（2017）藏2421民初105号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-11-14
案件名称
促杰与次仁赤桑买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
那曲县人民法院
所属地区
那曲县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
促杰,次仁赤桑
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百一十条；《中华人民共和国物权法》：第六条，第九条第一款，第十四条，第十五条
全文
西藏自治区那曲县人民法院民 事 判 决 书（2017）藏2421民初105号原告：促杰，住西藏那曲县。委托诉讼代理人：桑吉拉姆，西藏拉姆律师事务所律师。被告：次仁赤桑，住西藏那曲县。原告促杰与被告次仁赤桑买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月18日作出（2016）藏2421民初290号民事判决，促杰不服该判决，向西藏自治区那曲地区中级人民法院提起上诉，西藏自治区那曲地区中级人民法院于2016年12月15日作出（2016）藏24民终61号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年3月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月13日公开开庭进行了审理。原告促杰及委托诉讼代理人桑吉拉姆、被告次仁赤桑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。促杰向本院提出诉讼请求：1.要求次仁赤桑将两个房产证和一个土地证交给促杰，然后办理过户手续；2.请求人民法院依法确认促杰与次仁赤桑之间的土地及房屋买卖协议合法有效；3.确认本案诉争的房屋及土地使用权归促杰；4.次仁赤桑承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2013年8月达成口头房屋买卖协议，促杰以150000元的价格从次仁赤桑处购买了位于那曲县那曲镇达恰拉姆居委会4组的房屋及土地，促杰并按约定价款向次仁赤桑支付了全部转让价款。促杰购买上述土地及房屋之前的情况为：阿欧于1996年9月18日从那曲地区土管局取得土地使用权，用地面积为82.8平方米，2004年5月25日阿欧将该土地使用权转让给江果使用，江果又转让给旺堆次仁，旺堆次仁在2004年12月8日修建房屋44.16平方米（土木结构），并办理房屋所有权证，之后巴姆又从旺堆次仁处购买了该房屋及土地，但未办理土地使用权证及房屋所有权证变更手续。1996年巴姆在上述土地旁也取得了土地使用权证（土地证号为：（96）8**），土地使用面积为233.7平方米，之后巴姆在上述土地上修建了房屋，并于2001年5月9日办理房屋所有权证，房屋面积为106.7平方米。2013年之前被告次仁赤桑从巴姆手中购买了上述土地及房屋，2013年次仁赤桑将其从巴姆处购买的上述土地及房屋转让给促杰，促杰接手时旺堆次仁所盖的44.16平方米的房屋已不存在，只有82.8平方米的土地，巴姆修建的房屋也因年久失修已快倒塌，已无法住人，所以促杰从次仁赤桑处购买后即将巴姆原盖的一层土木房屋拆除，重新修建了房屋。现该地段因市政建设需要而被政府征用，政府也与促杰签订了两份征用补偿协议，由政府为促杰解决土地使用权被征用及原告所修建房屋将被拆除后的补偿，但需要通过司法确认促杰及次仁赤桑之间的土地使用权及房屋所有权转让协议合法有效，而且原土地及房屋所有权人巴姆也确认次仁赤桑之前从巴姆处购买的事实，以及次仁赤桑有权处分土地和房屋转让给促杰的事实。次仁赤桑辩称，次仁赤桑承认促杰主张的事实。促杰围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。次仁赤桑对促杰提交的证据均表示无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2013年8月达成口头买卖房屋协议，促杰以150000元的价格从次仁赤桑处购买了位于那曲县那曲镇塔恰拉姆居委会4组的两间房屋，其中一间房屋所有权以及土地使用权人均为巴姆，而另一间房屋的房屋产权证和土地使用证署名不一致（国有土地使用证署名为江果，房屋产权证署名为旺堆次仁），上述该两间房由巴姆卖与次仁赤桑，次仁赤桑又将该房屋卖给了促杰，同时，促杰按照约定向次仁赤桑支付了全部价款。另，巴姆从旺堆次仁手中购买的房屋及土地以及自己所有的土地及房屋至今未办理变更手续。同时，促杰已在该地皮基础上另修建了房屋。现该地段因市政建设需要而被政府征用，促杰将其中一块土地使用证上署名为江果，房产证上署名为旺堆次仁的土地及房屋一并卖给了欧珠，并且促杰和欧珠分别与那曲镇基础设施工程指挥部签订了三期小区建址征收征用土地及房屋拆迁协议。另查明，署名为江果的国有土地使用证在促杰处，而署名为巴姆的房产证由次仁赤桑作为担保交给了另一案的当事人扎西曲培，对署名为旺堆次仁的房产证也作为担保交给了另一案的当事人达瓦扎巴。本院认为，促杰与次仁赤桑之间虽然未签订书面买卖合同，但双方是以口头的形式进行了房屋买卖，那么双方之间已经形成了买卖合同关系，该合同不违反法律、法规的强制性规定，双方订立转让不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，故，促杰、次仁赤桑双方的买卖合同合法有效，本院予以确认。因涉案房屋所有权人及土地的使用权人不是次仁赤桑，同时该涉案房屋现已面临政府拆迁，次仁赤桑无法交付及办理过户手续，故对于促杰要求次仁赤桑将两个房产证和一个土地证交给促杰，然后办理过户手续的请求，本院不予支持。本案中，涉案房屋及土地并未变更到促杰名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，因此，促杰关于要求确认本案诉争的房屋及土地使用权归促杰的请求，本院不予支持。综上所述，促杰要求次仁赤桑交付两个房产证和一个土地证，并办理过户手续以及请求人民法院确认本案诉争的房屋及土地使用权归促杰的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条第一项，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第十五条规定，判决如下：驳回原告促杰的全部诉讼请求。案件受理费150元（原告已预交），由原告促杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区那曲地区中级人民法院。审判长 德 吉 措审判员 边巴卓玛审判员 刚 祖二〇一七年五月二十三日书记员 拉巴措姆 关注公众号“”