（2017）黔01民终1661号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-06-14
案件名称
徐儒师、韩燕房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐儒师,韩燕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终1661号上诉人（一审原告）：徐儒师，女，1941年6月8日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王艳，女，1966年1月24日出生，系徐儒师之女,住址同上。上诉人（一审被告）：韩燕，女，1976年1月21日生，穿青人，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：石兴敏，贵州俊辉律师事务所律师。上诉人徐儒师因与上诉人韩燕房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初5824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐儒师的委托诉讼代理人王艳，上诉人韩燕的委托诉讼代理人石兴敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐儒师上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第一项，支持上诉人要求韩燕支付3000元违约金及煤气费60元的请求；二、请求撤销一审判决第二项，要求韩燕赔偿屋内及财产毁损损失共计15250元整（大床一张800元，五开门衣柜1个2000元、三开门衣柜2个3000元，电脑桌一张200元，写字台一张500元，鞋柜1个200元，电视柜一个1500元，实木沙发一套、实木茶几二个4300元，沙发垫一套450元，房门锁具两把300元，灯具：大卧室、小卧室吊灯两组300元，大卧室窗台瓷砖、墙砖200元，小卧室地板砖、墙砖200元，橱柜玻璃门两块300元，大卧室、客厅墙面、厨房墙砖1000元）；三、撤销一审判决第三项，支持上诉人要求韩燕赔偿屋内物品丢失损失1140元整；四、撤销一审判决第三项，判令韩燕支付起诉期间（2016年8月22日至一审判决送到之日），每月1600元；五、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、韩燕在合同终止前3个月未经上诉人同意，单方面口头告知停止履行租赁合同，已构成违约。双方在租赁合同第七条明确约定：“一方强行终止合同，需向另一方支付违约金”，韩燕应按合同的约定承担违约责任，每月1600元，3个月，共计4800元。上诉人只要求韩燕支付3000元合情合理。一审判决支付1500元，金额明显过低，有失公平。2、上诉人要求韩燕支付15250元的屋内财产毁损和1140元的物品丢失损失赔偿，在双方签订的《房屋租赁（续租）合同》第三条中有详实记录，且房屋及物品会损情况上诉人都已在派出所出警现场拍照作为证据提交，双方都承认有房屋及物品毁损的事实存在，一审判决以证据不足为由，只支持3500元的赔偿，对事实认定不清。3、韩燕在租赁期间对屋内设施造成严重损毁，还因违约后拿不回房屋押金蓄意报复。按照合同约定韩燕应该将房屋恢复原状，但韩燕在派出所及一审法庭上都多次拒绝将房屋恢复原状。并在上诉人不知情的情况下私自将房屋钥匙托他人转交，并拒绝上诉人要求其一同查看房屋情况的要求，故该房屋从未正式进行交付，上诉人有权认定合同期内该房屋应由韩燕继续承租。由于韩燕的行为导致房屋至今无法出租，使上诉人的利益遭到损失。从法律公平正义角度出发，房屋租金损失应由韩燕承担，一审驳回上诉人的请求，判决不公。韩燕上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判；二、本案一、二审案件受理费由徐儒师承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。上诉人在2016年7月28日通知徐儒师解除合同时其并未提出将支付违约金作为租赁合同解除的条件，因此租赁合同在上诉人与徐儒师协商一致时就已经解除，并不存在一审法院所说的上诉人强行解除租赁合同，故无义务向徐儒师支付违约金。其次，徐儒师出租房屋破旧，墙体、房屋内部分家具破旧不堪，其购买时限超过20年之久，毁损是自然原因造成，而非上诉人故意毁损。且上诉人与徐儒师签订两份租赁合同所列物品清单不一致，是徐儒师虚列物品，并不存在物品丢失。2、一审判决证据不足。本案中并没有充足的证据表明徐儒师房屋内的墙体、家具毁损及财物丢失是上诉人造成的，且徐儒师报案称其屋内财产部分遭毁损，派出所经查证也作出不予受理的决定。认为徐儒师不存在财产毁损和丢失的情况。一审法院单凭徐儒师的简单陈诉就认定存在毁损和丢失情况实属无凭无据。3、一审判决上诉人承担违约金错误。本案不存在违约事实，上诉人是与徐儒师协商解除合同，且徐儒师也并未将支付违约金作为合同解除条件，上诉人不存在支付违约金的义务。即使存在支付违约金的可能性，一审法院认定的违约金数额也存在错误。4、一审法院适用法律错误。上诉人与徐儒师是协商解除合同，应该适用《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条的规定。徐儒师向一审法院起诉请求：一、被告继续履行未到期的租房合同，一次性付清剩余3个月的房屋租金，共计；肆仟捌佰元整（4800元）。若被告执意单方面终止本合同，则按合同约定支付违约金叁仟元整（3000元）；二、被告修复租房期间损坏的房屋墙面、地面及家具、灯具。房屋及家具损失共计：15250元。如损坏物品不能修复的应照价赔偿；三、要求被告赔偿已丢失的物品：双火眼煤气灶一台（320元)、电视机顶盒带遥控器一套（600元），小卧室卡通壁灯一个（120元）、铁床一张100元。共计1140元；四、被告赔偿诉讼期间造成的房屋租金损失，每月1600元。