（2017）冀0502民初1130号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-07-26
案件名称
邢台市康宁物业服务有限公司与梁浩物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
邢台市桥东区人民法院
所属地区
邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邢台市康宁物业服务有限公司,梁浩
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
河北省邢台市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0502民初1130号原告：邢台市康宁物业服务有限公司，住所地邢台市桥东区红星东街黄家园东巷21号公园小筑家园假山内负一层北二间，统一社会信用代码91130500347754565X。法定代表人：王为民，系该公司董事长。委托诉讼代理人：安利珍，女，系该公司项目经理，现住邢台市桥东区。委托诉讼代理人：贾玉路，男，系该公司项目经理，现住邢台市桥东区。被告：梁浩，男，1986年5月14日出生，汉族，现住邢台市桥东区。原告邢台市康宁物业服务有限公司与被告梁浩物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邢台康宁物业服务有限公司的委托诉讼代理人安利珍、贾玉路及被告梁浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢台康宁物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业服务费人民币2878元、滞纳金3176元；判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年7月1日原告受公园小筑家园业委会聘请并签订《物业服务协议》，合同约定由原告向公园小筑全体业主提供物业服务，原合同有效期为一年（2015年7月1日起至2016年6月31日止），续签合同有效期为三年（2016年7月18日起至2019年7月17日止）合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按住宅房屋产权证面积每平米0.90元；地下室按产权证面积每平米0.5元向原告支付物业服务费。被告系上述物业3号楼1单元1504室的业主，物业住宅面积110.35平米，按约定应当向原告缴纳从2015年7月1日的物业服务费人民币2328元；地下室面积7.77平米，按约定应当向原告缴纳从2015年7月1日的物业服务费用人民币90元；（二次加压、公共照明）人民币460元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现特向邢台市桥东区人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正判决，维护原告企业与广大交费业主的合法权益。被告梁浩答辩称，1.判令原告与公园小筑家园业委会签订的2016年7月18日至2019年7月17日的《物业服务协议》无效2.判令原告返还收取小区业主的不合法停车费，去除公共场所障碍，恢复原状，恢复原有绿地。3．判令原告承担诉讼费。事实与理由：一、邢台市康宁物业公司收取物业服务费没有合法依据，其行为不受法律保护。1.2016年7月18日以前原业委会主任冯晓凌辞职，相继有几位也辞职，原业委会辞职人员达一半以上，原业主委员会己经不具各合法存在的形式了。原业委会成员辞职原因是不同意康宁物业再继续服务。在未经从新选举的情况下，原业委会成员王建军与物业签订了《物业服务协议》不符合法律程序，不能代表业主们的意愿，也侵犯了业主的合法权益。被告与小区居委会和邢台市房管局物业科联系调取小区业委会业主选票及合法备案均没有。2、原告提供的《物业服务协议》内容没有经过被告确认过，没有对业主公布过也没有经过有关主管部门合法备案，属于无效的合同。所以原告诉讼的物业费也没有合法依据，因此对被告和全体业主没有约束力。根据《物业管理条例》的规定，选举业主委会的换届会议到会业主必须过半数；被选举人得票也必须过半数。《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。第十三条业主如果在业主大会期间因故不能到场的，可由本人填写选票后，以书面形式委托其他业主代为投递选票。第十四条投票结束后，由业主大会推选的监票、计票人员或者业主委员会的人员将投票人数和票数加以核对，做出记录，并由监票人签字。3、康宁物业入住后把小区内的公共绿地改变成了停车场，硬化了地面，加上地锁，加了障碍，让业主交费才能停车。把小区内的公共绿地变成停车场，原告擅自收费，非法盈利为目侵犯了业主的合法权益。