（2016）青0105行初101号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-11-17
案件名称
刘箕于与西宁市国土资源局行政登记一审行政判决书
法院
西宁市城北区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
刘箕于,西宁市国土资源局,张耀军,青海昂大集团大洋房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第七十条，第一百零二条
全文
青海省西宁市城北区人民法院行 政 判 决 书（2016）青0105行初101号原告：刘箕于，男，汉族，1988年10月4日生，公民身份证号：×××，西宁市城东区。委托代理人：钟汝超，北京市中盈律师事务所西宁分所律师。被告：西宁市国土资源局，住所地西宁市城西区黄河路。法定代表人：包维珍，该局局长。委托代理人：卫振祺，西宁市不动产服务中心副主任。委托代理人：李吉福，青海泰宏律师事务所律师。第三人：张耀军，男，汉族，1970年5月22日出生。公民身份号码：×××，住西宁市。委托代理人：赵云、潘明强，陕西博纳新律师事务所律师。第三人：青海昂大集团大洋房地产开发有限公司。住所地：西宁市。法定代表人：胡丁升，董事长。委托代理人：赵云，陕西博纳新律师事务所律师。原告刘箕于诉被告西宁市国土资源局、第三人张耀军、青海昂大集团大洋房地产开发有限公司（以下简称大洋公司）房屋登记管理行政确认一案，于2016年12月26日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2016年12月27日向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。在诉讼过程中，第三人张耀军于2017年1月4日以本案所争议的商铺买卖合同的效力正在人民法院审理过程中，且尚未有结果为由，申请本院对本案中止审理。依照最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第五十一条的规定，本院于2017年1月5日裁定本案中止诉讼。2017年3月21日，原告以本案涉案商铺买卖合同已由青海省高级人民法院作出（2017）青民终字21号《民事判决书》审理完毕，中止诉讼的原因已经消除，向本院提出恢复审理的申请。本院依法组成合议庭，于2017年5月18日公开开庭审理了本案。原告刘箕于的委托代理人钟汝超，被告西宁市国土资源局的委托代理人李吉福、卫振祺，第三人张耀军的委托代理人赵云、潘明强，第三人大洋公司的委托代理人赵云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。被告西宁市国土资源局于2015年12月10日受理第三人张耀军申请房屋权属登记。被告审查第三人提供的相关材料后，认为符合登记条件，于2015年12月15日为第三人张耀军颁发了宁房权证城东区字第XX**号房屋所有权证。2015年12月18日，第三人张耀军以房屋坐落打错为由，向被告申请变更房屋权属登记，被告于同日为张耀军颁发了宁房权证城东区字第XX**号房屋所有权证。原告诉称，2006年8月31日，原告与青海昂大集团大洋房地产开发有限公司签订了《商铺出售协议书》，以960228元的价格购买了位于西宁市城东区八一中路25号1号楼副25-3室商铺，原告一直占有使用至今。在此期间，原告多次要求大洋公司办理房屋所有权证及土地使用权证，大洋公司以种种理由拖延并多次出具承诺书，承诺限期办理完毕，但至今未给原告办理该房屋的相关权证。2015年12月，大洋公司将属于原告的商铺抵债给了张耀军并签订《商品房买卖合同》，依该合同办理了房屋所有权证和土地使用权证。原告为此向西宁市中级人民法院起诉，法院认定其在明知该商铺已属原告所有并且有效使用所有权长达十年的情况下，恶意串通，其抵债行为及《商品房买卖合同》无效。故向法院提起行政诉讼，请求法院撤销西宁市城东区八一中路25号1号楼副25-3室商铺的宁房权证城东区字第XX**号《房屋所有权证》。原告提交的证据为，1、房屋所有权证存根，2、西宁市中级人民法院民事判决书，3、青海省高级人民法院民事判决书。上述证据证明原告的主体资格适格，原告自2006年购买该房屋后占有使用收益商铺，被告给第三人张耀军办理的房屋权属登记所依据的民事基础事实被判决无效，应当予以撤销。被告辩称，被告为张耀军办理的《房屋所有权证》事实清楚、具体行政行为合法，且无过错。