（2017）云25民终900号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-09-11
案件名称
莫绿玉、莫丽华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
莫绿玉,莫丽华,莫宏林,莫永林,周美兰,黄书勤,莫亚林
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云25民终900号上诉人（第三人）：莫绿玉，女，1951年5月30日生，汉族，居民，住蒙自市。上诉人（第三人）：莫丽华，女，1957年9月8日生，汉族，居民，住蒙自市。上诉人（第三人）：莫宏林，男，1953年10月17日生，汉族，居民，住蒙自市。上诉人（第三人）：莫永林，男，1955年7月12日生，汉族，居民，住蒙自市。四上诉人的委托诉讼代理人：牟晓怡，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：周美兰，女，1946年5月10日生，回族，蒙自石油公司退休职工，住蒙自市。委托诉讼代理人：黄永煌，云南滇南律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：黄书勤，男，1961年6月25日生，汉族，居民，住蒙自市。原审第三人：莫亚林，男，1965年11月20日生，汉族，居民，住蒙自市。上诉人莫绿玉、莫丽华、莫宏林、莫永林因与被上诉人周美兰、黄书勤及原审第三人莫亚林房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省蒙自市人民法院（2016）云2503民初2237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因各方没有提出新的事实或理由，并征得各方当事人同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。莫绿玉、莫丽华、莫宏林、莫永林的上诉请求：撤销原判，发回重审或者依法改判驳回被上诉人周美兰要求上诉人共同协助周美兰办理房屋过户手续的诉讼请求。事实与理由：（一）一审认定上诉人父母与被上诉人黄书勤及其妻子杨玲签订的《协议书》有效存在认定错误。1、上诉人父母并未对坐落于蒙自县北大街39号2幢2单元的房屋作出对外出售的意思表示，也未委托授权儿子莫亚林代为出售。莫亚林的出售行为属于无权代理，且上诉人的父母并未作出追认，故该代理行为是无效的；2、《协议书》形成时间无从查证，无法确认本案涉案房屋的所有权是否属于上诉人父母的遗产范围。故该份《协议书》不符合有效合同的构成要件，一审认定错误。（二）一审法院认定周美兰与黄书勤于2016年8月23日签订的《房屋买卖合同》有效存在事实认定错误。1、根据我国《物权法》的规定，房屋作为不动产，非经登记不发生变动效力。房屋的所有权人属于上诉人父母，涉案房屋在上诉人父母死亡后因继承开始导致房屋产权无需办理登记而使物权发生变动，在父母死亡后，该房屋的产权属于莫绿玉、莫丽华、莫亚林、莫宏林、莫永林共同共有，且该五人至今未放弃继承；2、周美兰和黄书勤于2016年8月23日签订的《房屋买卖合同》时，黄书勤并不是房屋所有权人，其行为属于无权代理，且权利人未进行追认；3、周美兰和黄书勤于2016年8月22日撤回两人之间因民间借贷发生纠纷的（2016）云2503民初1789号案件，次日两人又签订了《房屋买卖合同》，擅自约定处分他人财产，损害第三人利益，属于无效合同。（三）一审程序存在错误。（2016）云2503民初2237号案件中处理两个法律关系属于违法，程序上存在错误。周美兰口头辩称，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。周美兰与黄书勤签订的《房屋买卖合同》合法有效，黄书勤的产权来源一审已经作出认定，黄书勤与尹宝树、莫秀英签订的协议书合法有效，协议书对争议房屋已经产生了相应变更不动产物权的效力。虽然没有办理过户，但是根据物权法规定从协议签订之日起就产生效力。本案中黄书勤在2003年已经将房屋实际交付周美兰使用至今，产权证已经交给周美兰，双方合同已经履行完毕，上诉人附有协助转移不动产物权的义务。原审第三人莫亚林述称，该份协议书是我写的，我母亲的名字和手印也是我按的，当时父母都在场，卖房子的钱也是我拿着，因为父母一直都是跟着我居住。我拿了钱以后过了两三个月就把房子交付给黄书勤，房产证也交给了他。协议是我和黄书勤签订的，我也愿意赔偿，但要核实周美兰与黄书勤签订的《房屋买卖合同》中具体交易的金额是多少，依据法律规定由我来算清支付，收回房屋。周美兰向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告对位于蒙自市××单元××号房屋买卖合同有效；2、被告及第三人共同协助原告办理房屋过户登记手续；3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：莫秀英、尹宝树系夫妻（莫秀英于2003年1月1日已故，尹宝树于2004年11月6日已故），共生育莫绿玉、莫丽华、莫亚林、莫宏林、莫永林即本案第三人。1993年11月28日，莫秀英以职工身份向蒙自县燃料公司购买位于蒙自市××单元××号房屋，2000年7月9日莫秀英取得蒙自市××单元××号房屋产权证。2000年8月10日，莫秀英、尹宝树与被告黄书勤、杨玲签订《协议书》，将位于蒙自市××单元××号房屋卖给被告黄书勤及妻子杨玲，并将房屋所有权证交其收持，双方未办理房屋产权过户手续。2002年5月30日，被告黄书勤向原告周美兰借款25000元，并书写《借条》一份，《借条》载明：“今借到周美兰人民币贰万伍仟元正。借期壹年，从2002年5月30日至2003年5月30日止，若期满不还，本人愿意将购买在北大街50号2幢2单元2号的房屋永久，属于周美兰本人所有”；同时被告黄书勤将上述房屋产权证交原告收持。借款到期后，被告黄书勤未能偿还借款，其将房屋交付给原告管理使用至今。2016年8月23日原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定北大街50号2幢2单元2号的房屋双方以130000元成交，由被告协助原告办理房屋过户手续，房屋过户的全部税费由原告承担。