（2017）吉01民终2667号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-05-27
案件名称
张春喜、李凤芹与李俊媛、张晓艳房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张春喜,李凤芹,李俊媛,张晓艳
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终2667号上诉人（原审原告）：张春喜，男，1963年5月4日生，汉族，住九台区福星小区**栋2门***室。委托诉讼代理人：张玉平，吉林金证律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李凤芹，女，1962年8月31日生，汉族，住九台区福星小区**栋2门***室。委托诉讼代理人：张玉平，吉林金证律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李俊媛，女，1975年3月21日生，汉族，住九台区福星小区***栋*单元***室。委托诉讼代理人：孙博，吉林法航律师事务所律师。原审第三人：张晓艳，女，1982年5月8日生，汉族，现羁押于吉林省女子监狱。上诉人张春喜、李凤芹因与被上诉人李俊媛、原审第三人张晓艳确认合同无效纠纷一案，不服长春市九台区人民法院于2016年12月28日作出的（2016）吉0113民初3047号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：张晓艳在李俊媛处借款72000元，约定月利七分，张春喜、李凤芹用诉争房屋作担保，并与李俊媛于2012年5月16日签订了《买卖房屋契约》。协议内容为：卖房人：李凤芹、张春喜，买房人：李俊媛；今有李凤芹名下的私有产权平房（楼房）一处，位于福林小区58栋1单元601室，面积为67.88平方米，产权证号为（2010）吉九证民字第1024号；自愿将此平房（楼房）以人民币现金拾万元整卖给李俊缓，从2012年5月16日开始此房归李俊媛所有；具体事宜如下：1.此房屋按原有建筑状态，包括室内所有附属设施；2.此房屋款于契约签订之日起已一次性付清；3.此房屋从2012年5月16日起产权归买房人李俊媛所有；（卖房人名字）等家属暂住在此房屋，其（卖方人家属）没有买卖权和另行抵押权，直至住到交接时间为止；4.在契约成立时起无论产权人（房照）是否变更，卖房人不得提出其他理由再追究产权问题，否则由此引发的后果，由卖房人承担全部责任；5.在契约生效后，如有他人或单何（位）干预此房产权时，有（由）卖房人处理。如确属他人或单位产权时，卖房人退还买房人的购房全部款项。同时赔偿买房人的一切损失费；6.交接时间为2012年8月1日，（卖房人姓名）等家属将此房屋交于（买房人姓名），此契约双方两厢情愿，永无反悔，空口无凭，特例（立）此字据为证；此协议具有法律效力；卖房人：李凤芹，买房人：李俊媛，证明人：艾娟；收据：今收到买房人（李俊媛）买房款拾万元整；收款人：李凤芹、张春喜；2012年5月16日。2013年5月1日《交房证明》，内容为：今有卖房人李凤芹、张春喜保证于2013年5月5日前将出售于九台市福林小区58栋1单元601室的房屋交付给买房人李俊媛，并将该房屋室内物品清空，如未在规定日内交付该房，室内物品属卖房人自动放弃，购买人有权力将其室内所留物品自行处理；特此为证，法律生效；卖房人：李凤芹、张春喜；2013年5月1日。上述两份协议文本为李俊缓提供，李凤芹、张春喜在协议上签字。2016年9月8日，张春喜、李凤芹向一审法院提起诉讼，请求判令：确认原、被告于2012年5月16日签订的《买卖房屋契约》无效。事实和理由为：2012年5月第三人张晓艳为向被告李俊媛借款72000元，约定利息28000元。李俊媛提出需找人担保。为此张晓艳找到二原告，请求以二原告私有房屋为其借款提供担保，因二原告与张晓艳系亲属关系，二原告同意提供担保。2012年5月16日在张晓艳及被告和二原告达成借款和担保的情况下。被告向原告出具了填空式的协议并要求二原告在其指定地方签字。但被告并未告知二原告签订的是买卖房屋契约，并且被告也并未实际向二原告支付购房款，也未将《买卖房屋契约》交与二原告。