（2017）云民终23号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-11-13
案件名称
云南宝辰房地产开发有限公司、云南英业石化有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省高级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
云南宝辰房地产开发有限公司,云南英业石化有限公司,中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）云民终23号上诉人（原审原告）：云南宝辰房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市丹霞路集成大厦**楼*座。法定代表人：叶茂林，总经理。委托诉讼代理人：周嫄霞，系该公司员工。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王琳，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审原告）：云南英业石化有限公司。住所地：云南省昆明市西苑路白马小区***号集成花园综合楼****座*号。法定代表人：周元刚，总经理。委托诉讼代理人：刘胡乐，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王琳，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司。住所地：云南省昆明市西山区滇池路***号中国石油昆明大厦**楼。负责人：兰建彬，总经理。委托诉讼代理人：杨先春，中国石油天然气股份有限公司云南昆明销售分公司副总经理。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李军，云南圣元律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人云南宝辰房地产开发有限公司（以下简称宝辰公司）、云南英业石化有限公司（以下简称英业公司），上诉人中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司（以下简称中石油云南分公司）因租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2016）云01民初1034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宝辰公司的委托诉讼代理人周嫄霞、王琳，上诉人英业公司的委托诉讼代理人刘胡乐、王琳，上诉人中石油云南分公司的委托诉讼代理人杨先春、李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝辰公司、英业公司上诉请求：1.撤销原判第四项；2、改判中石油云南分公司向其支付违约金976万元；3.由中石油云南分公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，因此，无论是否提交证据证明损失，只要不超过百分之三十，都应该支持。一审判决既已认定中石油云南分公司违约，却未支持分文违约责任不当。2.一审判决诉讼费分配不公，本案的过错责任完全在中石油云南分公司，违约责任也在中石油云南分公司，应由中石油云南分公司承担全部诉讼费用。中石油云南分公司答辩认为：宝辰公司、英业公司没有任何损失，其上诉请求不成立，应予驳回。中石油云南分公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回宝辰公司、英业公司一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由宝辰公司、英业公司承担。事实和理由：1.一审判决没有查明本案所谓的违章建筑物系建盖在双方签订的另一份《房屋场地租赁合同》所约定的场地上，与诉争的《加油站资产租赁合同》并非同一标的物。2.一审判决没有查明关于城镇土地使用税的交纳过程。税务局2016年5月10日向英业公司发出《税务通知》，中石油云南分公司对此并不知晓，在收到英业公司的通知后，中石油云南分公司即通过公证方式向英业公司发函要求向其支付税款，英业公司不但不收取税款，还注销其银行账户导致中石油云南分公司不能向其直接支付税款。一审判决未指出中石油云南分公司向英业公司发函的内容，也没有对英业公司注销账户的事实予以说明。3.一审判决以中石油云南分公司有违法建筑和不交纳税款的行为认定中石油云南分公司违约并解除合同属适用法律不当。该认定随意扩大合同解除的条件，将与《加油站资产租赁合同》主要义务并无关系的小瑕疵作为合同不能履行的要件判决解除合同，不但违背了合同法保护合同当事人合法权益的原则，也与合同法第九十四条第四款规定以及双方合同关于解除权的约定不符，应予撤销。（1）简易洗车棚是建设在洗车场内，不在加油站内，属于另一个租赁合同约定的范围，《加油站资产租赁合同》也没有将添置构筑物作为违约行为约定，就算有轻微的违建行为需要承担相关行政责任也不构成根本违约行为；在税款交纳问题上，中石油云南分公司没有不交纳税款的故意和过失，也愿意承担此项税款，不存在违约行为。