（2017）闽0105民初82号

裁判日期: 2017-05-23

公开日期: 2017-12-06

案件名称

名城地产（福建）有限公司与郭上国商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

福州市马尾区人民法院

所属地区

福州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

名城地产（福建）有限公司,郭上国

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0105民初82号原告：名城地产（福建）有限公司，住所地福州开发区科技园快安大道创新楼606室（自贸区试验区内），统一社会信用代码913501057593737346。法定代表人：俞锦，委托诉讼代理人：陈松梅，系公司职工。委托诉讼代理人：张琦，系公司职工。被告：郭上国，男，汉族，1973年6月14日出生，住福建省福清市。原告名城地产（福建）有限公司（简称“名城地产”）与被告郭上国商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序审理，在审理过程中，本院发现本案不宜适用简易程序，故于2017年3月17日裁定转为普通程序，分别于2017年3月7日、2017年3月16日、2017年4月11日、2017年5月11日公开开庭进行了审理。原告名城地产（福建）有限公司的委托诉讼代理人陈松梅、张琦到庭参加诉讼，被告郭上国于2017年3月7日、2017年3月16日到庭参加诉讼，2017年4月11日、2017年5月11日经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名城地产（福建）有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告双方签署的《商品房买卖合同》，被告郭上国应于合同解除之日起5日内配合原告办理合同及预告登记等相关注销手续；2.请求判令被告郭上国向原告支付人民币331359.4元的违约金；3.依法判令被告郭上国偿还原告代垫的全部按揭款项（截止至2016年10月，原告已经代垫按揭款38829.35元）；4.本案的诉讼费用、保全费用由被告郭上国承担。事实和理由如下：被告于2015年8月5日与原告签署《商品房买卖合同》（合同号：FZ1508XJ931538），被告以按揭付款的方式购买原告开发的位于福州市马尾区××名城港湾××区××＃楼××单元的房产，房屋总价款为1656797元。被告向原告支付首付款506797元后，以银行按揭贷款方式向原告支付了购房款余额1150000元整。被告于2015年8月24日与中国农业银行股份有限公司福州马尾支行（以下简称“农行马尾支行”）签署《个人住房借款合同》，向农行贷款1150000元整,同时原告作为被告人的保证人。然而,因被告未按照合同约定按期向银行偿还借款,截至2016年10月,已导致原告被农行扣划原告保证金共计38829.35元,且该款项仍在不断增加。根据原、被告双方签署的《商品房买卖合同》附件六第三条第3款第7项的约定“买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以购房款总额为基数，并按购房款总额20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭付款方式的购房款，买受人同意出卖直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”因此，原告有权单方解除合同并要求被告承担违约责任。郭上国承认原告主张的全部事实，但提出其不缴纳银行按揭是由原告不按约交付房屋所致的事实，不同意原告提出的所有诉请，辩称：1.原告无权解除商品房买卖合同，其已经通过自付、向第三方公司借款、向银行抵押贷款方式向原告支付了全部房款，履行了自己的合同义务，不存在违约行为；2.原告于2015年9、10月之间有通知交房，但原告未交付房屋钥匙，且原告物业处不让其进入小区，即未实质交付房屋，违约在先，故违约金应由原告自行承担；3.如果可以继续履行合同，其愿意继续履行缴纳按揭款项。名城地产围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织郭上国进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即郭上国与名城地产签订的《商品房买卖合同》、郭上国与中国农业银行股份有限公司福州马尾支行（农行马尾支行）签订的《个人购房担保借款合同》、《销售不动产统一发票》、中国农业银行股份有限公司福州东方名城支行出具的特种转账凭证、原告于2016年12月寄出的《催款通知函》，本院予以确认并在卷佐证。对名城地产补充提交的名城银河湾楼宇交接单、上海盈天投资有限公司（简称“盈天公司”）与郭上国签订的借款协议以及郭上国委托盈天公司办理房屋交付及相关手续的委托书及郭上国向名城地产出具的承诺函，本院在庭前依法将上述证据以及开庭传票送达给被告郭上国，郭上国未到庭质证，也未提交书面质证意见，视为放弃质证权利。经审查，上述补充证据符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。郭上国当庭提供视频资料，拟用于证明名城地产工作人员不承认其收受房款，还未实质交房的事实。名城地产对此份证据质证意见如下：首先名城地产承认收受郭上国的全额购房款项，其次郭上国已经当庭承认其委托上海盈天投资有限公司交房，也承认有接到交房通知，故对此份证据不予认可。