张耀军在向房屋登记机构提交了相关房产登记资料后，于2015年12月16日取得位于城东区八一中路25号1号楼副25-3室商铺的所有权（产权证号：宁房权证城东区字第XX**号）。第三人提交的材料有：《西宁市房屋权属登记申请书》、《房屋买卖契约》及身份证明等相关材料。被告根据《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，受理后经审查，认为第三人张耀军提供材料齐全，为第三人张耀军颁发了《房屋所有权证》，事实清楚，具体行政行为合法，且无过错。综上所述，请求法院在查明事实的基础上依法裁判，以维护合法的不动产登记制度。被告在法定期限内向本院提交了作出被诉行政行为的证据、依据：一、房产登记档案（宁房权证城东区字第XX**号）：1、西宁市房屋权属登记审批表；2、西宁市房屋权属登记申请书；3、询问笔录；4、商品房买卖合同；5、个人身份证件；6、契税完税证；7、维修资金发票；8、不动产销售发票；9、房产分（户）丘平面图；10、西宁房屋权属登记中心收据；11、房屋所有权证存根。上述证据，证明被告为第三人张耀军办理房屋登记符合程序、实体要件。提交的法律依据：《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条、第二十七条。第三人张耀军述称，两级法院将案涉房屋所有权确认给原告不是事实，中院和高院的判决在认定事实、适用法律等方面存在问题。两审法院认定的第三人恶意串通没有证据，只是法官的个人推断，该判决违背了物权法的有关规定，我方已向最高人民法院提出再审，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人张耀军未向法庭提交证据。第三人大洋公司述称，大洋公司与原告签订的不是房屋买卖合同，仅仅是预约合同，原告不能作为该产权所有人提出行政诉讼，原告的诉讼主体资格不适格。且超过了起诉期限。大洋公司与张耀军不存在恶意串通的行为，办理的房屋权属登记符合法律规定，应依法确定其效力。第三人大洋公司未向法庭提交证据。经庭审质证，原告对被告提交证据的质证意见为，对证据一的真实性均予以认可，不持异议，但认为被告在认定事实、办理程序及适用法律均无过错，但因案涉房产权属登记依据的基础民事行为已被确认无效，应当予以撤销。第三人张耀军、大洋公司对被告提交的证据均无异议。被告对原告提交的证据的真实性不持异议。但认为与本案无关，被告未参与民事案件的审理。提出撤销具体行政行为的主体应当是张耀军和大洋公司，和原告没有任何关系，原告不具有本案诉讼的主体资格。第三人张耀军、大洋公司对原告提交的证据的真实性均无异议。但认为两级法院认定大洋公司与张耀军存在恶意串通没有任何依据，青海省高级人民法院按照最高人民法院的一个会议纪要判决案件明显存在过错，且判决不能证明原告具有行政诉讼的主体资格。本院对上述证据认证如下，原告及第三人对被告提交的证据均无异议，本院予以确认；对原告提交的证据被告及第三人均不持异议，本院予以确认。经审理查明，西宁市中级人民法院于2016年12月13日作出已发生法律效力的（2016）青01民初307号民事判决书认定如下事实：因大洋公司欠付刘箕于等人工程款，2006年8月31日，大洋公司与刘箕于签订《商铺出售协议书》，将位于八一路”大洋华府”小区临街商铺原1号楼A轴11-19、轴11-18轴之间约266.73平方米出售给刘箕于，价格为每平方米3600元。协议签订时刘箕于给付大洋公司定金2万元，大洋公司交房时刘箕于须将余款940228元一次性付清；大洋公司交房后一年内，将所有权手续交付刘箕于。2012年10月17日，大洋公司向刘箕于等人出具《承诺书》，承诺在2012年12月30日前解除案涉房屋抵押、办理产权证书；2013年7月2日，大洋公司又向刘箕于等人出具《承诺计划书》，承诺在2013年8月30日前办理相关产权证书；2014年7月2日，大洋公司及江西昂大投资发展有限公司再次向刘箕于等人出具《承诺书》，认可未办理房产证的原因在自身未归还贷款，同时承诺在2014年10月前办理相关产权证书。刘箕于等人从购买该房屋后至今一直以所有人身份对外出租商铺、取得收益。2015年11月26日，大洋公司与张耀军签订《抵账协议书》，约定大洋公司所欠债务由张耀军偿还共计27756426.26元，大洋公司现无力偿还所欠债务，经协商将开发的位于西宁市城东区八一中路25号临街铺面五套（大洋华府1号楼副25-1，副25-3，副25-5，副25-7）以每平方米25000元抵给张耀军，抵偿价26858000元。