（2）《加油站资产租赁合同》第13条约定了宝辰公司、英业公司行使解除权的条件是中石油云南分公司未依约支付租赁费，而一审判决的解约事项不是双方明确约定的解除权行使内容；一审适用《加油站资产租赁合同》第14条“双方均应严格依照本合同的约定履行义务，若有违反，守约方有权解除合同”的约定判决解除合同不符合《合同法》第九十四条第四款关于合同解除应系违约行为致使不能实现合同目的的规定。宝辰公司、英业公司答辩认为：中石油云南分公司违法建盖事实铁证如山，有三处违章建筑均建盖在合同诉争范围内；中石油云南分公司漏缴税款铁证如山，并且漏缴的是2013年至2015年长达三年的税款。依照双方合同14.1条的约定，中石油云南分公司违约，宝辰公司、英业公司有权解除合同，中石油云南分公司的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回。宝辰公司、英业公司共同向一审法院起诉请求：1.判令解除其与中石油云南分公司签订的《加油站资产租赁合同》，由中石油云南分公司向其返还“西苑二号加油站”及其证照；2.判令中石油云南分公司向其支付违约金976万元；3.判令中石油云南分公司支付其垫付的税费253654.57元；四、判令中石油云南分公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2007年4月5日，宝辰公司、英业公司（甲方，出租方）与中石油云南分公司（乙方，承租方）签订一份《加油站资产租赁合同》，约定宝辰公司、英业公司将位于昆明市西苑路中段的西苑二号加油站的全部资产、经营权及土地使用权租赁给中石油云南分公司，租赁期限为20年，自2007年4月25日起至2027年4月24日止，租赁费总额为2440万元。合同并约定了税款及费用、加油站设施、外观包装及改造、双方合同义务、交付及验收、人员安置、债务承担、甲方承诺、租赁物处置、合同变更及解除、违约责任、争议解决等内容。其中，关于“乙方义务”的约定为：“7.1乙方应按本合同约定支付租金；7.2乙方应正常使用并管理租赁物；……7.4乙方负责租赁期间加油站的安全事宜；7.5乙方负责加油站租赁期间因经营产生的各种税费及债务（包括土地使用税）；7.7乙方保证在租赁期内合法经营”。“违约责任”约定为：“14.1甲乙双方均应严格依照本合同的约定履行义务，若有违反，守约方有权解除合同，并要求违约方承担违约责任，按照合同总价款的40%支付违约金976万元。……”合同签订后，中石油云南分公司依约向宝辰公司、英业公司支付了租赁费。2016年1月13日，昆明市西山区城市管理综合行政执法局（以下简称：西山区城管局）出具一份《关于对“西园加油站私搭乱建”信访件办理情况的回复报告》，载明：“……经查：云南英业石化有限公司将西园加油站整个范围内租给中国石油云南昆明销售分公司。中国石油云南昆明销售分公司在西园加油站范围内，未经规划部门批准的建筑有：坐落在加油站北面围墙内，一层，简易结构，面积约170平方米。执法中队现场通知加油站负责人联系公司法人到执法中队接受调查处理，之后又多次到加油站让负责人通知法人到中队接受调查，多次打电话告知负责人通知法人携带相关材料到中队接受调查处理，但中国石油云南昆明销售分公司一拖再拖，拒不到中队接受询问调查。在此情况下，中队对中国石油云南昆明销售分公司西园加油站下达了《责令限期整改通知书》编号：西综执责改字【2016】5000342号，责令加油站在2016年1月11日之前自行拆除违法搭建的建（构）筑物，并恢复原样，逾期不整改的，中队将按照有关法律、法规、规章等规定进行处罚”。2016年1月29日，西山区城管局向英业公司发出《昆明市西山区城市管理综合行政执法局告知书》，载明：“云南英业石化有限公司：你公司将西园加油站整个范围内租给中国石油云南昆明销售分公司。中国石油云南昆明销售分公司在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，擅自建设洗车场（简易结构房），170平方米，层数为一层，本机关于2016年1月4日对中国石油云南昆明销售分公司西园加油站下达了《责令限期整改通知书》编号：西综执责改字【2016】5000342号，责令中国石油云南昆明销售分公司西园加油站于2016年1月11日之前自行拆除所有违法建构筑物，并恢复原状。特此告知”。2016年5月10日，昆明市西山区地方税务局五分局向英业公司发出西地税五通【2016】001号）《税务事项通知书》，载明：“云南英业石化有限公司：2013年以前年度，2014年，2015年你单位应缴城镇土地使用税款362800.20元，已缴城镇土地使用税款184315.62元，少缴城镇土地使用税款178484.58元，应补缴城镇土地使用税款178484.58元，并从滞纳之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。……通知内容：限你单位于2016年5月25日前缴纳所欠城镇土地使用税178484.58元，并从滞纳之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。……”。2016年5月11日，英业公司按上述通知书向昆明市西山区地方税务局缴纳城镇土地使用税及滞纳金共计253654.57元。