（2017）琼96民终503号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-12-14
案件名称
海南金银岛物业服务有限公司与三亚中胜实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
海南省第一中级人民法院
所属地区
海南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
海南金银岛物业服务有限公司,三亚中胜实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终503号上诉人（原审被告）：海南金银岛物业服务有限公司，住所地海南省。法定代表人:姚伟庆，执行董事。委托诉讼代理人：周朝霞，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘启亮，北京大成（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：三亚中胜实业有限公司，住所地海南省。法定代表人：聂卫平，总经理。委托诉讼代理人：聂卫城，该公司副总经理。上诉人海南金银岛物业服务有限公司（以下简称金银岛物业公司）因与被上诉人三亚中胜实业有限公司（以下简称中胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2016）琼9002民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金银岛物业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判确认海南金银岛物业服务有限公司于2016年4月8日向三亚中胜公司实业有限公司发出的《解除租赁合同通知书》有效；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判令《解除租赁合同通知书》无效系适用法律不当。根据双方2012年11月2日签订的《租赁合同》第一条约定，金银岛物业公司出租商铺目的系为瑞海水城小区提供商业配套，中胜公司响应金银岛物业公司的出租目的，向金银岛物业公司提交了投资意向书，这说明中胜公司对租赁合同目的是完全知悉的。瑞海花园一期住户1748户，且于2010年10月30日交付使用，二期住户为2053户，已于2014年12月31日陆续交付使用。根据《租赁合同》，经过8个月的免租装修期，中胜公司理应于2013年7月开业，然而在经过多轮催促及承诺之后，至金银岛物业公司发出解除租赁合同的通知日（2016年4月8日），中胜公司仍没有开业，致使瑞海水城业主无法享受配套设施服务。一审判决在法律适用部分，说理相互矛盾。一方面，认为中胜公司至今没有装修及营业的行为确有不妥，应尽快对商铺进行装修并投入营业；另一方面又认为，尚未发生无法实现合同目的的情况，明显存在主观臆断、有法不依的情形。金银岛物业公司依据《合同法》第九十四条第（三）项和第（四）项关于”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的......”规定，解除与中胜公司之间的租赁合同，系正当行使法律赋予的解除权，一审法院不予采纳的理由不成立。《租赁合同》第六条第（三）项约定”如乙方在租赁期间，违反本合同所约定条款，造成违约，甲方除可解除合同外，还有权扣押和处置乙方所承租物业内的物品及设备，用于偿还甲方的损失，如不足清偿损失，甲方具有追偿权”，依据该约定，金银岛物业公司亦可以解除合同。综上，金银岛物业公司解除租赁合同，既有法律依据又有合同依据，一审判决确认金银岛物业公司解除合同无效，系适用法律错误，请予以纠正。被上诉人中胜公司辩称，2012年10月2日，中胜公司与金银岛物业公司签订《租赁合同》，中胜公司依据合同约定，交付保证金20万元。交付保证金后，中胜公司聘请设计人员进行考察准备装修，但铺面位置不好，道路交通没有开通。中胜公司决定加大投资，但金银岛物业公司提供的铺面没有经过相关部门的批准，中胜公司没有办法办理相关手续，金银岛物业公司的行为构成违约。为了解决问题，中胜公司与金银岛物业公司交涉，并且继续交付租金。