大洋公司仍欠张耀军款项898426.26元，待张耀军取得房产证后半年内由大洋公司支付给张耀军。此笔余款付清后双方再无债权债务。同日，双方签订《商品房买卖合同》。2015年12月15日，张耀军取得上述商铺的房屋所有权证。后张耀军陆续以该商铺作为抵押办理了贷款。上述事实，原、被告及第三人均无异议，本院予以确认。另查明，被告在为张耀军办理宁房权证城东区字第XX**号房屋所有权证中，将房屋坐落写为”城东区八一中路251号楼副25-3室”。2015年12月18日，张耀军向被告提交西宁市房屋权属登记申请书（变更）。同日，被告向张耀军颁发了宁房权证城东区字第XX**号房屋所有权证，将房屋坐落变更为城东区八一中路25号1号楼副25-3室。再查明，2016年7月，原告刘箕于以大洋公司、张耀军为被告，向西宁市中级人民法院提起民事诉讼，请求确认大洋公司与张耀军之间签订的该案涉商铺抵债行为无效。该院经审理，于2016年12月13日作出（2016）青01民初307号民事判决书，内容为：一、青海昂大集团大洋房地产开发有限公司与张耀军于2015年11月26日签订的《商品房买卖合同》无效；二、青海昂大集团大洋房地产开发有限公司与张耀军之间以位于西宁市城东区八一中路25号1号楼副25-3室抵债的行为无效；三、驳回刘箕于要求确认其为西宁市城东区八一中路25号1号楼副25-3室铺面所有权人的诉讼请求。第三人张耀军不服该判决，向青海省高级人民法院提出上诉。省高院经审理于2017年3月16日作出（2017）青民终21号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。根据当事人的诉辩主张及已查明的事实对本案争议的焦点分析如下：一、原告主体资格是否适格？本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，提起诉讼。本案原告自从购买案涉房屋至今一直以所有人身份对外出租商铺、取得收益，经原告多次向大洋公司催促办理相关权证，大洋公司始终以商铺未解除抵押为由拖延办理产权登记手续。大洋公司作为出卖人明知案涉商铺已出售给原告等人，又与张耀军签订《抵账协议书》及《商品房买卖合同》，将该商铺的房屋所有权证办理到张耀军名下，侵犯了原告的合法权益。原告显然是属于与行政行为有利害关系的公民，因此，原告具有行政诉讼的主体资格。二、本案是否超过法律规定的起诉期限？本院认为，根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十一条第一款规定：行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日最长不得超过2年。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案中，2016年5月，原告等人在诉讼中知道了被告向张耀军的颁证行为后，即于2016年7月向西宁市中级人民法院提起民事诉讼，请求确认大洋公司与张耀军签订的商品房买卖合同无效。根据上述规定，原告的起诉未超过起诉期限。三、被告为张耀军颁发的宁房权证城东区字第XX**号房屋所有权证是否应当撤销？被告于2015年12月受理张耀军房屋权属登记申请，进行了权属审核，并对买卖契约、身份信息等内容进行了形式审查，继而予以核准登记并颁发了产权证书，该行为系依法履行法定职责，符合《房屋登记办法》的规定，其行政程序合法。但是，西宁市中级人民法院作出的（2016）青01民初307号民事判决书，确认青海昂大集团大洋房地产开发有限公司与张耀军于2015年11月26日签订的《商品房买卖合同》无效，该判决经青海省高级人民法院二审终审维持，已发生法律效力。因此，被告为张耀军颁发的宁房权证城东区字第XX**号房屋所有权证所依据的基础民事法律关系被人民法院依法确认无效，可以作为行政诉讼撤销房屋登记行为的依据，故对原告的诉求应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第一百零二条的规定，判决如下：撤销被告西宁市国土资源局为第三人张耀军颁发的宁房权证城东区字第XX**号《房屋所有权证》。案件受理费50元，由被告西宁市国土资源局承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 张育宁审 判 员 贺众明人民陪审员 蓉 措二〇一七年五月二十三日书 记 员 汪正琰 来源：百度搜索“”