因旧城改造，原告于2016年6月23日将上述房屋的所有权证（证号为房权证2000房改监字第××号）交蒙自市房屋征收管理中心。另查明，被告的岳父（杨德明）及女儿（黄秀蓉）书面声明放弃在该房屋中的继承权，相关诉讼权利及实体权利一并放弃。原审法院认为，一、关于被告及妻子杨玲与第三人父母签订的《协议书》及原告与被告签订的《房屋买卖合同》是否合法有效的问题：依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”（一）被告及妻子杨玲与第三人父母签订的《协议书》是否合法有效的问题：根据庭审中莫亚林的陈述，签订协议书时，第三人的父母在场，事后莫亚林也将卖房之事告知其父母，其父母均未提出异议，应视为其已默认房屋买卖的事实，被告及妻子与第三人父母签订《协议书》后，已付清全部房款并实际管理房屋，且持有该房屋的房屋所有权证；（二）原告周美兰与被告黄书勤签订的《房屋买卖合同》是否合法有效的问题：《房屋买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，内容未违反法律法规和其他禁止性规定，被告虽在卖房时未取得房屋产权证，但该房系其向第三人的父母购买所得，仅是未办理产权过户登记手续，房屋及其所有权证已实际交付原告管理多年。上述两次房屋买卖合同的履行均是交房、付款、买受人持原房产证，未办过户手续。本案买卖的标的物系不动产，虽上述两次房屋买卖均未办理过户变更产权人的登记，但依法不影响两次房屋买卖的合同效力。故被告及妻子杨玲与第三人父母签订的《协议书》及原告与被告签订的《房屋买卖合同》均合法有效。二、关于被告与第三人是否应当共同协助原告办理房屋过户手续的问题：依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。本案中两次房屋买卖的出卖人仅向买受人完成了实际交房、交房产证给买受人收持的义务，但并未依法完成“并转移标的物所有权的义务”。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自已的义务”的规定，两次房屋买卖的出卖人依法负有全面履行合同而完成变更标的物所有权的法定义务。第三人父母去世后，其义务应依法由其第一顺序继承人即本案第三人承担。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，完成房屋产权合法转移的必要条件是登记过户，这是物权转移的法律规定，原、被告及第三人在买卖房屋之后，作为出卖人的被告及第三人父母应当依照法律规定履行转移房屋所有权的法定义务，第三人之父母去世后，其义务应依法由其第一顺序继承人即本案第三人承担。现被告及第三人不协助原告履行转移房屋所有权的行为违反法律规定。故对原告要求被告及第三人共同协助原告办理房屋过户登记手续的请求符合法律规定，本院予以支持。对于办理产权过户所需税费，原、被告已约定由原告承担，该约定未违反法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条之规定，判决：原告周美兰与被告黄书勤签订的《房屋买卖合同》合法有效。由被告黄书勤、第三人莫绿玉、莫丽华、莫亚林、莫宏林、莫永林在判决生效后十日内协助原告周美兰办理位于蒙自市××单元××号房屋（证号为房权证2000房改监字第××号）的产权过户手续，所需税费全部由原告周美兰承担。案件受理费100元，由被告黄书勤负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经过审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：杨玲之母王香仙于1998年5月16日死亡，杨玲于2000年9月16日死亡。本院认为,依法成立的合同，受法律的保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，2000年8月l0日经莫亚林执笔，莫秀英、尹宝树(卖方)与黄书勤、杨玲(买方)签订《协议书》，将位于蒙自市××单元××号房屋卖给黄书勤、杨玲，双方于当年相互履行完成付清房款、交付房屋及产权证书。黄书勤、杨玲作为善意购买人，在支付合理价款并实际取得房屋后，虽然没有办理房屋产权变更登记，但并不影响合同效力，且上诉人及原审第三人在长达十余年期间未提出异议；黄书勤因与周美兰存在债务关系，之后将购来的房屋交给周美兰使用管理，并于2016年8月23日正式将房屋出售给周美兰，系双方的真实意思表示，且事后得到杨玲的其他法定继承人的追认，黄书勤属有权处分。故一审认定莫秀英、尹宝树与黄书勤、杨玲签订的房屋买卖《协议书》以及黄书勤与周美兰签订的《房屋买卖合同》合法有效并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自已的义务。”及《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案中两次房屋买卖的出卖人依法负有全面履行合同并协助完成变更标的物所有权的法定义务，而完成房屋产权合法转移的必要条件是变更登记过户，这是物权转移的法律规定。上诉人及原审第三人的父母去世后，其义务应依法由其第一顺序继承人承担即本案的上诉人及原审第三人；黄书勤的妻子去世后，在杨玲的其他法定继承人放弃实体和诉讼权利后，其义务应由黄书勤承担。为了保护合同当事人的合法权益，维护合法交易的秩序，一审法院判由莫绿玉、莫丽华、莫宏林、莫永林、莫亚林及黄书勤共同协助周美兰办理房屋过户变更登记手续并无不当，符合法律规定，应予以支持。上诉人的上诉主张因缺乏事实证据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人莫绿玉、莫丽华、莫宏林、莫永林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由莫绿玉、莫丽华、莫宏林、莫永林负担。本判决为终审判决。审判长 胡云涛审判员 廖伟荣审判员 黄 洁二〇一七年五月二十三日书记员 袁 菁 更多数据：