在金银岛物业公司没有交付房屋给中胜公司经营的前提下，中胜公司继续交付租金，对中胜公司不公平。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。原告中胜公司向一审法院起诉请求：1.依法判决确认被告违约解除合同的通知无效,并确认被告解除合同构成严重违约；2.确认被告按照租赁合同的约定，完善其出租的租赁物相关交付条件，使租赁物符合约定用途的规定后，尽快交付给承租人使用，并按照合同约定交付时间，顺延至租赁房屋实际符合交付使用条件，确定为交付使用日期并开始计算租金；3.依法判决被告返还原告已经缴纳的房屋租金人民币1496055.75元及利息，确认被告收取该租金行为系不当得利；4.依法判决被告赔偿原告损失共计人民币10万元（该损失包括保证金利息损失、原告前期投入的各种费用及其他因被告违约造成原告信赖利益损失，原告寻找替代租赁房屋的差价损失，其他租金上涨损失，资金闲置损失等）。一审法院认定事实：琼海瑞海水城一号公寓商业铺面系由海南高速公路房地产开发公司开发建设的项目，该项目工程于2011年1月28日竣工验收，并取得《海南省建筑工程竣工验收备案证》，同年9月7日该工程消防验收合格，取得了琼海市公安消防支队出具的琼海公消验字[2011]第1011号《建设工程消防验收意见书》。被告金银岛物业公司作为开发商海南高速公路房地产开发公司的子公司，接受该公司的委托管理上述商铺物业。2012年6月18日，原告中胜公司对瑞海水城商铺项目进行投资策划，制作《投资意向书》。同年11月2日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告（甲方）将琼海瑞海水城一号公寓商业铺面一、二楼（详见合同附件租赁物位置图，不含瑞海水城售楼中心）出租给原告（乙方）使用，租赁物业面积约3200平方米（双方确定的实际建筑面积为准），用途为商业配套使用（详见投资意向书）；合同保证金为人民币20万元，租赁期限12年，从2012年11月5日至2024年11月4日，免租期8个月（240天，以合同签订之日起计算，免租期乙方无需缴纳租金）；租金的缴纳标准和方式：2012年每月租金标准为13元/㎡，从2013年开始每年递增5％（即2013年每月13.65元/㎡，2014年每月14.33元/㎡，2015年每月15.05元/㎡，2016年每月15.80元/㎡，2017年每月16.59元/㎡，...）。合同签订后三日内，乙方将保证金和第一月租金转入甲方指定的银行账户，以后每月租金于当月十日前转入甲方指定的银行账户，甲方应于每笔租金支付时向乙方出具相应金额的发票。合同关于双方权利和义务、违约责任方面约定，甲方有权对租赁物业及其设施的使用情况进行检查、监督，确保出租财产不受损失；甲方同意将”瑞海水城售楼中心营业厅”（约870平方米）在售楼结束后由乙方租用，租金和租期按本合同约定标准执行；甲方同意乙方在租赁物业区域及所对应的部分外墙范围设置公告招牌及指示牌，若因广告内容引发的纠纷由乙方自行负责，与甲方无关。本合同生效日，甲方应将租赁物业移交乙方使用，同时向乙方提供载有租赁物业和停车场与租赁物业配套有关的图文资料。如乙方在租赁期间违反本合同约定条款，造成违约，甲方除可解除合同外，甲方还有权扣押和处置乙方所承租物业内的物品及设备，用于偿还甲方的损失，如不足清偿损失，甲方具有追偿权。合同第十一条约定，合同的附件为本合同重要组成部分，与本合同具有同等法律效力。附件为：1.租赁物业位置示意图，2.投资意向书（最后以招商结果为准）。合同签订后，被告将涉案商铺按现状交付原告使用，原告也依约向被告交付了保证金20万元；原、被告双方根据琼海市房产测绘所的测绘一致确认租赁商铺一、二层的建筑面积为3006.18平方米。2013年1月8日，原告制作《瑞海水城商铺招商计划书》并送交被告，原告提出在招商过程中需要被告物业协商解决的一些问题：1.售楼部门前的大树请换成低矮小树，便于开阔商铺对外视野；2.项目周边道路、车场等设施需完善并给我方（原告）无偿使用，如小区的入口道路必须硬板化；3.商铺楼顶的户外广告位给我方使用，以便我方尽快招商；4.请为我方提供基础设施，便于前期招商，如安装商铺扶手电梯两部；5.其他待定未尽事宜。同年1月29日，被告对原告提出的上述需要协商解决的问题一一做出回复：1.