2016年6月27日，中石油云南分公司以公证的方式向英业公司寄送《公函》一份。一审审理过程中，一审法院于2016年9月26日组织双方当事人进行现场勘查，经勘查核实，中石油云南分公司在诉争加油站私自建盖三处建（构）筑物，截止现场勘查当日仍未拆除。后经双方当事人确认，上述三处建（构）筑物已于2016年10月10日前拆除完毕。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同……”；第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方《加油站资产租赁合同》第7条7.2约定：“乙方应正常使用并管理租赁物”；7.5约定：“乙方负责加油站租赁期间因经营产生的各种税费及债务（包括土地使用税）”；7.7约定：“乙方保证在租赁期内合法经营”。根据本案查明事实，中石油云南分公司在使用租赁物期间，并未严格按照合同约定履行其合同义务。首先，因中石油云南分公司未按约定缴纳城镇土地使用税，导致昆明市西山区地方税务局五分局于2016年5月10日向英业公司发出《税务事项通知书》，英业公司为此代中石油云南分公司缴纳了城镇土地使用税及滞纳金共计253654.57元。其次，因中石油云南分公司使用租赁物期间私搭乱建，被西山区城管局下达《责令限期整改通知书》，中石油云南分公司在被责令整改后仍拒绝进行整改，导致西山区城管局于2016年1月29日向英业公司发出《昆明市西山区城市管理综合行政执法局告知书》。中石油云南分公司的上述行为属未严格按照合同约定正常使用并管理租赁物的行为，违反了双方合同之约定，已构成违约。根据双方《加油站资产租赁合同》第14条14.1“甲乙双方均应严格依照本合同的约定履行义务，若有违反，守约方有权解除合同……”之约定，宝辰公司、英业公司有权解除合同，故对宝辰公司、英业公司请求解除《加油站资产租赁合同》并要求中石油云南分公司返还合同项下的加油站及证照的主张予以支持。根据《加油站资产租赁合同》第7条7.5约定，诉争加油站租赁期间因经营产生的各种税费及债务（包括土地使用税）均应由中石油云南分公司负担，英业公司代中石油云南分公司缴纳的城镇土地使用税及滞纳金253654.57元应由中石油云南分公司返还英业公司，且庭审中中石油云南分公司亦表示愿意返还该笔款项，故对宝辰公司、英业公司要求中石油云南分公司返还253654.57元税费的诉讼请求予以支持。关于宝辰公司、英业公司要求中石油云南分公司支付976万元违约金的主张，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，虽双方《加油站资产租赁合同》第14条14.1约定守约方在解除合同的同时，有权要求违约方承担合同总价款的40%即976万元的违约金，但宝辰公司、英业公司并未提交证据证实其实际遭受经济损失的具体数额，在中石油云南分公司认为双方合同约定的违约金过高并请求予以调整的情况下，酌情确定由中石油云南分公司支付以英业公司为其代付的253654.57元为本金，自2016年5月11日起至实际支付款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、解除原告云南宝辰房地产开发有限公司、云南英业石化有限公司与被告中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司于2007年4月5日签订的《加油站资产租赁合同》；二、被告中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司于本判决生效之日起三十日内向原告云南宝辰房地产开发有限公司、云南英业石化有限公司返还《加油站资产租赁合同》项下的加油站及证照；三、被告中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司于本判决生效之日起十日内支付原告云南宝辰房地产开发有限公司、云南英业石化有限公司款项253654.57元，并支付该款项自2016年5月11日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；四、驳回原告云南宝辰房地产开发有限公司、云南英业石化有限公司的其他诉讼请求。”案件受理费81881.93元，由云南宝辰房地产开发有限公司、云南英业石化有限公司负担79810元，由中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司负担2071.93元。经征询当事人对一审认定事实的意见，宝辰公司、英业公司无异议，中石油云南分公司认为一审遗漏认定了以下事实：1.《加油站资产租赁合同》第13条“变更及解除”的内容；2.中石油云南分公司2016年6月27日向英业公司发函的内容；3.双方还签订过另外一份《房屋场地租赁合同》的事实。除上述异议外，各方对一审已经认定的事实无异议，对各方均无异议的事实，本院予以确认。二审中，中石油云南分公司提交一份其与英业公司2007年9月30日签订的《房屋场地租赁合同》：证明洗车场是另外一份租赁合同所涉及的标的，不属于本案《加油站资产租赁合同》所涉及的范围。宝辰公司、英业公司质证认为：对真实性无异议，但不认可证明目的，该证据不属新证据，且与本案无关，中石油云南分公司一审认可洗车场在《加油站资产租赁合同》租赁范围内。