（2016）粤0402民初4836号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-12-01
案件名称
吴国生与珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司侵权责任纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴国生,珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司
案由
侵权责任纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第五十四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初4836号原告：吴国生，男，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：赵少东，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂秀凤，广东莱特律师事务所律师。被告：珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：黎容友，董事长。委托诉讼代理人：王云雷，广东诚讯达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周俊峰，广东诚讯达律师事务所律师助理。原告吴国生与被告珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司（以下简称长隆公司）侵权责任纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴国生及其委托诉讼代理人聂秀凤、被告长隆公司委托诉讼代理人王云雷、周俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴国生向本院提出诉讼请求：1、被告停止侵害原告的集体经济组织成员权益，以总价款为人民币208016元的标准，向原告分配新村房屋共238.75平方米，并将上述房屋的产权过户登记至原告名下；2、本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：原告系前山镇长沙村村民，也系被告公司的股东。1999年10月，原告所在的长沙村被征地建设新村，由被告负责开发、建设。征地工作开始时，被告公布了《新村分户及收费的有关规定》、《新村建设及收费情况》等政策，依据上述政策规定，原告符合第二类即“88年征地在册已报建的村民”，有权以人民币208016元的总价表（包含建筑费、报建费、分摊费），分得面积为238.75平方米的新村房屋。2002年年初，村民都陆陆续续的抽签、分得房屋，原告却从未接到过关于交钱及抽签分房的通知。令原告意外的是，当原告找到被告要求按规定分房时，被告明确予以拒绝，声称原告属于《新村分户及收费的有关规定》第一条第二项“无权享受分户的对象”之第4款“已重新安排土地建房的村民”类型，故无权享受新村房屋的分房政策。长沙新村系2000年开始启动的，被告及村委从未安排过任何土地给原告使用或建房，原告何为属于“已重新安排土地建房的村民”？后据了解，对于包括原告在内的曾在1999年对村委领导违法行为进行举报的村民，被告均以各种理由拒绝分房。原告无奈，与其他被拒绝分房的村民开始了漫长的信访维稳之路，至今已长达十几年，但权益始终未得到保护，仍被拒绝在新村房屋的门外。综上，被告拒绝向原告分房的行为，严重侵害了原告的合法权益，现原告提起诉讼，盼判为所请。原告提交以下证据：1、前山镇社区型股份存折；2、征地农民优惠指标使用情况一览表及花名册；3、新村分户及收费的有关规定、新村建设及收费情况；4、珠海市居民住宅建筑、维修报建表及图纸、建房申请及相应的图纸；5、珠海长沙文明示范社区（简介）；6、市政府工作会议纪要（2013）303号；7、坚决反对将征地农民住宅转为商品房对外出售得到上访信及窗口收件回执单、要求责成村干部收回对外卖出的侵权房返还给受侵害村民的报告及窗口收件回执单、广东省国土资源厅群众来访告知单、要求纠正长沙村长隆公司不给分房、强迫退股的错误、关于吴国生要求长沙村长隆公司给予享受长沙新苑集资分房分配问题的信访事项回复、关于珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司不合理对待村民股民的投诉、群众来访登记回执、来往事项处理通知单、关于周卢佳等人对长沙村空置集资房如何分配的信访事项回复；8、（2016）粤04民终866号民事判决书；9、（2015）珠香法民三初字第1687号民事判决书。被告长隆公司辩称，一、按照1999年10月29日被告的前身长沙村委会经集体研究，公布实施的《我村文明新村分户及收费的有关规定》第一条第（二）项第4点的规定，已重新安排土地建房的村民，无权享受分户。原告在此前已经分得土地建房，而且在报建过程中因政府规划原因导致无法建房，被告又重新安排土地给其建房。所以原告属于该规定中“已重新安排土地建房的村民”无权享受分户。二、被告集资建设的长沙新苑小区，目前有32套未予分配。