售楼部门前的绿化带属公共绿化，由琼海市园林管理所管理，我司（被告）无权换树；2.由于我司项目二期工程正在进行施工中，小区入口道路为施工车辆通道还不能硬板化，停车场可使用；3.商铺楼顶的户外广告位的使用请原告与房地产公司策划部按合同的约定协商解决；4.关于提供基础设施如安装商铺扶手电梯两部的问题，由于双方签订的《租赁合同》中没有此项约定，故我司不能提供。同时，被告要求原告不要受以上因素影响，按拟定的计划书做好招商和装修工作，尽早开业。2013年2月，原告招商工作小组进入商铺现场办公。因原告至今未能对承租商铺进行装修营业，被告一直在督促其尽快开业。2016年1月5日，被告向原告发出《关于限期装修营业的函》，督促原告尽快在三个月内（2016年4月5日前）启动装修并投入营运，若原告届时不能启动装修并投入营运，被告将解除与其签订的《租赁合同》，一切后果将由原告承担。同年4月8日，被告向原告发出解除《租赁合同》的通知书，主要内容为：贵司（原告）与我司（被告）于2012年11月2日签订琼海瑞海水城铺面《租赁合同》至今，贵司没有装修营业，未达到为瑞海水城住户提供配套服务的目的。鉴此，我司决定自本通知送达之日起解除与贵司签订的《租赁合同》。原告收到上述通知后，于2016年5月13日向本院提起诉讼，请求支持其如前所述之诉求。另查明，原告按照合同约定在商铺免租期届满后的2013年7月起至2016年4月份，均依约每月向被告交付房屋租金，共计人民币1496056.75元。一审法院认为，原、被告关于瑞海水城一号公寓商铺一、二层楼签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应予遵守和履行。根据双方的诉辩主张，本院归纳本案的争议焦点问题为：一、被告向原告发出的《解除租赁合同通知书》是否有效；二、原告诉请被告完善其出租的房屋相关交付条件、用途后，顺延确定房屋的实际交付使用日期并开始计算租金应否支持；三、原告诉请被告返还已交纳的房屋租金人民币1496056.75元应否支持；四、原告诉请被告赔偿损失人民币10万元是否有事实根据，应否支持。一、关于被告向原告发出的《解除租赁合同通知书》是否有效的问题。《合同法》第二百一十二条规定：”租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，被告根据双方《租赁合同》的约定已将涉案的瑞海水城一号公寓商铺一、二层楼按现状交付原告，原告也按照合同约定向被告支付了合同保证金20万元，以及在商铺免租期届满后的2013年7月起至2016年4月份每月均向被告交付房屋租金，共计人民币1496056.75元，可见原告中胜公司已履行了合同的主要义务。虽然合同约定租赁物业的用途为商业配套使用，原告基于主、客观原因一直未能对商铺进行装修并投入营业，其行为确有不妥，但涉案商铺租赁期限尚有约八年时间，现在瑞海水城一号公寓商铺的周边环境及设施（如银海路开口、道路硬板化等）已大有改善，原告应尽快对商铺进行装修并投入营业，以避免造成自己不必要的经济损失，同时也为小区提供商业服务。从原、被告双方履行合同来看，目前尚未发生无法实现合同目的的情况，双方签订的房屋《租赁合同》应当继续履行。因此，被告以原告没有对商铺装修营业，未达到为瑞海水城住户提供配套服务目的为理由，提出解除合同的要求，既不符合双方合同之约定，也不符合《合同法》规定解除合同之情形，应依法不予支持。现原告提出确认上述《解除租赁合同通知书》无效之诉请，理由正当，应予支持。二、关于原告诉请被告完善其出租的房屋相关交付条件、用途后，顺延确定房屋的实际交付使用日期并开始计算租金应否支持的问题。根据合同约定和以上查明的事实，涉案商铺在2011年已经通过竣工验收取得《备案证》和工程消防验收合格，双方签订合同后，被告已将涉案商铺按现状交付原告，原告在招商过程中提出了需要被告物业协调解决的一些问题，被告对此也一一作出回应答复。合同约定的免租期为8个月（以合同签订之日起计算），原告在免租期届满后的2013年7月起向被告逐月交纳房屋租金至2016年4月。据此，被告向原告交付的房屋是符合双方合同约定的相关交付条件和用途的。原告在庭审中所称被告尚未交付房屋之主张，有悖证据，与事实常理不符，本院不予采信。现原告提出要求被告完善其出租的房屋相关交付条件、用途后，顺延确定房屋的实际交付使用日期并开始计算租金的主张，缺乏理据，本院不予支持。