠实勤勉履行了居间义务，根据《合同法》第四百二十七条，郭家团、金春燕应依法向家庆公司支付必要的费用。参考双方签订的《看房书》所约定的居间报酬标准，以及郭家团、金春燕支付给世纪家缘公司的居间报酬，综合考虑郭家团、金春燕存在“跳单”的不诚信行为，本院酌情认定郭家团、金春燕应向家庆公司支付费用10000元。综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郭家团、金春燕于本判决生效之日起十日内向原告厦门家庆房地产代理有限公司支付费用10000元；二、驳回原告厦门家庆房地产代理有限公司的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150元，原告厦门置强房地产营销策划有限公司负担75元，被告郭家团、金春燕负担75元。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 （郭泽喆）二〇一七年五月二十三日代书记员（ 杨雅 玲）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条第一款居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。PAGE 百度搜索“”