（2017）粤01民终3305号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2018-07-12
案件名称
何少君与韩远坤、谢军房屋租赁合同纠纷2017民终3305二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢军,何少君,韩远坤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终3305号上诉人（原审被告）：谢军，住广东省平远县。委托代理人：肖硕彬，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：黄子毅，北京大成（广州）律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：何少君，住广东省揭西县。委托代理人：邝小羽，广东国智律师事务所律师。原审被告：韩远坤，住广东省平远县。上诉人谢军因与被上诉人何少君房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2016)粤0106民初7323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。谢军上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.判令谢军无须向何少君支付租金282125元及违约金；3.由何少君承担本案上诉费用。事实和理由：一、何少君并非适格的一审诉讼主体，谢军并非一审适格被告。涉案物业的业主是广州市车陂经济发展有限公司，何少君并非适格原告。而谢军征得何少君同意后，已将涉案商铺转租案外人。谢军并非实际经营者，故不是适格被告。二、一审法院未查明谢军已转租的事实。经何少君同意后，谢军于2015年4月1日将涉案商铺转租给案外人高某乙，其承租后注册成立广州高某甲庄贸易有限公司经营高家庄餐饮店。何少君对此知情并同意，同时其向高某乙收取了租金按金和几个月的租金。三、一审法院遗漏应到庭的当事人。高某乙已实际取代了谢军并成为租赁主体，其不到庭参加诉讼，无法查明案件事实。四、《欠妥》是谢军在何少君采用刑事恐吓的手段下所签，应属无效。同时，《欠条》内容并无写清谢军拖欠何地何时的租金，并无证据证明与本案有关。何少君辩称，1.何少君并不是房屋产权人，其只保证房屋来源是合法的，其与产权人保之间的权利义务由其自行结算。合同债权具有相对性，本案租赁合同签订的当事人是何少君，因此何少君提起诉讼的主体是适格的，双方应当履行义务。2.首先何少君不确认谢军转租的事实，即使何少君默认上诉人转租的行为，双方之间的租赁合同也继续有效，何少君应继续履行合同，履行支付租金的合同义务。3.《欠条》是谢军在看守所自愿签订的，不可能存在遭受恐吓的情况，《欠条》内容是真实可信的。韩远坤述称：韩远坤不发表任何意见。何少君向一审法院起诉请求：1.谢军、韩远坤支付拖欠租金283823.7元。2.谢军、韩远坤支付迟延交租违约金，以283823.7元为基数，按5%/日的标准，自起诉之日即2016年4月18日起计至被告实际付清之日止，违约金以本金为限。3.确认何少君与谢军、韩远坤之间的房屋租赁合同已解除，何少君有权没收保证金46000元。4、谢军、韩远坤承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：本案中何少君提供广州市天河区中山大道车陂北街9号房屋的房产证复印件（谢军、韩远坤对该证据未持异议），该证载明：房屋登记权属人为广州市车陂经济发展有限公司，建筑面积为3726.85平方米。2013年7月8日，何少君（甲方、出租人）与谢军、韩远坤（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在天河区中山大道车陂北街9号自编2号房出租给乙方作餐厅使用，建筑面积250平方米。租赁期限自2013年7月5日至2018年7月5日，月租金23000元，每年递增7%至合同期满。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳46000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金46000元（退回乙方、抵偿租金）。乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金。乙方超过15日未交清租金及水电费，甲方有权停水、停电。租赁期内乙方转让、转租该商铺必须经甲方同意及收取3000元手续费。乙方拖欠租金管理费及其它费用一个月（30天）时，甲方有权解除合同，收回房屋并且甲方对乙方的装修不作任何补偿予以没收……乙方单方面因故意提前解除合同的，当违约处理，甲方有权没收其房租保证金，其室内的装修不作任何的补偿予以没收。甲方向乙方每月收取水电费及公共水电分摊费，水电费收费标准为商业收费标准（另加损耗）等。合同签订后，谢军、韩远坤支付租赁保证金46000元给何少君，何少君将涉案商铺交付谢军、韩远坤使用。2016年2月2日，谢军向某君出具《欠条》（简称2月2日《欠条》）一份。《欠条》载明：谢军欠何少君房租共257491元，分为2期还清，2月5日之前先还150000元，3月1日之前再付清余款。2016年4月18日，何少君提起本案诉讼。关于租金，一审庭审中何少君表示：2016年2月2日谢军确认还欠我方租金257491元，加上2016年3月租金26332.7元，合计283823.7元。本案中韩远坤为证实其答辩主张，提供如下证据：1.韩远坤与谢军2013年12月1日签署的《店铺转让协议书》一份；2.落款时间2013年12月1日、落款人为谢军的《欠条》一份。《店铺转让协议书》载明韩远坤（转让方、甲方）、谢军（顶让方、乙方）就店铺转让事宜达成协议，甲方将位于广州市天河区车陂北街自编9号的店铺转让给乙方使用，建筑面积250平方米，转让费160000元，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条件并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用，如乙方拖欠房租和水电费等其他事件与甲方无关；转让后店铺现有的装修、装饰等全部归乙方。