（2017）冀03民再23号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-06-12
案件名称
秦皇岛市宜安房地产开发有限公司、李娜房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
河北省秦皇岛市中级人民法院
所属地区
河北省秦皇岛市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
秦皇岛市宜安房地产开发有限公司,李娜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条
全文
河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀03民再23号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：秦皇岛市宜安房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区和平大街165-1号。法定代表人：陈永金，该公司董事长。委托诉讼代理人：高翔，河北权智律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）李娜，女，1982年12月26日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。秦皇岛市宜安房地产开发有限公司（以下简称宜安地产）与李娜房屋买卖合同纠纷一案，秦皇岛市海港区人民法院于2015年4月21日作出（2013）海民初字第3348号民事判决。宜安地产不服，向本院提出上诉。本院于2015年9月14日作出（2015）秦民终字第1205号民事判决，已经发生法律效力。宜安地产不服，向河北省高级人民法院提出再审申请。河北省高级人民法院于2016年8月15日作出（2016）冀民申1998号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，宜安地产委托诉讼代理人高翔，李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宜安地产申请再审称，（一）原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定明确出卖人承担违约责任的前提是“由于出卖人原因”，而本案中申请人不能取得房屋权属证书系相关政府部门的规划变更、土地地块调整以及公安消防部门的过失及不作为等原因造成的。（二）逾期办理房屋权属证书对于业主基本没有损失，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算的违约金过分高于造成的损失，基本已经超过了业主全部购房款的30%。原审法院没有完全查清案件事实，违背立法本意，判令申请人承担巨额违约金，对于房地产开发企业是极不公平的。综上，请求依法再审。李娜辩称，到今天没有办理房本的原因是宜安地产没有缴纳维修基金，宜安地产主张赔偿过高，责任在其自身，是宜安地产一直在拖；今年1月13日可以办理房本的情况下，宜安地产拒绝办理，宜安地产提出的理由不成立。原一审法院审理查明，2010年8月16日，李娜作为买受人、宜安地产作为出卖人，双方签订《秦皇岛市商品房买卖合同》（供预、现售签约使用），合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房暂定名新闻里，第4A幢2单元2-1903号房屋（建筑面积42.64平方米）一套及地下室（建筑面积7.75平方米）一间，该房屋及地下室总价款362307元（346062元+16275元）；合同签订当日首付款182307元，其余房款180000元在中国银行股份有限公司秦皇岛市长江道支行办理按揭贷款。出卖人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将水、电、暖具备使用条件的商品房交付买受人……。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3条处理，即买受人不退房，出卖人最晚于2011年年底前将办理权属登记所需，由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，李娜按约定向宜安地产支付全部房款，宜安地产于2010年12月16日为李娜出具金额为358286元的发票一张。2011年1月8日，李娜接收房屋。宜安地产至今未将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。宜安地产称逾期办证是事实，但宜安地产不存在过错，逾期办证不是宜安地产造成的，主要原因是政府相关部门推迟办理相关变更手续导致的。原一审法院判决认为，李娜与宜安地产签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按合同的约定履行义务。根据合同约定，宜安地产应最晚于2011年年底前将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，宜安地产未能在该期间内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案,致使李娜未能取得房屋所有权证书，宜安地产的行为已构成违约。宜安地产提出因政府行政行为导致，宜安地产无过错不应承担违约责任。依据合同相对性，宜安地产承担的违约责任系无过错责任，因第三人的原因造成违约，违约方仍应承担违约责任，故对宜安地产的抗辩不予采纳，宜安地产应承担违约责任。由于李娜、宜安地产签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》中对逾期办证应承担的违约责任的计算方法及违约金数额没有约定，且损失难以确定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，宜安地产应按李娜已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。