根据《物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条第3款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。4、从起诉书可以看出，原告只谈收费不谈服务，也没有任何证据证明原告按照规定提供了物业服务。恰恰相反的是，诉状及其证据这正反映了原告只收费不服务的本质。被告家房顶严重漏水原告知情后从未了解情况协助修补，而是推卸责任与我物业无关，小区内经常丢电动车、电瓶、家里被盗等物业也只是说我们协助你们报警了，请问你们在安全防范上有何措施？根据《物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务费收费标准应该与物业公司的服务水平相适应。原告只收费不服务或受服务应该依法承担责任。5、原告要求滞纳金完全是不合理也不合法的，在物业合同当中，格式条款它规定滞纳金是侵犯对方合法权益的强制性的欺压性条款，因该条款为格式条款加重了业主的责任，是不平等条款，这也是反映原告肆意侵占业主权益的一个证据。以上事实和理由原告违反法律规定侵犯我方合法权益，恳请法院判决原告返还费用，恢复原状，去除障碍。请法院认定原告与公园小筑家园业委会签订的协议无效。原告邢台康宁物业服务有限公司围绕诉讼请求提交了2015年8月5日原告与邢台市桥东区公园小筑家园业主委员会签订的物业管理服务合同复印件一份。被告梁浩围绕答辩意见依法提交了照片15张、公园小筑规划方案一份。本院经审理认定事实如下：2015年8月5日,原告与邢台市公园小筑家园业主委员会签订物业管理服务合同，约定原告为位于邢台市××××号公园小筑内全体业主和物业使用人提供物业管理服务，委托管理期限为2015年7月11日至2016年6月30日，物业管理服务费收费标准为住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.55元，电梯费0.35元，楼道公共照明每户每年30元，二次加压电费（八层以上）每户每年200元；非住宅（地下室、车库）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元，物业管理公共服务费每季交纳一次，每次交纳费用时间为每季度的10日前。合同同时约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金，该合同同时对双方的其他权利义务进行了约定，合同签订后原告即开始进入公园小筑家园小区提供物业服务。2016年7月13日邢台市公园小筑家园业主委员会与原告服务公司续签了服务协议，双方同意按原服务协议内容续签服务协议，服务有效期为2016年7月18日起至2019年7月17日止。被告梁浩系公园小筑内业主，购买了XX家园房屋，建筑面积为110.35平方米，地下室面积为7.77平方米。被告梁浩自2015年7月1日至今未向原告交纳过物业费、公共照明费、二次加压电费等任何费用。在原告向被告梁浩催要交纳2015年7月1日至2017年7月17日期间各种物业费用未果的情况下，导致原告诉至本院。本院认为，原告与邢台市公园小筑家园业主委员会签订的物业管理服务合同是双方在协商一致、平等互利的基础上达成的，且并不违反法律和行政法规的规定，合法有效，被告梁浩系邢台市公园小筑小区内业主，该合同所约定的缴费数额、违约责任等内容对被告梁浩也产生约束力，被告应按物业管理服务合同的约定履行。因此原告要求判令被告交纳自2015年7月1日至2017年7月17日期间拖欠的物业服务费2418元、二次加压费400元、公共照明费60元、共计2878元的诉讼请求本院予以支持。被告提出原告与业主委员会签订物业服务合同无效的答辩意见，虽然原、被告之间未签订物业服务合同，但自原告与业主委员会签订物业服务合同后，该小区一直由原告提供物业服务，双方已形成事实上的物业服务关系，被告主张与原告不存在物业服务关系的意见没有事实和法律依据，本院不予采信。另被告提出原告服务存在瑕疵，并且未能对被告房屋漏雨的情况进行维修。本院认为，由于物业公司提供的物业服务具有公共物品性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，经整改后未有好转的，单个业主才可以此为抗辩理由，少交或拒交物业费，被告所提供的证据不足以证明原告的物业服务存在重大瑕疵，故对其答辩意见本院不予采纳。另原告要求判令被告支付滞纳金3176元的诉讼请求，该滞纳金的计算方法不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告梁浩于本判决生效之日起十日内向原告邢台市康宁物业服务有限公司支付自2015年7月1日至2017年7月17日物业服务费2418元，照明费、二次加压电费460元，共计2878元。二、驳回原告邢台市康宁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告梁浩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员 高峰二〇一七年五月二十三日书记员 薛冰 更多数据：