（2017）川01民终4787号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-10-27
案件名称
刘某、谢某与邹某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘某,谢某,邹某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终4787号上诉人（原审原告）刘某，女，1975年6月5日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：袁雪丽，四川润方律师事务所律师。上诉人（原审第三人）谢某，曾用名谢崇邦，男，2000年11月13日出生，汉族，住成都市武侯区。法定代理人：刘某（谢某之母），住成都市武侯区。被上诉人（原审被告）邹某，女，1955年12月12日出生，汉族，住成都市金牛区。上诉人刘某、谢某因与被上诉人邹某房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初1656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日受理后，依法组成合议庭审理了案件。案件现已审理终结。刘某、谢某上诉请求：1、撤销一审法院判决，改判撤销刘某与邹某签订的《房屋买卖合同》；2、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房屋连为一体，与相邻的8号商铺也连为一体，邹某称其余面积是开发商赠送，造成了刘某的误解；2、涉案房屋交易价格达37000元/平方米，完全不符合当地市场价格，成都市春熙路的商铺价格在3-5万元/平方米；3、一审未采纳证人张某的证言；4、一审未追加房屋中介作为共同诉讼参与人；5、涉案房屋侵占消防通道，并与小区业主发生冲突，在物管和城管均有相关记录，申请一审法院调取，一审法院未予许可。邹某辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。涉案房屋的产权清晰，刘某多次现场查看，不存在重大误解；被上诉人也没有任何欺诈行为。刘某向一审法院起诉请求：一、撤销邹某、刘某双方签订的编号为21001886、21001888、21001889的三份《房屋买卖合同》及相关的所有附属补充协议；二、邹某返还刘某的全部购房款项5800000元，按照同期银行贷款利率向刘某支付利息56767.5元（该利息从2015年12月2日起暂计算至2016年2月21日，实际利息应当支付至邹某将全部购房款退还之日止），并赔偿刘某因支付居间服务费产生的损失58000元及刘某因支付税费产生的损失17507元。上述费用共计5932274.5元；三、邹某承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：邹某系位于成都市××龙××路××号（建筑面积77.14平方米，权1898045）、2层9号（建筑面积54.01平方米，权1898066）、2层10号（建筑面积27.27平方米，权1898070）三间商铺的原所有人，邹某所持有的上述三间商铺的房产证均有房地产平面图，标识了其原所有商铺在该栋该楼层的位置。邹某将上述三间商铺出租给案外人王鹏用于经营，案外人王鹏另外还承租了相邻的1、2层其他商铺，并且打通后将1、2层和3层屋顶花园统一装修，用于经营餐饮。邹某欲出售该商铺，将房屋信息登记在原四川伊诚房地产经纪有限公司（现已被四川链家房地产经纪有限公司收购，以下简称房屋中介）委托出售，邹某与房屋中介员工一起查看了房屋，邹某报价三间商铺共计750万元。刘某通过房屋中介了解到案涉三间商铺欲出售的信息，在房屋中介的陪同下去查看了房屋，房屋中介也将三间商铺的出租协议出示给了刘某。庭审中，刘某申请出庭的证人即房屋中介员工张某陈述证实，刘某和邹某于2015年11月24日签订合同前，一同到房屋中介处进行产权查询，三间商铺均为邹某单独所有，且房屋产权无抵押无查封，故双方签订了《房屋交易文件》三份，约定将由刘某购买案涉三间商铺，总价580万元。