2013年11月1日，原告李凤芹正在家洗衣服，突然房门被撬开，被告李俊媛率领牛传宝等六七人冲进屋，声称张晓艳未能足额还款，这个房子归李俊媛。李俊媛将房屋强占，就连原告的家具及生活用品都没让拿出。而后，原告多次找被告协商未果，无奈，2015年4月16日二原告起诉至九台区人民法院，请求判令被告及牛传宝返还房屋及物品。直到此时，李俊媛才向法院出示《买卖房屋契约》，二原告才知道被告当时隐瞒了事实真相，欺骗了二原告。本案《房屋买卖契约》的实质是抵押担保行为，而不是真正的房屋买卖行为，假设是房屋买卖行为也因违反法律强制性效力性规定而无效。第三人张晓艳用二原告房屋手续作抵押向被告借款没有及时足额还款，给被告强占二原告房屋找到借口，这也是导致本案的原因之一。张晓艳对导致本案负有不可推卸的责任，本案的处理结果与张晓艳有着直接法律上的利害关系，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条二款规定，依法应列张晓艳为本案的第三人。请求支持二原告的诉讼请求。李俊媛辩称：本案争议的合同合法有效，应当驳回原告的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的情形，如当事人恶意串通，损害第三人利益；以合法形式掩盖非法目的的；违反法律效力性强制性规定等。本案并不存在合同法规定的上述法定无效情形。虽然原告在诉状及庭审过程中一直主张该合同名为买卖合同，实际上属于借贷关系的担保，但却没有提供任何合法有效的证据予以证明上述观点。张晓艳与张春喜之间存在亲属关系，张晓艳配偶张春宝系张春喜的亲弟弟，二者间存在利害关系，张晓艳一人的陈述并不能证明原告的主张。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”该规定并不适用于本案。首先，本案是实际上的买卖合同关系，不存在借款、担保等情形；其次，本案并非出借人请求履行买卖合同，因本案涉及的合同早已履行完毕，房屋已经进行了实际上的交付，并且本案被告已将房屋出售给案外人。因此，本案并不适用上述法律规定。张晓艳因诈骗罪现在女子监狱服刑，其涉及的犯罪事实中，并不包括本案的争议合同中的房屋。张晓艳在庭审过程中多次陈述其不懂房屋买卖和借款的区别，没借过钱等等，依据其犯罪事实均能够证实其陈述是虚假的，不属实。因此，其陈述不应采信。请求驳回原告的诉讼请求。张晓艳述称：我没意见，确实当时就是担保。李俊缓卖房时没通知张春喜和李凤芹，李俊媛没有权利卖房子。张晓艳在法庭陈述了事情经过：“2012年我借款找二原告拿房子作抵押，被告是放高利贷的，在李凤芹家签的抵押合同，当时是我借的李俊缓的钱，借了7.2万元，当时签的就是买卖房屋契约，但是实为抵押。签的是10万元，有2.8万元是利息，利息是月利七分，用四个月，证明人艾娟当时不在场，我在场，证明人签字也没有，都是后填的。”“这个钱我已经还了5万元、还了一个8000元、一个3000元。但是没有收条，是在福星小区南门还的。”在（2015）九民初字第1636号案件庭审笔录中张晓艳陈述：“我还了5万，但没有证据证明。”一审法院审理后认为：本案争议焦点问题是张春喜、李凤芹与李俊媛所签的《买卖房屋契约》效力及张春喜、李凤芹对案涉债务应否承担责任。关于第一个争议焦点：尽管李俊媛提供的有关证据能够证明其与张春喜、李凤芹之间存在形式上的房屋买卖关系，但双方之间存在真实房屋买卖关系的证据尚有不足。是否存在房屋买卖的基础法律事实，应当结合当事人陈述及举证予以判断。经庭审质证，张晓艳陈述此争议房屋系借贷担保，张春喜、李凤芹的真实意思并非买卖房屋。案涉《买卖房屋契约》由李俊媛单方起草，其事先约定卖房人及家属暂住在此房屋，卖房人及家属没有买卖权和另行抵押权，直至住到交接时间为止。双方签订契约后并未按合同约定实际履行。2013年5月1日在交房时约定如未在规定日内交付该房，室内物品属卖房人，李俊媛与张春喜、李凤芹的上述约定与房屋买卖交易习惯不符。