经珠海市房地产测绘大队竣工测绘，所有户型面积分别为183.86平方米、209.09平方米、99.5平方米和116.69平方米，不存在238.75平方米的户型，所以原告请求分配面积为238.75平方米的房屋无法实现。另外，被告村民早在2000年左右就已经将集资建房款缴纳，而原告在时隔16年之后，仍然要求按当时的标准208016元支付集资房款显然不公，造成对其他集体经济组织成员利益损害。三、本案争议房产的所在小区于2002年年初陆续分配完毕，原告当时即已知道所谓权利被侵害，但并未提出异议，时隔10年之后的2013年才开始通过上访主张权利，现提起诉讼显然已经超过二年的诉讼时效，理应予以驳回。被告长隆公司提交以下证据：1、前山街道办事处证明；2、农村集体资产管理办公室文件（珠香农管【2014】4号）；3、房产面积成果表、房屋建筑面积计算纸；4、长沙新苑原村民房屋面积名单明细表；5、长沙村分配发放表；6、补交房款收据；7、预收款收据。经审理查明：原告吴国生系前山镇长沙村村民，也系被告长隆公司的股东。长隆公司是由原珠海市香洲区前山镇长沙村民委员会（以下简称长沙村委会）出资登记成立的村集体公司,自珠海市施行村改居政策后，原长沙村委会的资产由被告长隆公司所有和管理，社会行政管理事务归由居民委员会负责。1999年10月，原告所在的长沙村的土地被珠海市政府征用后建设长沙新村，由被告负责开发、建设。1999年10月25日，长沙村委会公布经村民代表会议讨论研究的《新村分户及收费的有关规定》（以下简称规定），其中第一条分户条件规定：88年征地在册但属于已报建的有权享受分户；已重新安排土地建房的村民无权享受分户;等等。第二条收费标准规定：88年征地在册已报建的，报建费150元/平方米；平均每户应分摊费用为36元/平方米；建筑费为657元/平方米，打桩费74元/平方米，两项合计总建筑价731元/平方米;等等。第六条新村分房顺序：1、先交钱的先分房，村民可以自由选择邻居；2、没有钱交的迟一些再分房，何时交钱何时分房。庭审中，被告表示上述规定中的“分户”是指在原有的基础上多分一套房。原告主张其符合规定中“88年在册但属于已报建的村民”，有权享受分户；被告认可原告属于“88年在册但属于已报建的村民”，但主张原告是“已重新安排土地建房的村民”无权享受分户。2000年1月17日，长沙村委会公布《新村建设及收费情况》，内容如下：“一、楼房结构。每栋楼房共分五层，底层架空，总建筑面积为955平方（其中底层架空部分占180.33平方）。平均分开四户，每户两层（复式）共238.75平方。（其中包括住宅面积183平方，架空面积55.75平方）。二、分类对象。第一类：88年征地在册未报建的村民；88年征地后至99年12月31日应征或退伍的村民；第二类：88年征地在册已报建的村民；属于符合新分户的即包括年满22周岁男性可分户的，99年12月31日前丈夫入赘我村可分户的）；第三类：符合条件分户的居民。三、应收费用。1、建筑费：以731元/平方米为标准（实际价格允许上浮10%)，按每户建筑面积238平方计算，应收每户173978元。2、报建费：以每户住宅面积183平方计算。第一类：收20元／平方，每户应收3660元；第二类：收150元/平方，每户应收27450元；第三类：收175元/平方，每户应收32025元。3、分摊费：[包括填土费l371979元（还需标高80公分未计算在内）勘探费93000元；监理费520000元；三通一平费150000元；设计费1007000元；配套费7754元，共合计应分摊费用3149733元。按总建筑面积88500平方计算，平均每平方36元/平方]。以住宅面积183平方算，每户应收6588元。4、土地费：（只限居民使用）以100元/平方为标准，按住宅面积183平方算，即每户居民应收l8300元。四、付款方式（一）、一次付清应交款的：1、第一类：建筑费、报建费、分摊费共合计184226元；2、第二类：建筑费、报建费、分摊费共合计208016元；3、第三类：建筑费、报建费、分摊费、土地费共合计230891元。（二）、分期付款方式。1、应在本月20日起至3月20日止，付清首期款，[分摊费+报建费+建筑费×50%]即第一类：97237元；第二类：121027元；第三类：143902元。（已加收土地费）（注：最基本必须在本月30前要付首期50%;即第一类：48618.5元：第二类：60513.5元；第三类71951元，还剩下首期50%在以上规定时间内付清）。2、支付完首期款后，剩下50%建筑款,以银行按揭方式分五至八年期缴付（但可以一次性付款）。五、新村分房办法：1、先交钱的先分房，村民可以自由选择邻居；2、没有钱交的迟一些再分房，何时交钱何时分房；注：对于有钱支付首期款，但无力在规定时间内交清余款的村民，在其本人愿意支付拖欠的余款的利息的条件下，可先入住；若其本人不愿意支付拖欠的余款的利息，则村委有权将该房收回”。另查明，原告原宅基地位于长沙旧村中心，因房屋破旧，原告于1991年申报重建并获得审批，批准基底面积为41.33㎡，建筑面积121.55㎡。1992年5月，村委征用原告旧宅用地，重新指定方埔村用地给原告作为宅基地建设房屋，批准基底面积为58.88㎡，建筑面积为159.5㎡。原告主张置换的建房用地原本为鱼塘，建房时需要重新平整、填土，而村委会无法向原告作出经济补偿，因此更换的土地面积比原土地面积大。原、被告双方确认除上述更换后的宅基地，原告无其他宅基地。