当日，邹某将案涉三间商铺的原房产证交由房屋中介保管至房产过户时。2015年11月29日，邹某向刘某出具了《收条》一张，载明收到了购房定金10万元。2015年11月30日，房屋中介向刘某容出具了《收款收据》三张，载明收到刘某案涉三间商铺的佣金共计58000元。2015年12月2日，刘某通过四笔银行转账，向邹某支付了购房款570万元。2015年12月7日，刘某、邹某双方到房管局办理了房屋产权过户手续，刘某最终将买房产权人确定为其本人和其子即谢某。在缴纳了房屋买卖过户相关税费后，刘某和谢某取得了案涉三间商铺的房屋所有权证，登记日期为2015年12月7日，登记权利人为刘某和谢某共同共有，新的房产证内没有房屋平面图。2015年12月8日，经邹某协助，刘某与承租案涉三间商铺的案外人王鹏签订了《房屋租赁合同》，该合同内容与邹某的原租赁合同基本一致，约定月租金为每月160元/平方米，按季度支付，第一年第一季度为76041.6元，租金从第三年起以上一年度为基数递增6%。一审法院认为，刘某与邹某之间签订的关于购买位于成都市××龙××路××、××、××三间商铺的《房屋交易文件》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当全面履行自己的权利义务。合同签订后，刘某支付了约定的购房款，邹某将房屋产权过户给刘某以及刘某确定的共同共有人谢某，并且协助刘某与房屋的承租人签订了租赁合同，双方均已经履行完毕各自的合同义务，双方关于案涉三间商铺的交易已经完成。刘某起诉要求撤销前述合同的理由是，刘某认为邹某有欺诈行为，使刘某违背了其真实的意思订立合同，故依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，请求撤销合同，且要求邹某承担合同撤销的法律后果并赔偿损失。一审法院认为，案涉三间商铺的买卖交易，是由邹某将交易信息登记在房屋中介处，由房屋中介带拟购房人即刘某看房后，再进行议价、签订合同、产权过户和签订租赁合同等一系列的内容，其交易过程由房屋中介居间完成，其交易程序是在公开市场完成的，刘某主张的邹某存在欺诈的理由不能成立，理由如下：第一，刘某在签订合同之前，已经在房屋中介处查看过邹某的产权信息，确认了邹某所有是产权登记内容包括建筑面积，签订合同当日邹某即将带有房屋平面图的原房产证存放在了房屋中介处。同时。房屋中介证实在合同签订前，已将邹某的房屋租赁合同复印件交给刘某查看，通过租赁合同，刘某也应当对邹某所有并出租的商铺面积和金额清楚，并且接受。综上，对于案涉三间商铺的具体的房屋平面位置，以及建筑面积，刘某均是清楚知晓的，邹某没有欺诈行为。第二，关于刘某所称案涉商铺与相邻的商铺均出租给案外人王鹏经营餐饮，空间为一个整体，刘某在看房后认为案涉三间商铺面积即为承租方使用的全部面积，刘某称邹某告知多于的面积为开发商赠送，邹某隐瞒了承租方使用的面积中一半为他人使用的实情，故邹某存在欺诈行为。刘某没有举证证明邹某存在其诉称的上述行为，且刘某、邹某并没有一起到房屋现场看房，刘某与房屋中介一起看房时房屋中介的介绍、邹某向房屋中介介绍的房屋情况，均不能清楚知晓，故对“赠送面积”的说法无法核实，即使是有，实际指的具体内容也并不明确，不能说明邹某存在欺诈行为。第三，购买商铺本身是一个投资行为，涉及不小的金额，并非生活中购买日常用品一样随意和简便，在投资前刘某应当做到尽量了解市场并谨慎交易。在合同签订前，刘某现场看房；合同签订后，在邹某协助下，刘某与承租方签订租赁合同；刘某若对于商铺面积有误解，询问承租方便能知晓邹某出租给其经营的面积究竟几何，就该房屋面积，邹某是无法欺诈刘某的。第四，对于商铺的价格，是房屋中介居间、双方当事人议价达成的一致，不存在欺诈，且对于刘某单方提交的房屋价格评估，由于不是司法鉴定的内容，不予采信。综上，邹某不存在欺诈行为，且双方交易已经完成，刘某要求撤销合同的理由不成立，其诉讼请求没有事实依据，不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条和《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条之规定，作出如下判决：驳回刘某的诉讼请求。