（2017）川08民终339号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-06-16
案件名称
周绍康、袁华与马全福、李明艳及广元市三信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省广元市中级人民法院
所属地区
四川省广元市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周绍康,袁华,马全福,李明艳,广元市三信房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川08民终339号上诉人（原审被告）：周绍康，男，汉族，1955年7月27日出生，现住陕西省汉中市。委托诉讼代理人：张玉铭，男，汉族，1954年2月8日出生，系周绍康亲属。委托诉讼代理人：余月秀，女，汉族，1961年1月20日出生，系周绍康亲属。上诉人（原审被告）：袁华，女，汉族，1962年3月7日出生，住陕西省汉中市，与周绍康系夫妻关系。委托诉讼代理人：周欣，女，汉族，1985年11月30日出生，系袁华之女。委托诉讼代理人：张涛，男，汉族，1982年3月12日出生，系袁华女婿。被上诉人（原审原告）：马全福，男，汉族，1974年9月16日出生，住四川省广元市。委托诉讼代理人：尹川，四川广府律师事务所律师。委托诉讼代理人：何佳敏，四川广府律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李明艳，女，汉族，1982年5月8日出生，住四川省广元市，与马全福系夫妻关系。委托诉讼代理人：尹川，四川广府律师事务所律师。委托诉讼代理人：何佳敏，四川广府律师事务所律师。原审第三人：广元市三信房地产开发有限公司，住所地：四川省广元市利州区。法定代表人：蒲永权。上诉人周绍康、袁华因与被上诉人马全福、李明艳及原审第三人广元市三信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院(2016)川0802民初3108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月4日公开开庭审理本案，上诉人周绍康、袁华及委托诉讼代理人张玉铭、余月秀、周欣、张涛，被上诉人马全福、李明艳及委托诉讼代理人尹川、何佳敏到庭参加诉讼，原审第三人广元市三信房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周绍康、袁华上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人在转让房屋时，没有取得物权，属于无权处分。本案所涉房屋系广元师范学校职工还建房，目前该房屋产权没有登记在上诉人名下。双方之间签订的购房合同应当视为债权债务合同，被上诉人享有的是合同之债，上诉人未取得物权，不具备协助被上诉人办理物权转让登记的基础，第三人不是合同相对方，也没有协助办理房屋过户的合同义务。一审判决确认买卖房屋有效，造成判决履行不能，因涉案房屋没有取得产权登记。二、本案的购房合同应认定为债权债务合同。上诉人未取得所有权，被上诉人只能主张解除合同和赔偿损失。三、即使认定合同有效，且确认给被上诉人，那么应当按照情势变更原则变更合同价款。上诉人以16万元的价格面积为118.79平方米卖给被上诉人，折合单价为每平方米1347元，而该房屋现价已经达到每平方米6000元，照此计算上诉人损失近53万元，继续履行合同对于上诉人明显不公平或者不能实现合同目的，人民法院应当支持变更合同价款或解除合同。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。马全福、李明艳辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人与被上诉人之间的购房合法有效，系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定。被上诉人已按合同约定履行了支付房屋价款的义务，又代上诉人交付了政府灾后重建补助款2.3万元，但上诉人收取房款后，拒不配合被上诉人办理过户手续，上诉人应继续履行合同并承担违约责任，而客观上诉争房屋手续已能够办理，是上诉人拒不协助。二、上诉人的上诉理由不能成立。本案不属情势变更，不应变更合同价款。上诉人所称16万元购买118.79平方米房屋不属实。118.79平方米包括还建面积86.32平方米及增加面积35.17平方米两部分，该16万元只购买了还建面积，增加面积需被上诉人另行支付房款，在还建房屋合同中有约定。购房合同于2009年9月17日签订，是符合当时的市场价格的，不管现在房价涨跌，双方均无权要求变更价款。房价变化属于商业风险，不属于合同的规定的情势变更。综上，请求维持一审判决。原审第三人广元市三信房地产开发有限公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。