（2016）赣0302民初2276号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-11-02
案件名称
萍乡市鸿源贸易有限公司与萍乡市金兴农林开发有限公司债权人撤销权纠纷一审民事判决书
法院
萍乡市安源区人民法院
所属地区
萍乡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
萍乡市鸿源贸易有限公司,萍乡市金兴农林开发有限公司,江西中远牧业科技有限责任公司
案由
债权人撤销权纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0302民初2276号原告：萍乡市鸿源贸易有限公司，住所地：江西萍乡经济技术开发区洪山大道16号，统一社会信用代码：91360301X124823690。法定代表人杨建中，董事长。委托诉讼代理人：陈文解、邹智，江西宏正律师事务所律师。被告：萍乡市金兴农林开发有限公司，住所地：江西萍乡经济技术开发区大星管理处，统一社会信用代码9136030173637753X3。法定代表人万保贵，董事长。第三人：江西中远牧业科技有限责任公司，住所地：江西省南昌市南昌县迎宾大道莲西段，统一社会信用代码360121210007525。法定代表人谭少杰，执行董事。委托诉讼代理人：邹小琴、游松沛，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。原告萍乡市鸿源贸易有限公司（以下简称鸿源公司）与被告萍乡市金兴农林开发有限公司（以下简称金兴农林公司）、第三人江西中远牧业科技有限责任公司（以下简称中远牧业公司）债权人撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鸿源公司法定代表人杨建中、委托诉讼代理人陈文解、邹智、被告金兴农林公司法定代表人万保贵、第三人中远牧业公司委托诉讼代理人邹小琴、游松沛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决撤销被告与第三人签订的关于幸福里小区相关18套房产（详见附后清单，价值约500万元）的商品房买卖合同；2、本案全部诉讼费用由被告及第三人共同承担。事实与理由：2015年1月25日，被告以周转为由，借原告现金人民币1600万元整，约定借款期限为3个月，从2015年1月26日起到2015年4月25日止，但被告未按期还款。2015年6月29日，被告又向原告借款现金2011200元，共向原告借款人民币18011200元。此后，原告多次找被告要求还款，被告均未偿还，至2015年9月15日止，被告欠原告借款本金及其利息共计20691200元。经公司多次催缴未果后，原告向萍乡市中级人民法院提起诉讼，经法院主持调解，双方达成调解协议，约定被告偿还原告借款本金、利息及相关费用共计19088128元并支付相应借款利息。但至今被告仍未按调解协议履行还款义务，现该案已经进入强制执行程序，经调查发现，被告为规避履行还款义务，将其名下幸福里小区相关18套房产通过与第三人签订商品房买卖合同的方式无偿转让，并没有实际付款等交易行为，恶意转移财产、逃避债务履行。为维护自身的合法权益和法律的权威，特依法提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告金兴农林公司辩称，因万红林投资了幸福里的房产项目，涉案房屋是他的，万红林又欠了赵华南的钱，所以万红林将房子给了（备案）赵华南，具体情况我（万保贵）也不太清楚。涉案房屋第一手是办了备案给赵华南，万红林是公司的股东，房子给谁我（万保贵）都没有异议。第三人中远牧业公司辩称，第三人系通过债权债务折抵的形式受让涉案房产，系合法、善意取得。赵华南于2013年与被告签订了商品房买卖合同并备案登记，且商品房买卖备案存档单上付款方式为一次性付款，第三人作为一般公民有理由相信赵华南拥有涉案房产。至于赵华南因何拥有涉案房产第三人无从得知也不需要知道，且第三人与赵华南之间的债权债务关系已经南昌县人民法院依法确认。因此，第三人实际系通过合法的债权折抵的形式向赵华南支付了对价，属合法且善意取得，不存在被告无偿转让财产，对原告造成损害的情形，不存在撤销事由。