一审案件受理费53326元，减半收取26663元，保全费5000元，共计31663元，由刘某负担。二审中，本案组织双方对涉案房屋进行了现场勘查，明确了以下内容：1、涉案房屋不存在侵占消防通道的情况；2、9-10号商铺（即涉案房屋）的一楼楼梯位置改建为厨房，楼梯已经取消，二楼楼梯空间以及过道改建为了营业部分；3、9-10商铺一楼原有的门封了，改建为了窗户，但进出楼梯的门没有封；4、涉案房屋不存在开墙进小区的情形。邹某为证明其没有实施欺诈，出示了涉案商铺与相连商铺的物管缴费记录，该记录上记载“商铺8-10号”作为整体交付物管费（8号商铺即为案外人王鹏承租的相连商铺，该商铺与涉案9、10号商铺隔墙已打断，空间上连位一体），刘某对该证据无异议，但主张该证据正好证明邹某隐瞒了商铺的真实情况。另双方在二审中均认可涉案房屋与相连8号商铺共用水电气。本院经审理查明的其余案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。关于刘某是否存在重大误解的问题，本院认为，邹某所持有的原产权证上附有涉案房屋平面图，对房屋四至标示清晰，且涉案房屋与相邻的8号商铺共同出租给案外人经营餐饮，从二审邹某提供的物管缴费记录可以确知上述事实，涉案房屋只是该餐饮所使用房屋的部分的事实是清楚的和可以查知。涉案房屋的交易金额达500余万，不是普通商品交易，买卖双方的风险意识预防都应当是充分的，涉案房屋交易通过房屋中介居间达成，邹某在交易前即将相关权属证书交予房屋中介，后又交予刘某，刘某在交易前也多方查看房屋，因此，刘某所谓重大误解完全没有事实依据。其此项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于涉案房屋交易价格的问题，本院认为，本案中，上诉人称涉案房屋交易价格完全不符合当地市场价格，但其提供的评估报告不是司法鉴定，其明确的“使用者为委托方、产权持有人、经济行为相关当事方以及按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构”，故该评估报告不能作为本院判决依据。上诉人主张春熙路（成都市市中心的商业区）的商铺价格为3-5万元/平方米，其未提供证据予以证实，本院不予采信。二审中上诉人申请对涉案房屋交易时价格进行评估，本院认为，商事活动中影响交易价格的成因十分复杂，为保障交易安全，除非具有法定事由，否则已经履行完毕的合同不得撤销或变更，交易价格高低并非唯一考量因素，综合本案具体情节，为防止案件审理过分延迟，本院认为在二审中进行评估没有必要，对上诉人要求评估的申请不予准许。关于上诉人主张一审未采纳证人张某的证言的问题，本院认为，张某在一审陈述，其没有与邹某到现场看过房屋，也没有在邹某到房屋中介联系房屋出卖事宜时接待过邹某，也不清楚公司是否有人与邹某一起查看房屋情况，故其不能证实邹某存在在交易中隐瞒事实或者实施欺诈行为的情况。对此上诉理由本院不予采纳。关于上诉人主张一审未追加房屋中介作为共同诉讼参与人的问题，本院认为，本案系买卖合同纠纷，房屋中介与本案处理结果没有利害关系，也不是合同当事人，故上诉人的此项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人主张涉案房屋侵占消防通道，并与小区业主发生冲突，在物管和城管均有相关记录的问题，本院认为，经现场勘查，涉案房屋并无侵占消防通道的情况；上诉人二审中申请本院调取消防、城管、城建等部门的相关记录，本院依法向其颁发了调查令，但其并未提交涉案房屋存在违建或与小区业主存在冲突的证据。涉案房屋是商铺，为提高房屋的使用价值，商铺使用人往往对商铺进行与商业运作相关的装修改建，这种改建只要未经有权部门认定违法，都应当认定为合法，故涉案房屋存在的改建现实，不影响房屋使用，也不能据此推断邹某存在欺诈行为。综上所述，上诉人刘某、谢某的上诉理由和请求均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53326元由上诉人刘某、谢某负担。本判决为终审判决。审判长 祝颖哲审判员 何春梅审判员 赫耀文二〇一七年五月二十三日书记员 齐玺文 关注公众号“”