马全福、李明艳向一审法院起诉请求：1、诉争房产为原告所有，并判决被告继续履行《购房合同》约定义务，为原告办理房屋交付及房产过户手续；2、判决被告赔偿原告延期交房造成的违约损失20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：原告马全福、李明艳系夫妻关系、被告周绍康、袁华系夫妻关系，2009年9月17日，二原告作为乙方与二被告作为甲方通过中介广元市中亿房地产置业代理有限公司，签订了一份《购房合同》，合同载明：“事由：周绍康（甲方）是广元师范学校的职工，家住陕西省汉中市，2005年退休在家休养，本人在广元师范学校职工宿舍楼的房屋，因5.12地震的破坏成了D级危房，根据国家的重建政策和学校形成的统一意见，对该宿舍楼进行拆除重建。甲方因退休后回汉中养老，愿意将自己重建后的新房出售，经人介绍工作在朝天区的马全福通知（乙方）愿意购买甲方重建后的新房，由于甲方在汉中也正值灾后房屋重建资金紧张，向乙方提出提前预付购房款的要求，经双方协商就相关事宜达成如下协议：一、共同约定，1、购买价格：如新房属学校自建，建房户上缴款在伍万元（5万元）以内由乙方承担并享受重建补助资金，价格为壹拾陆万元（16万元）；如新房属学校自建，上缴款在伍万元（5万元）以上房价将为13万元，同时享受重建补助；如新房由开发商建设还旧房面积补增加面积的款项，房屋价格为壹拾陆万元（16万元），按以下约定办理。2、付款方式：签订购房合同后付款壹拾叁万元（13万元），新房建成办理完过户手续后付尾款叁万元（3万元），新房过户发生的手续费用由乙方承担。3、签订购房合同后甲方未拆除的旧房乙方可以入住，安全由乙方自行负责，新房建成后即可交由乙方使用，办完过户手续后乙方再付尾款叁万元（3万元）。4、为监督双方履行义务，经商议双方同意由广元市中亿房地产置业代理有限公司作为中介协调见证双方的购买事宜。二、甲乙双方的权利和义务。1、签订购房合同后，乙方向甲方支付购房首付款壹拾叁万元（13万元）。2、新房建设过程中甲方有义务根据乙方的意愿确定好楼房的面积、楼层等，并主动办理建房相关事宜，同时将新房的建设情况即时告知乙方。新房建成后甲方必须协助乙方办理过户手续。3、根据乙方的意愿超出原旧房面积的增加部分，由乙方根据建房的方案承担增加的费用。三、违约协议。1、购房合同一经签订，不因房地产市场的变化等因素而提出异议或反悔，或不履行合同中的事项，甲乙双方谁反悔即为违约，违约金为叁拾贰万元（32万元）。2、本合同在履行过程中如发生争议，双方应协商解决。协商不能解决，双方同意依法向利州区人民法院提起诉讼。此合同一式三份，甲乙双方各执一份，广元市中亿房地产置业代理有限公司存档一份。甲方（签字）：周绍康、袁华。乙方（签字）：马全福、李明艳。中介：广元市中亿房地产置业代理有限公司加盖印章。二〇〇九年九月十七日。”合同签订后，二原告向被告支付合同中约定的购房首款13万元，由二被告向原告出具了13万元购房款收据。另二原告向广元市中亿房地产置业代理有限公司支付中介费800元，由广元市中亿房地产置业代理有限公司向原告出具800元中介费的收条。2010年1月30日，被告周绍康作为业主与第三人广元市三信房地产开发有限公司签订了《广元师范学校老校区教职工宿舍灾后重建住房还建协议》，该协议确认被告周绍康现有住房套内面积为75.87平方米，增加还建套内面积1平方米，共76.87平方米；若选择新建电梯公寓户型，超出原住宅套内面积20平方米以内，分段计算优惠购房价格，前10平方米按1650元/平方米购买，后10平方米按2800元/平方米购买,20平方米以上部分按3250元/平方米购买；灾后重建政府补助资金归甲方所有。后该款项由被告周绍康领取。2011年11月22日，被告周绍康作为受建人与第三人广元市三信房地产开发有限公司作为还建人签订了还建房合同，原告马全福作为受建人即被告周绍康的委托代理人也在合同中签字捺印，该协议约定还建房屋为广元市利州区兴安路×××××幢××层×号房，产权登记建筑总面积为118.79平方米，由受建人向第三人交付政府灾后重建补助款2.3万元。后原告马全福向第三人支付2.3万元。直至2015年11月，讼争房产已具备交房及办理权属证书条件。另，本案立案受理后，二被告提出管辖异议，因双方合同签订地在受案法院所在地，讼争房产亦位于受案法院所在地，本院具有管辖权，经向二被告释明后，二被告委托诉讼代理人应诉并如期到庭参与诉讼。一审法院认为，二被告抗辩其与二原告签订的《购房合同》为无效合同的观点不成立，理由如下：《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让，目的在于规范房地产市场交易秩序，保障交易安全，确保政府有关税收的征管，此当属于房地产管理部门对城市房地产转让的一种行政监管措施，属于“管理性强制性规定”，而非对订立设定所有权转移义务的买卖合同所作的“效力性强制性规定”，故而该法条规定不属于《合同法》第五十二条第五项规定的强制性规定，即使违反该法条的规定转让房地产，仅仅可能导致买卖合同履行上的瑕疵，即房屋所有权和土地使用权权属证书办理上的不便，并不导致该合同归于无效。