故本案原、被告之间的法律关系名为房屋买卖实为民间借贷担保的法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，张春喜、李凤芹本意并非真正出售诉争房屋，而是仅想通过签订《买卖房屋契约》用诉争房屋为张晓艳的履行还款义务作担保，该协议以买卖的方式规避了《中华人民共和国担保法》第四十条关于禁止约定抵押物的所有权转移为债权人所有的相关规定，存在以合法形式掩盖非法目的的行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定以合法形式掩盖非法目的合同无效。故本案双方于2012年5月16日签订的《买卖房屋契约》属无效合同。关于第二个争议焦点：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据各方当事人在诉讼中的意思表示可以确定张晓艳向李俊媛借款72000元，约定月利七分。张春喜、李凤芹以房屋买卖形式为案涉借款提供担保。鉴于双方当事人并未就该房产签订抵押合同，形成抵押担保合意，亦无办理抵押登记的具体行为，根据目前相关理论研究，案涉《买卖房屋契约》的性质应认定为“让与担保”，属于一种非典型担保。虽然该种担保不属于《担保法》和《物权法》明确规定的担保形式，但其并不符合《合同法》规定的合同无效情形，亦不违反《物权法》第十五条所确立的原因行为与物权变动行为相区分原则。依契约自由原则，应承认该种非典型担保合同的效力。如果该以买卖形式用来担保的房屋已经进行了预告登记或者已经办理了产权变更手续的，则应当视为进行了物权公示。如未进行物权公示的，该担保行为不能对抗善意第三人。对于这种非典型担保，担保人履行承诺的担保责任时，须对担保物进行清算。故张春喜、李凤芹对案涉担保行为应为有效。尽管案涉房屋未办理预告登记或产权变更手续，但张春喜、李凤芹仍应以该案涉房产进行清算作价后对张晓艳不能清偿的债务承担清偿责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。本案约定月利息七分超过法律规定，超过部分无效。利息应按年利率24%计算。关于庭审中张晓艳称已偿还6.1万元，因其未提供证据故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十七条规定，判决如下：一、张春喜、李凤芹与李俊媛于2012年5月16日签订的《买卖房屋契约》无效；二、张晓艳于本判决生效之日偿还李俊媛借款72000元及利息（按年利24%计算，从2012年5月16日开始计算至付清时止）；三、如张晓艳不能清偿上述款项，张春喜、李凤芹对不能清偿部分，以案涉九台区福林小区58栋1单元601室（面积67.88平方米）房屋进行清算并依法作价后承担清偿责任。案件受理费980元由张晓艳负担。宣判后，张春喜、李凤芹不服，向本院上诉称：一审判决超出诉讼请求范围。二上诉人一审诉讼请求是确认房屋买卖契约无效，被上诉人答辩是认为该房屋买卖契约有效，并且被上诉人本人没有向原审第三人张晓艳主张债权的反诉，但一审法院竟然对被上诉人自己都没有主张的债权径行裁判，显然超出诉讼请求范围。请求撤销一审判决第二、三项，诉讼费由被上诉人承担。李俊媛二审辩称：一审判决正确，应当维持原判。张晓艳二审未出庭，亦未陈述意见。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为：张春喜、李凤芹的一审诉讼请求是确认其二人与李俊媛之间签订的案涉房屋买卖合同无效，虽然经一审法院查证其二人与李俊媛之间签订的房屋买卖合同系张晓艳向李俊媛借款的非典型性担保合同，但在贷款人李俊媛和借款人张晓艳均未提出相应诉讼请求的情况下，一审法院主动审理其二人之间的借贷合同纠纷并作出相应裁判，不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，属于超诉讼请求判决，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持长春市九台区人民法院（2016）吉0113民初3047号民事判决第一项；二、撤销长春市九台区人民法院（2016）吉0113民初3047号民事判决第二、三项。二审案件受理费1600.00元，由被上诉人李俊媛负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭智审 判 员 徐锐代理审判员 张 新 华二〇一七年五月二十三日书 记 员 林 星 辰 微信公众号“”