原告为支持其诉讼请求向本院提供以下证据，被告及第三人进行了质证：1、企业信息、企业变更信息，证明：萍乡市金兴农林开发有限公司的股东是万红林、王婷；萍乡市金兴农林开发有限公司企业变更情况，萍乡市金兴农林开发有限公司是本案的适格被告。被告金兴农林公司、第三人中远牧业公司质证后对该组证据的三性无异议。本院予以采信。2、第三人中远牧业公司的企业信用信息，证明：江西皇粮实业有限公司是本案的适格第三人。被告金兴农林公司、第三人中远牧业公司质证后对该组证据的三性无异议。本院予以采信。3、江西省萍乡市中级人民法院（2015）萍民二初字第61号民事调解书，证明：被告金兴农林公司欠原告鸿源公司借款本金、利息及相关费用共计人民币1900万元。被告金兴农林公司质证后无异议。第三人中远牧业公司质证后对关联性有异议。本院认为该证据可证明原、被告之间存在合法的债权债务关系，对该证据的真实性、合法性予以采信。4、案外人赵华南住宅情况一览表以及18份备案给第三人中远牧业公司的商品房买卖合同，证明：被告金兴农林公司将共18套房产备案给了中远牧业公司。被告金兴农林公司质证后认为，该备案行为系万红林经手办理，法定代表人万保贵对此不清楚。第三人中远牧业公司质证后对三性无异议，认为该证据恰可证明第三人在被告的配合下合法取得涉案房产。本院对该组证据予以采信，其有关证明目的在论述部分再行说明。5、被告金兴农林公司于2016年1月6日、2016年6月27日出具的声明及明细表各二份，证明：被告金兴农林公司与第三人并无任何经济往来，与其签订的购房合同（详见明细表）均无真实交易，在购房合同签订和备案后均未收到任何款项，系无真实交易的销售行为。被告金兴农林公司质证后认为该组证据非法定代表人万保贵办理的。第三人中远牧业公司质证后对三性均有异议，被告系本案诉讼主体，该组证据形式不合法。本院认为，虽然被告法定代表人万保贵当庭不能确认所出具的材料的真实情况，但鉴于法人公章的对外公示性，在无证据证明该公章及声明所载内容存在虚假的前提下，应结合其他证据决定是否采信该证据的证明力。被告金兴农林公司未提供证据。第三人中远牧业公司为反驳原告的诉讼请求向本院提供以下证据，原告及被告进行了质证：1、南昌县人民法院（2015）南塘民初字第16、17号民事调解书两份，证明：第三人中远牧业公司对案外人赵华南享有合法债权。原告质证后对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与本案无关，认为第三人与赵华南的调解存在虚假诉讼的情形，原告将依法向有关部门进行举报、投诉。被告质证后对此没有具体意见，认为不太清楚。本院认为，在无直接证据推翻的情况下，该证据系法院出具的正式法律文书，符合真实性、合法性的要求，应予以采信。2、商品房买卖备案存档单11份，证明：案外人赵华南购买了被告金兴农林公司的房产并进行了备案登记。原告质证后认为对真实性不清楚，不予质证。被告质证后对此没有具体意见，认为不太清楚。本院认为，该组证据均有被告金兴农林公司的盖章及法定代表人万保贵的签章，亦有案外人赵华南的签名，符合证据的基本形式要求，在原、被告未提供反证的情况下，对该组证据的真实性予以采信。3、执行和解协议书一份、萍乡市商品房买卖合同18份、房屋交易费发票4份，证明：案外人赵华南与第三人中远牧业公司在执行过程中由南昌县人民法院主持达成执行和解协议，将赵华南从被告金兴农林公司处购买的房产用于偿还第三人的债务，且赵华南自愿协助第三人办理房产变更或过户手续，被告金兴农林公司在此过程中亦配合办理了转备案的手续，与第三人签订了新的商品房买卖合同，赵华南支付了转备案的交易费，因此，第三人系以合法债权折抵的形式取得房屋，不存在虚假交易情形。原告质证后对执行和解协议书的质证意见与证据1一致；对商品房买卖合同、房屋交易费发票的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为不能达到其证明目的。18套房产所有权仍属于被告金兴农林公司，备案登记不具备物权效力，且被告金兴农林公司与第三人并无相应的债权债务关系，第三人未支付合理对价。赵华南与万红林系朋友关系，双方的房屋买卖实际系无偿转让行为。