综上该《购房合同》既系双方当事人真实意思表示，又不违反法律效力性强制性规定或者损害社会公共利益，应当认定为有效合同。对于原告第一项诉讼请求是否支持的问题，从原、被告签订的《购房合同》可以看出，二原告才是还建房的实际受建人，二被告是名义受建人，被告与第三人签订《还建合同》时，原告亦以被告委托代理人身份参与了签订，并以被告的名义，选择了第三人所还建的讼争房产地址、户型以及面积；《还建合同》中明确约定，原住宅面积为75.87平方米，第三人增加还建套内面积1平方米，共还建76.87平方米，超出该面积的价格，由受建人按照合同约定价款补齐除还建76.87平方米以外的面积差价；经查该差价由实际受建人即本案二原告向第三人补齐；另二被告于2010年签订该《还建合同》时即已得知还建房屋的价格优惠情况，其并未以显示公平为由在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，故对其在庭审中提出请求变更合同价款或解除合同的抗辩观点，不符合法律规定，加之其并未明确地向本院提起反诉，对其抗辩观点本院不予采纳；由于二被告是讼争房屋的名义受建人，讼争房屋权属初始权利人尚为二被告，在二原告按照《购房合同》的约定履行了房屋价款支付义务以及客观上可以办理讼争房产过户手续的情况下，二被告理应继续履行合同中约定义务，故对于二原告请求判决二被告为原告办理房屋交付及房产过户手续的诉讼请求予以支持。对于二原告第二项诉讼请求是否支持的问题，《购房合同》中虽未明确约定二被告向原告交房的具体时间，原告亦无证据证明第三人是否及时通知二被告收房，但鉴于客观上讼争房产已具备交房条件，二被告未协助二原告办理讼争房屋的交房及产权过户手续属实，根据《购房合同》中关于违约条款的约定，二被告理应承担违约责任；考虑到二被告前期以名义受建人多次协助二原告办理相关事务，以及违约金本身的补偿性，在原告无证据证明因二被告违约行为造成的实际损失、二被告当庭请求调整违约金的情况下，对二被告应向原告承担的违约损失本院酌定为2000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条、第二十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:一、限被告周绍康、被告袁华在本判决生效后十日内协助原告马全福、李明艳办理坐落于广元市利州区兴安路×××××幢××层×号房屋产权过户及交房手续，由此产生的相关税费由原告马全福、李明艳承担；二、限被告周绍康、被告袁华在本判决生效后十日内向原告马全福、李明艳赔偿违约损失2000元；三、驳回原告马全福、原告李明艳其他诉讼请求。二审期间，双方当事人未提供新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案诉争房屋系还建房，不论是否领取权属证书，都属于上诉人所有，未办理房产证并不能表示上诉人对该房屋不拥有所有权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上诉人与被上诉人就诉争房屋签订的《购房合同》应为有效，双方应按照合同的约定履行义务。上诉人在被上诉人已按约履行了支付房款的义务后，现以房屋未办理产权无法过户为由不履行合同义务，违背了诚实信用原则。其上诉理由不能成立，本院不予支持。同时，上诉人又提出即使合同有效应当按照情势变更原则变更合同价款。本院认为，双方是在2009年交易的案涉房屋，上诉人出售房屋并未使其当时的预期利益减少，上诉人以现在的房屋价格进行对比，显然缺乏依据，不符合《中华人民共和国合同法》关于适用情势变更的情形，故本院不予支持。被上诉人在一审中诉请上诉人延期交房的违约损失，因双方对交房的时间未有明确的约定，被上诉人也未有证据证实造成延期交房的责任应归于上诉人，且交付房屋的主动权也不在上诉人，故对于被上诉人该项诉讼请求，本院不予支持。同时，双方在合同中约定了“新房建成办理完过户手续后付尾款叁万元（3万元）”，在诉争房屋交付及办理产权过户手续的同时，被上诉人应当履行下余房款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持四川省广元市利州区人民法院(2016)川0802民初3108号民事判决第一项；二、撤销四川省广元市利州区人民法院(2016)川0802民初3108号民事判决第二项、第三项；三、被上诉人马全福、李明艳在上诉人周绍康、袁华履行上述第一项义务的同时给付上诉人周绍康、袁华房屋尾款3万元；四、驳回被上诉人马全福、李明艳的其他诉讼请求。本案一审案件受理费150元，二审案件受理费300元，合计450元，由上诉人周绍康、袁华负担300元，被上诉人马全福、李明艳负担150元。本判决为终审判决。审判长 熊剑洪审判员 吕 晶审判员 徐小雁二〇一七年五月二十三日书记员 王汇锋 关注公众号“”