被告根据上述事实主张原告是已重新安排土地建房的村民；原告认为上述宅基地是置换，而非重新安排土地。原告吴国生因未能分领到集资建设的房屋，从2011年10月开始，先后向珠海市国土局、市政府、省政府、香洲区政府、前山街道办事处等部门信访或上访。再查明，被告向本院提交“长沙新苑未分配房屋明细表”，主张现未分配的房屋32套，其中复式单位8套，单层单位24套。其中40栋501房建筑面积116.69平方米，502房建筑面积116.69平方米。原告在第一次庭审中明确要求分配40栋501、502房，被告认为原告的选择违反了集资房分配的方法，并主张集资房的分配方法为：村民按照住宅面积183平方米的标准，选择一套复式或两套100平方米以下的房屋，然后自由组合成一栋楼的村民自愿协商决定选择哪套房，协商不成再通过抽签决定。选择复式的村民只能选择一套房，选择两套房屋的村民，只能选择楼上楼下相邻的两套房屋，不能选择同一层相邻的两套房屋。同时，为了给每户房屋配套使用，不论是否能办理产权证，全部按照实际架空面积除以8套房得出的面积分配给各户使用，实际分配给每一户的架空面积均不足55.75平方米，而且可办证的面积大小不一无法分割，为了平衡利益，有产权部分的房产证有的登记为两户人共同所有。对于第二类对象超过或少于183平方米的住宅面积，按照每平方米897元的价格多退少补，架空面积超过或少于55.75平方米，按照每平方米731元的价格多退少补。原告认可实际操作中都是按照上下层选择，并在第二次庭审中同意抽签选房，对多退少补的价格标准亦认可，但不认可选房不能超过100平方米。庭审中原告同意按照208016元的标准随时交纳房款。本院认为，原长沙村委会公布的《新村分户及收费的有关规定》及《新村建设及收费情况》系由长沙村村民代表会议讨论研究，对包含原告在内的长沙村村民具有拘束力。被告长隆公司作为原长沙村委会的资产的所有者和管理者，是上述规定的履行主体，规定中的内容对被告长隆公司亦具有拘束力。原、被告应按照上述规定履行权利、义务。本案原、被告争议的焦点问题是原告宅基地被征收后另行分配宅基地建设的情形是否符合规定中“已重新安排土地建房的村民”，无权享受分户的情形。对此，本院认为，对规定中“已重新安排土地建房”不应仅仅按照字面的意思进行解释，而应结合规定制定的目的、制定规定时村民的真实意思进行解释，根据查明的规定中“分户”的意思是在原有的基础上再多分一套房屋，而原告吴国生一家是因原宅基地被征用由长沙村另行安排土地建设且在规定公布时仅有的一块宅基地上房屋，除重新分配宅基地情况外，吴国生符合规定中的分户条件等事实，如果依照被告关于对于村民无论什么原因，只要是重新分配土地建房，就属于已重新安排土地建房的理解，则会产生因原告原宅基地被征收后另行安排土地建房而丧失了规定中的多分一套房屋的资格，与分户规定制定的目的明显不符，亦有失公平。故原告应具备规定中的分房资格。原告具备规定中的分房资格，且根据查明事实显示，可以给予村民分配房屋仍有空置房，具备按规定分房给吴国生的条件，故被告应依照《新村建设及收费情况》中的规定向原告吴国生分配房屋。被告未向原告分配房屋的行为一直在持续,原告吴国生亦通过信访、上访等途径向相关部门主张其权利，被告关于原告请求已过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。关于分配的房屋，被告应按照《新村建设及收费情况》第一条规定“每房两层（复式）共238.75平方米（其中包括住宅面积183平方米，架空面积55.75平方米）”向原告交付房屋，根据关于分配房屋的具体房号，原、被告均同意通过抽签方式选择，故在履行过程中确定，本判决中不宜直接认定。原告请求被告分配新村房屋共238.75平方米，并协助过户登记至原告名下，理据充分，本院予以支持，但根据《新村建设及收费情况》中关于先交钱先分房的规定，被告应在原告交纳房款后再向原告分配房屋，原告在庭审中表示愿意随时交纳房款，故本院判决在原告交纳房款后被告再向原告分配房屋。关于集资房款的标准，本院认为，原告属于《新村建设及收费情况》第二类人员，应依照《新村建设及收费情况》第二条规定的第二类人员交纳建筑费、报建费、分摊费共208016元的标准向被告支付集资房款。《新村建设及收费情况》中并未约定迟延交纳房款按照交房时的标准支付房款，且原告一直未能向被告交付房款系由于被告认为原告不符合该规定的分房资格而拒绝向原告分房，故被告以时隔16年后仍按照当时的标准支付集资房款显然不公的抗辩，不能成立。关于房款多退少补的数额，由于实际交付的房屋尚不确定，多退少补的金额亦不确定，双方可待房屋确定后另循合法途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：被告珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司于原告吴国生支付建筑费、报建费、分摊费共208016元后十五日内按《新村建设及收费情况》的规定向原告吴国生分配长沙新村房屋面积238.75平方米（其中包括住宅面积183平方米，架空面积55.75平方米），并协助办理分配房屋产权过户登记至原告吴国生名下的手续。案件受理费4520元，由被告珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 吴 杰审 判 员 庞 博人民陪审员 徐媛媛二〇一七年五月二十三日书 记 员 李 幸 关注微信公众号“”