被告质证后对此没有具体意见，认为不太清楚。本院对该组证据的真实性予以采信，其证明目的在说理部分再行阐述。综合以上证据可以查明如下事实：2015年4月15日，第三人中远牧业公司与案外人赵华南就双方之间的买卖合同纠纷、民间借贷纠纷在南昌县人民法院达成了（2015）南塘民初字第16、17号民事调解书，确认案外人赵华南欠第三人中远牧业公司800多万元的债务。同时，本院另案第三人江西皇粮实业有限公司、张维奇与案外人赵华南就双方之间的买卖合同纠纷、民间借贷纠纷在南昌县人民法院达成了（2015）南塘民初字第14、15、18号民事调解书，确认案外人赵华南欠第三人皇粮公司、张维奇1200多万元的债务。该五案进入执行程序后，2015年6月5日，第三人中远牧业公司与江西皇粮实业有限公司、张维奇作为申请执行人，案外人赵华南作为被申请执行人，达成执行和解协议：1、被申请执行人赵华南自愿同意将从开发商萍乡市金兴农林开发有限公司处购买的商品房（金兴幸福里），栋号及序号为，13号楼的1-501、2-502、1-502、2-501；9号楼的2-501、2-502、3-501、3-502；15号楼的2-102、2-101、2-502、2-501、1-101、1-102、1-501、1-502；16号楼的2-102、2-101、2-502、2-501、1-101、1-102、1-501、1-502；18号楼的2-101、3-101、1-302、3-102、3-202、3-302、3-301、3-201、2-101、2-201、2-301、2-302、2-202、1-101、1-201、1-301、1-102、1-202等共计42套房产（房产所有权人赵华南）合计建筑面积5299.28平方米，作价3650元/平方米，金额总计19342372元全部用于偿还三申请执行人的债务；2、三申请执行人同意赵华南用其个人的上述房产偿还债务20685162.7元，不足部分由赵华南继续承担；3、赵华南自愿协助三申请执行人办理42套房产变更或过户手续并随叫随到…等。2015年7月，案外人赵华南将与被告金兴农林公司签订的合同编号20130500246的9号楼9-2-501、9-2-502、9-3-501、9-3-502；合同编号20130500243的13号楼13-1-501、13-1-502、13-2-501、13-2-502；合同编号20130500242的15号楼的15-2-501、15-2-502、15-2-101、15-2-102；合同编号20130500236的15号楼的15-1-501、15-1-502、15-1-101、15-1-102；合同编号20130500235的16号楼16-1-501、16-1-101房屋备案至第三人中远牧业公司名下，并由第三人中远牧业公司与被告金兴农林公司签订了相应的购房合同在房管部门进行了备案。2015年12月1日,萍乡市中级人民法院就原告鸿源公司与被告金兴农林公司、万保贵、王婷借款合同纠纷一案作出了（2015）萍民二初字第61号民事调解书，确认被告金兴农林公司欠原告鸿源公司借款本金、利息及相关费用共计人民币1900万元…等。该案进入强制执行程序后，因被告金兴农林公司的上述房产已经备案在他人名下，暂使原告债权无法得到实现，原告鸿源公司认为该备案行为是虚假转让行为，遂于2016年11月17日将被告金兴农林公司、第三人中远牧业公司诉至本院，请求撤销被告与第三人之间相应的商品房买卖合同。另查明，另查明，被告金兴农林公司作为债务人，在本市两级法院有很多案件，其已知财产已被法院先后查封、冻结，现无其他财产可供执行。本院认为，本案的争议焦点在于：第一、第三人与被告签订的房屋买卖合同及备案行为的法律效力问题；第二、债权转让行为是否合法。关于第一个焦点，1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案第三人与被告金兴农林公司所签订的商品房买卖合同，第三人并未向被告支付房屋价款，双方未发生实质性的交易行为，其所约定的合同条款亦未实际履行。2、第三人与被告所签订的商品房买卖合同并非正常的市场交易行为，其备案的过程是：先由被告金兴农林公司与赵华南撤销原房屋买卖合同备案，再由被告金兴农林公司与第三人签订新的房屋买卖合同另行备案。