三、关于原告诉请被告返还已交纳的房屋租金人民币1496056.75元应否支持的问题。如前所述，原、被告签订的《租赁合同》合法有效，合同中所载明的权利义务对双方均具有法律约束力，各方应依法行使自己的权利，履行自己的义务。原告按照合同约定交纳租金是对获取商铺租赁权支付的对价，是履行合同的正常行为，被告收取租金也是行使合同的正当权利，应受法律保护。因此，原告以被告收取租金1496056.75元系不当得利为由，提出要求被告返还上述租金的诉讼主张，缺乏充分的事实根据和法律依据，其请求不能成立，本院不予支持。四、关于原告诉请被告赔偿损失人民币10万元是否有事实根据，应否支持的问题。原告在本案中对其提出要求被告赔偿损失人民币10万元的事实主张，未能提供出确实充分的证据加以证明。按照我国民事诉讼法和民事诉讼证据规则”谁主张，谁举证”之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。因此，原告起诉要求被告赔偿损失人民币10万元的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告海南金银岛物业服务有限公司于2016年4月8日向原告三亚中胜实业有限公司发出的《解除租赁合同通知书》无效；二、驳回原告三亚中胜实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币19165元，由原告三亚中胜实业有限公司负担19065元，被告海南金银岛物业服务有限公司负担100元。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。在二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案的争议焦点是：1.上诉人金银岛物业公司于2016年4月8日向被上诉人中胜公司发出的《解除租赁合同通知书》是否有效；2.上诉人金银岛物业公司与被上诉人中胜公司签订的《租赁合同》是否应当解除。第一，关于上诉人金银岛物业公司于2016年4月8日向被上诉人中胜公司发出的《解除租赁合同通知书》是否有效的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。金银岛物业公司与中胜公司签订《租赁合同》后，金银岛物业公司依照合同的约定已将瑞海水城一号公寓商铺一、二层楼按现状交付给中胜公司，中胜公司也依照合同约定向金银岛物业公司支付了合同履行保证金20万元，以及从2013年7月至2016年4月份的房屋租金，共计人民币1496056.75元，可见，中胜公司已履行了合同的主要义务。中胜公司租赁房屋后，因主、客观原因一直没有对商铺进行装修并投入营业，但按时支付房屋租金，并不违反合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：”当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”也就是说，合同的解除有协商解除、约定解除和法定解除三种情形。金银岛物业公司在中胜公司没有违反合同约定的情况下，向中胜公司发出《解除租赁合同通知书》不符合合同约定，不产生解除合同的效力。中胜公司主张《解除租赁合同通知书》无效，有事实和法律依据，本院予以支持。第二，关于上诉人金银岛物业公司与被上诉人中胜公司签订的《租赁合同》是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”金银岛物业公司以中胜公司没有对商铺装修营业，未达到为瑞海水城住户提供配套服务目的为理由，提出解除合同，既不符合双方签订合同的约定，也不符合法定解除的情形，本院不予支持。因此，金银岛物业公司与中胜公司签订的《租赁合同》应当继续履行。综上所述，上诉人金银岛物业公司的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费人民币100元，由上诉人海南金银岛物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄声泽审判员 梁振文审判员 白玉琳二〇一七年五月二十三日书记员 吴 灿 搜索“”