本院经审查认为名城地产已经当庭承认收受郭上国的全额购房款项，且视频资料中的名城地产工作人员未提及是否交房的问题，名城地产也针对是否交房提交了相应的证据，故此份证据无法证明拟证实内容，本院不予采信。根据名城地产的当庭陈述和经审查确认的证据，本院依法认定事实如下：2015年8月5日，郭上国与名城地产签订了《商品房买卖合同》（合同号为FZ1508XJ931538）及合同补充协议，双方约定：一是郭上国使用商业贷款方式购买名城地产开发的位于福州市马尾区××名城港湾××区××＃楼××单元的房产，总价款为人民币1656797元；二是名城地产应于2015年12月30日前将商品房交付郭上国使用；三是郭上国连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且未向名城地产归还相关代垫款项的，名城地产有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回郭上国购买的房产，同时郭上国应以购房款总额为基数，并按购房款总额20%的比率向名城地产计付违约金，名城地产有权从郭上国已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用，将剩余已付购房款直接付还贷款银行。2015年8月24日，郭上国与农行马尾支行签订了《个人购房担保借款合同》，由名城地产作为连带保证人，以所购的上述房产作为抵押向农行马尾支行申请了按揭贷款1150000元，借款期限为324个月。2015年7月8日，郭上国向名城地产支付了定金20000元。同日，郭上国与盈天公司签订借款协议，向盈天公司借款486797元用于支付上述房屋的首付款，且于同日出具了委托书，授权盈天公司全权代为办理该套房屋的交付及其他相关手续。同日，名城地产向郭上国出具收款发票，显示已经收取了郭上国购房款486797元。2015年9至10月之间，名城地产通知郭上国办理交房手续。2016年1月4日，名称地产与盈天公司办理了上述房屋的交接手续。贷款后，自2016年4月起因郭上国逾期未按时归还按揭贷款,名城地产于2016年6月30日被农行马尾支行扣款19380.66元，同年10月被农行马尾支行扣款总计达38829.35元，直至2017年4月20日被农行马尾支行扣款总计达77649.54元。2016年11月间，名城地产向郭上国发出催款通知函，邮件被拒收。至今郭上国仍未按时归还按揭贷款，也未向名城地产归还相关款项。以上事实有《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《销售不动产统一发票》、中国农业银行股份有限公司出具的特种转账凭证、原告于2016年12月寄出的《催款通知函》、名城银河湾楼宇交接单、上海盈天投资有限公司（简称“盈天公司”）与郭上国签订的借款协议、郭上国委托盈天公司办理房屋交付及相关手续的委托书及郭上国向名城地产出具的承诺函，郭上国向名城地产出具的承诺函等证据和当事人庭审中的陈述为证。本院认为，名城地产与郭上国在2015年8月5日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，依法予以确认。郭上国从2016年4月至今未向农行马尾支行按时归还按揭贷款，未付款项累计达到六个月以上，且其也未向名城地产归还相关代垫款，根据《商品房买卖合同》及合同补充协议的约定，名城地产有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时郭上国应以购房款总额20%即1656797元×20%=331359.4元的比率向名城地产计付违约金，名城地产可以直接从郭上国的已付购房款中扣除上述违约金以及被中国农业银行从名城地产保证金账户中扣划的全部代垫按揭款。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告名城地产（福建）有限公司与被告郭上国于2015年8月5日所签订的《商品房买卖合同》（合同号为FZ1508XJ931538）及合同补充协议于本判决生效之日解除，被告郭上国在合同解除后五日内应配合原告名城地产（福建）有限公司办理合同及预告登记等相关注销手续；二、被告郭上国应于本判决生效之日起十日内向原告名城地产（福建）有限公司支付违约金331359.4元，原告名城地产（福建）有限公司可从被告已付购房款中予以扣除；三、被告郭上国应于本判决生效之日起十日内向原告名城地产（福建）有限公司偿还名城地产为郭上国代垫的自2016年4月份起2017年4月止的按揭款总计77649.54元以及自2017年5月起至原告名城地产（福建）有限公司实际垫付该月份止的银行按揭款，原告名城地产（福建）有限公司可从被告郭上国已付购房款中予以扣除。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19711元及保全费5000元，均由被告郭上国负担。被告郭上国负担的案件受理费及保全费应于本判决生效之日起七日内交纳至本院，拒不交纳的，本院将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款规定强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审　判　长　黎　丽人民陪审员　高　勇人民陪审员　纪秀花二〇一七年五月二十三日书　记　员　胡幼华附引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。执行提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 百度搜索“”