该备案的过程系案外人赵华南、被告金兴农林公司、第三人以意思自治的方式发生的一般民事行为，并不是法院采取执行措施所形成的。3、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款及《城市商品房预售管理办法》第十条第一款之规定，商品房预售合同登记备案是对合同本身的备案，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力，更与物权法规定的预告登记产生的物权的对抗效力相别。据此，按照物权法“房屋登记是房屋所有权的唯一公示方法”的原则，备案行为属于行政管理范畴，针对的是买卖双方的债权债务关系，并不产生优先权、排他权、对抗权等物权效力，该行为并不意味着签订商品房买卖合同且备案登记后，买受人即取得房屋的所有权，它还需要有买受人支付对价或买卖双方存在合法的债权债务关系来完成合同的履行，以实现拥有物权的目的。因此，第三人与被告签订的房屋买卖合同及备案行为没有物权效力，不能以此证明第三人对金兴幸福里18套房产享有所有权。关于第二个焦点，1、本案中既无证据证明案外人赵华南与被告金兴农林公司存在合法的债权债务关系，也无证据证明被告与第三人存在合法债权债务关系，更无证据证明赵华南支付了任何价款购买涉案房产；在庭审中亦查明案外人赵华南是从被告股东万红林处取得的房屋，被告法定代表人万保贵并不清楚，一笔如此大额的债务连法定代表人都不清楚明显与情理不符。2、第三人与案外人赵华南之间的债权债务关系虽经南昌县法院以生效法律文书确认，该案在进入执行程序后，2015年6月5日，第三人与案外人赵华南达成了执行和解协议，但该协议是申请人与被申请人双方达成的，并不是在南昌县法院主持下达成，实际已不在南昌县人民法院执行范围内，南昌县法院在协议上的盖章只起到证明作用；到房管部门进行备案登记也是第三人与赵华南及被告去办理的，并不是法院采取的执行措施；因此第三人对上述房产取得的备案登记并不是依靠法院强制力取得的，是当事人意思自治的行为。3、被告金兴农林公司于2016年1月6日、2016年6月27日出具的声明中证明，被告与第三人无任何经济往来，与其签订的购房合同均无真实交易，在购房合同签订和备案后均未收到任何款项，系无真实交易的销售行为；虽然该证据系被告自己证明自己的行为，但结合本案其他证据，该声明中的内容可以认定是真实的；万保贵虽然不能确认该声明的真实情况，但由于万保贵在2015年就被公安机关通缉并被关押，已实际上失去了对公司的管控权，故其对该事实表示不清楚情有可原；因此应基于公章的对外公示性，应认定该声明载明的内容真实有效。另，被告金兴农林公司作为被执行人因涉及多起案件，正在本市两级法院强制执行中，其与第三人无真实交易的备案行为客观上已严重减少了被告金兴农林公司的对外偿债能力，侵害了债权人的合法权益。综上，被告与第三人之间的商品房买卖合同仅进行备案登记，未产生物权效力，且被告与第三人之间的债权转让行为无充分证据证明系合法行为，该行为损害了原告的利益，符合债权人行使撤销权的法定条件，应依法撤销。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：撤销被告萍乡市金兴农林开发有限公司与第三人江西中远牧业科技有限责任公司签订的合同编号20130500246的9号楼9-2-501、9-2-502、9-3-501、9-3-502；合同编号20130500243的13号楼13-1-501、13-1-502、13-2-501、13-2-502；合同编号20130500242的15号楼的15-2-501、15-2-502、15-2-101、15-2-102；合同编号20130500236的15号楼的15-1-501、15-1-502、15-1-101、15-1-102；合同编号20130500235的16号楼16-1-501、16-1-101房屋的《商品房买卖合同》。案件受理费46800元，由被告萍乡市金兴农林开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 长 文玮审 判 员 叶伟审 判 员 王珊二〇一七年五月二十三日代理书记员 汤霞 关注微信公众号“”