租金从2016年8月22日开始计算，至判决生效之日止；五、被告补交拖欠的煤气费60元；六、要求诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年2月21日，原告徐儒师与被告韩燕经协商一致，约定原告将位于贵阳市南明区兴关巷33号4栋三单元6号住房一套租赁给被告使用，租金1500元/月，租房合同一年一签，租金半年一付。合同存续期间，一方强行终止合同的需向另一方支付违约金，并且押金也需要双方正式交接房屋及屋内物品完好无损后再退还。第一年租期届满后，被告口头续租至2015年11月。2015年11月23日，原告与被告韩燕签订《房屋租赁（续租）合同》，约定房屋租金调整为1600元/月，合同期限为2015年11月23日至2016年11月22日，租金半年结算一次。房屋内现有财物不得损坏，如有损坏照价赔偿。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状；若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金。2016年5月，被告通过电话告知原告无力一次性支付下半年租金，请求先交付6-8月3个月的租金，被告表示同意其先交3个月租金，租金交至2016年8月22日。2016年7月28日，被告电话告知原告，被告只租到8月22日，合同约定的剩余3个月不再租赁了，并要求退回押金。其间，原告提出双方一起先去查看房屋及物品是否完好无损，再退还被告2000元的押金，并需要向原告支付一定的违约金；被告表示拒绝支付违约金。其后，被告的委托代理人周彦平电话通知原告，被告让其送房屋钥匙给原告，并告知被告已经搬走。原告当即要求被告的委托代理人周彦平一同前往房屋查看和清点财物被拒后，经原告查看房屋，房内的生活垃圾随意丢弃，衣柜、鞋柜等财物被损坏。原告随后向贵阳市公安局南明分局兴关派出所报警，该所民警到现场查看了出租屋的一些情况，并进行取证。经兴关派出所调解，被告的委托代理人周彦平提出要求原告退还全部租金，否则不同意恢复房屋及修复已损毁的财物，更不承担违约金。尔后，原告遂诉至本院，提出诉请如前。审理中，原告称其房屋内的家具、灯具等财物存在不同程度的严重损坏，部分财产丢失。被告表示仅损坏原告的两组五开门衣柜，可以给原告修复；其余的财物没有损坏。原告所说丢失的物品还在，被告不承担赔偿责任。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告徐儒师与被告韩燕签订的《房屋租赁（续租）合同》意思表示真实，内容合法，系有效合同。关于合同履行及违约责任的问题，原租赁合同期限届满后，双方签订续租合同，而被告在续租期间提出终止合同，原告要求被告支付一定的违约金未果，双方未就解除合同相关事宜协商一致。此种情况下，被告未经与原告一同前往租赁房屋查看房屋现状和清点财产，便擅自将房屋钥匙交还原告，其单方终止合同的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。由于被告的行为已表明其不再履行合同，被告现继续履行合同已成为不必要。而被告尚有3个月的房屋租赁期未履行，结合其违约的程度，原告主张违约金3000元明显过高，本院酌情支持1500元。关于修复租房期间损坏的房屋墙面、地面及家具、灯具等损失及丢失的物品问题，原告主张房屋及家具损失共计15250元，因原、被告未一同到房屋现场进行清点确认，原告现提供的照片等证据尚不足以证明原房屋及财产的原状，而被告表示仅损坏原告的两组五开门衣柜，故本院不能认定原告房屋及家具损失的具体金额及丢失的物品，而被告损坏原告物品的行为客观存在，对于被告不能恢复原告房屋及修复已损毁的财物的赔偿金额问题，本院酌情考虑，由被告赔偿原告3500元为宜，该赔偿款冲抵押金2000元后，被告实际赔偿1500元。关于原告主张诉讼期间造成的房屋租金损失问题，而被告已将房屋交还原告，该房屋租金损失则不应由其承担。对于原告该主张，本院不予支持。关于原告主张拖欠的煤气费60元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告韩燕于判决生效后十日内，支付原告徐儒师违约金1500元及煤气费60元，共计1560元。二、被告韩燕于上项同时，赔偿不能恢复原告房屋及修复已损毁的财物的经济损失1500元。三、驳回原告徐儒师其余诉讼请求。案件受理费减半收取203元，由原告徐儒师负担50元，被告韩燕负担153元。二审期间，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审认定事实基本一致，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案双方当事人签订的《房屋租赁（续租）合同》意思表示真实，内容合法，系有效合同。在续租期间韩燕提出终止合同，徐儒师要求支付一定的违约金，双方未达成一致意见。韩燕上诉主张租赁合同已经协商解除，本院不予支持。未经查看房屋现状和清点财产，韩燕便擅自将房屋钥匙交还徐儒师，系其单方终止合同的行为，构成违约，按照合同约定，须向另一方支付违约金。因合同对违约金的数额并未约定而韩燕提出解除合同时距离租赁期限仅余三个月，故一审法院判决支持1500元违约金并无不当，本院予以维持。关于修复租房期间损坏的房屋墙面、地面及家具、灯具等损失及丢失的物品问题，徐儒师主张房屋及家具损失共计15250元，丢失物品损失1140元，而韩燕仅认可损坏了两组五开门衣柜，由于双方并未在现场进行过清点确认，仅凭照片等证据只能说明房屋及家具损坏的事实客观存在，但不足以证明房屋及家具、物品的原有状况和价值，也不能认定损失的具体金额及丢失的物品，故一审法院酌情判决韩燕赔偿徐儒师3500元亦无不妥。韩燕已搬离房屋并交回钥匙，以自己的行为表明不再履行租赁合同，徐儒师作为守约方也负有减少损失扩大的义务，诉讼期间的租金损失一审法院不予支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，徐儒师及韩燕的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费406元，由韩燕负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 唐有临审判员 龙 珑二〇一七年五月二十三日书记员 田 鹏 来源：百度搜索“”