故宜安地产应当自2012年1月1日起至判决生效之日止按362307元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向李娜支付逾期办证违约金；如宜安地产在判决生效前将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，此期间计算至该日止；如判决生效后，宜安地产仍未具备办证条件，李娜可另行主张后续违约金。遂判决，秦皇岛市宜安房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告李娜支付逾期办理房屋所有权证的违约金，违约金以362307元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2012年1月1日起计算至本判决生效之日止（如宜安地产在本判决生效前将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，此期间计算至该日止）。如果未按判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取350元，由被告秦皇岛市宜安房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十日内缴纳。宜安地产不服上述判决，向本院上诉称：1、宜安地产未能按约定办理房屋产权证书是因相关规划、土地部门的变化导致的，宜安地产不应承担违约责任；2、一审适用法律不当，不能取得房屋权属证书的原因系相关政府部门的规划变更、土地地块调整，是非可归责于“出卖人的原因”，宜安地产没有过错，不存在违约行为，不应承担违约责任。3、即使承担违约责任，也应适用活期存款利率支付违约金。李娜辩称：1、宜安地产的上诉理由不能成立，至今未能办理房产证的原因是由于宜安地产的过错造成的。宜安地产认为是由于政府的原因造成的，宜安地产可在承担责任后追偿。2、本案适用法律完全正确，不能办理权属证书的原因是由于宜安地产开发的楼盘不能在法定期限内取得相应的手续。本案适用法律正确，事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉。宜安地产为支持其主张，二审中提交如下证据：证一、国有土地使用权出让合同，证二、国有土地使用权证书，以上证据证明宜安地产取得的土地不包括新闻里14-18栋。证三、城市建设规划管理联审会2007年第五次会议纪要，李红卫副市长主持召开的这次会议，会议召开的背景是宜安地产准备对德信医药开发时，新闻里14-18栋的业主拉横幅给政府施压，要求将其纳入拆迁范围。政府通过这次会议决定把14-18栋纳入到宜安公司开发中。上述证据证明，因为14-18栋加入到宜安公司地块进行整体改造，14-18栋是划拨用地，土地使用证遗失，政府一直迟延下来，以及消防支队办理设计备案和竣工备案过程中的失误，导致房本办理的迟延，显然不是宜安地产的原因。李娜的质证意见为：合同中只存在买受人和出卖人，不存在“第三人原因”，以上证据与本案没有直接关系，不予认可。以上证据与本案无关联性，不予采信。本院原二审审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院原二审判决认为，李娜与宜安地产签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，为合法有效之合同，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。关于逾期办理房屋产权证书的责任，双方在合同中未进行约定，且在事后双方未能协商解决，故应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定计算逾期办证的损失。宜安地产主张未能按期办理产权证书是政府部门怠于履责造成的，但即使因政府原因致使宜安地产未能按期办理房屋产权证书，宜安地产亦应向合同相对人李娜承担违约责任。综上，原一审法院认定事实清楚，适用法律正确。遂判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由秦皇岛市宜安房地产开发有限公司负担。本院再审庭审中，宜安地产为证明其主张向本院提交下列证据：1、《国有土地使用权出让合同补充协议》；2、《秦皇岛市建设规划管理联审会2007年第五次会议纪要》；3、《秦皇岛市国土资源局关于宜安房地产公司申请清算新闻里18栋土地费用有关问题的意见》；以上证据共同证明迟延办证责任不在宜安地产，宜安地产直到2013年底才拿到国土局给颁发的国有土地使用证。李娜质证意见为，宜安公司一再强调拆迁不配合宜安房地产，我认为应该是房地产的问题，不是我们买受人的问题。本院对上述证据不予采信。本院再审查明的事实与原审认定事实一致。本院再审认为，李娜与宜安地产签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。李娜未能在合同约定期限内按期取得房屋所有权证书，宜安地产的行为已构成违约。宜安地产提出未能如期办证并非出卖人的原因而是政府行为导致，宜安地产无过错不应承担违约责任、原审判决适用法律错误的主张，依据合同相对性原则即使因第三人的原因造成违约，违约方仍应承担违约责任，故原审判决宜安地产承担违约责任正确。由于李娜、宜安地产在签订合同时对逾期办证应承担的违约责任的计算方法及违约金数额没有约定，故原审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定计算违约金数额并无不当。综上，宜安公司申请再审的理由理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2015）秦民终字第1205号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 史林波代审判员 张子栋代审判员 可小平二〇一七年五月二十三日书 记 员 杜禹泽 百度搜索“”