经二审审理，本院对中石油云南分公司认为一审遗漏认定的事实补充认定如下：1.双方《加油站资产租赁合同》第13条约定：“合同变更及解除13.1甲乙双方协商一致，可以变更或解除本合同。13.2在租赁期内，如乙方取得加油站的所有权，则本合同自动终止。13.3乙方未按本合同约定的期限支付租金，逾期达60日以上，甲方可单方解除本合同。但是，按照约定顺延支付租金的除外。13.4由下列情形之一的，乙方可单方解除本合同:13.4.1非因乙方的原因，致使乙方不能正常营业连续超过30日或在任意连续3个月内累计超过60日。13.4.2甲方不能依6.1条规定履行合同的，乙方可单方解除本合同。13.5……”。2.2016年6月27日，中石油云南分公司以公证的方式向英业公司邮寄送达《公函》一份，主要内容为：“云南英业石化有限公司：昆明市西山区地方税务局五分局于2016年5月10日下发税务事项通知书让贵公司缴纳西园加油站土地使用税253654.57元（包含滞纳金），经我公司与税务局核实后，西园加油站土地使用税多缴纳64093.76元，多次与税局沟通协调后，昆明市西山区地方税务局五分局同意将该笔多缴税款退还给贵公司，但贵公司需向税局提报相关退税资料后办理退税。剩余189560.81元为贵公司为我公司代缴土地使用税款项，我公司将全额退还给贵公司。期间我公司多次与贵公司沟通协调垫付土地使用税还款事宜，但未果。现正式函告，请贵公司于2016年7月15日前告知贵方详细的收款银行账户等信息，以结清垫付的189560.81元土地使用税款。”3.2007年9月30日，英业公司与中石油云南分公司签订一份《房屋场地租赁合同》，约定：“英业公司将坐落于西园加油站院内的房屋9间（建筑面积229.4平方米）、场地800平方米及附属设施出租给中石油云南分公司自用；租赁期限为20年，从2007年4月1日至2027年3月31日止；房屋租金为2万元/年，场地及附属设施租金为18万元/年，两项租金每三年各递增10%……”。二审中，经双方当事人确认，中石油云南分公司建盖的三处违章建筑为洗车棚和两个文化长廊。双方当事人认可一个文化长廊在《加油站资产租赁合同》范围内，另一个文化长廊在《房屋场地租赁合同》范围内。但对洗车棚所属的范围，双方意见不一致，宝辰公司、英业公司主张洗车棚有一部分在《加油站资产租赁合同》范围内，一部分在《房屋场地租赁合同》范围内；中石油云南分公司主张洗车棚均在《房屋场地租赁合同》范围内。综合双方当事人的上诉、答辩意见，本案二审的焦点问题是：1.双方2007年4月5日签订的《加油站资产租赁合同》应否解除？2.中石油云南分公司应否向宝辰公司、英业公司支付违约金976万元？关于合同应否解除的问题。本院认为，首先，中石油云南分公司在履行《加油站资产租赁合同》期间建盖违法建筑，被行政主管部门下发限期整改通知书责令拆除，违反了合同第7.2条“乙方应正常使用并管理租赁物”的义务；另外，中石油云南分公司在租赁期内存在少缴漏缴税款的行为，违反了合同第7.5条“乙方负责加油站租赁期间因经营产生的各种税费及债务（包括土地使用税）”的义务。其次，双方《加油站资产租赁合同》第14.1条约定：“甲乙双方均应严格依照本合同的约定履行义务，若有违反，守约方有权解除合同”，该条款是双方在自愿、平等的基础上签订，表明了双方一旦违反合同义务即受其约束的意思表示，与第13.3条“乙方未按本合同约定的期限支付租金，逾期达60日以上，甲方可单方解除本合同”的约定并不矛盾。根据上述约定，合同一方违反合同义务，守约方即有权解除合同，此系合同双方协商一致并认可的守约方可行使合同解除权的条件。中石油云南分公司认为依据合同14.1条解除合同必须具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件的主张，本院不予采纳。综上，因中石油云南分公司在履行《加油站资产租赁合同》过程中存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同“的规定以及《加油站资产租赁合同》第14.1条的约定，一审判决解除双方签订的《加油站资产租赁合同》并无不当。关于违约金的问题。本院认为，本案中，中石油云南分公司存在未经批准建盖洗车棚、文化长廊棚和少缴税款的违约行为，合同第14.1条也约定了违约金为合同总价款的40%，即976万元，但宝辰公司、英业公司未举证证实因对方的违约行为给其造成的损失，一审法院根据中石油云南分公司关于调减违约金的主张和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”的规定，结合中石油云南分公司违约行为的情节、程度、后果，以宝辰公司、英业公司代缴税款的利息计算违约金也无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81881.93元，由云南宝辰房地产开发有限公司、云南英业石化有限公司承担79810元，由中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司承担2071.93元。本判决为终审判决。审判长 马艳玲审判员 杨 聪审判员 范 蕾二〇一七年五月二十三日书记员 沈 晨 来源：百度搜索“”