2013年12月1日《欠条》载明：本人欠韩远坤店面转让费60000元，地址：广州市天河区车陂北街自编号9号，限于2014年5月30日前还清。何少君对上述证据的真实性均不予确认，认为两份证据形成于谢军、韩远坤之间，其并未参与。针对合同按5%/日计算逾期付款违约金的约定，谢军、韩远坤均认为该违约金计算标准过高。另，何少君称：何少君不是涉案商铺的产权人，是二房东；何少君已于2016年3月30日收回涉案商铺。谢军则称其2015年4月已不在涉案商铺经营，对之后的情况不清楚。韩远坤称其2013年12月已不在涉案商铺经营。一审法院认为：何少君与谢军、韩远坤签订的《广州市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。韩远坤是上述《广州市房屋租赁合同》的承租人之一，韩远坤没有证据证实签约后何少君作为出租方同意其退出租赁关系，故韩远坤辩称其早已退出租赁关系，本案与其无关，缺乏理据，不予采信。《广州市房屋租赁合同》签订后何少君已将涉案商铺交付使用，谢军、韩远坤对其支付租金及何时交还涉案商铺负有举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。本案中谢军于2016年2月2日出具《欠条》，确认欠付何少君租金共257491元。本案中谢军、韩远坤未举证其交回涉案商铺的时间，现何少君称其已于2016年3月30日收回涉案商铺并无不当，一审法院对该事实予以确认，何少君与谢军、韩远坤之间的《广州市房屋租赁合同》已实际解除，对此一审法院在判决主文不再赘述。谢军对其答辩未举证证实，一审法院不予采纳。谢军、韩远坤应向某君支付2016年3月1日至3月29日期间的租金24634元［26332.7元/月（23000元/月×107%×107%）÷31日×29日］，加上上述257491元，谢军、韩远坤共应支付何少君租金282125元（257491元+24634元）。《广州市房屋租赁合同》约定谢军、韩远坤应在每月的第5日前缴付租金；逾期交付租金的，每逾期一日，谢军、韩远坤须按当月租金额的5%向某君支付违约金；超过15日未交清租金及水电费，何少君有权停水、停电；谢军、韩远坤拖欠租金管理费及其它费用一个月（30天）时，何少君有权解除合同，收回房屋。按上述查明的事实，谢军、韩远坤逾期支付租金，构成违约，何少君要求按上述合同约定违约金标准要求谢军、韩远坤支付逾期支付租金的违约金有事实及法律依据，但本案中谢军、韩远坤均称上述违约金计算标准过高。对此，我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述规定，综合本案案情，一审法院酌情将逾期交付租金的违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%标准计算。按此，逾期支付租金的违约金，应以282125元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%标准，自何少君主张的起诉之日2016年4月18日起计至清偿之日止；违约金总额以不超过本金为限。关于何少君要求没收租赁保证金的诉请。《广州市房屋租赁合同》约定何少君有权没收租赁保证金的情形为“乙方单方面因故意提前解除合同的，当违约处理，甲方有权没收其房租保证金”，而本案系何少君因谢军、韩远坤拖欠租金而依约行使合同解除权并收回涉案商铺，上述没收租赁保证金的约定不适用于本案，一审法院依法驳回何少君该项诉请。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起10日内，谢军、韩远坤支付何少君租金282125元。二、自判决发生法律效力之日起10日内，谢军、韩远坤支付何少君逾期支付租金的违约金（以282125元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%标准，自2016年4月18日起计至清偿之日止；违约金总额以不超过本金为限）。三、驳回何少君的其他诉讼请求。一审案件受理费9840元，由何少君负担4100元，谢军、韩远坤负担5740元；财产保全费2040元，由谢军、韩远坤负担。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，谢军向本院提交以下证据：证据1.广州市高某甲庄贸易有限公司的企业信用信息公示报告（复印件），拟证明涉案商铺自2015年4月16日起已成为高某乙、王某名下的广州市高某甲庄贸易有限公司注册地址。证据2.收据（复印件），拟证明何少君2015年9月9日向高某乙出具租金收据并注明7月、8月、9月租金额。同时谢军表示：其没有向一审法院提出过上述事实，也没有向一审法院申请延期举证。何少君发表质证意见称：上述证据均没有原件，且均没有相关部门的公章，因此何少君对上述证据的三性不予认可。韩远坤未发表质证意见。二审中，谢军向本院提交《申请书》，申请本院调取广州市高某甲庄贸易有限公司注册成立时的内档资料、追加高某乙、王某作为本案第三人出庭参加诉讼。本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案诉讼主体是否适格。二、谢军应否支付欠付租金及租金数额的认定。关于本案诉讼主体是否适格的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。何少君与谢军、韩远坤签订《广州市房屋租赁合同》，该合同已实际履行，双方形成租赁合同关系。现何少君要求谢军、韩远坤给付欠付租金，属于租金之债的债权请求权，其提起本案诉讼符合法律规定。谢军以何少君并非涉案房屋的所有权人为由主张何少君原告主体资格不适格，缺乏法律依据，本院不予采信。另，谢军主张涉案房屋转租给案外人，其不是本案适格被告。首先，谢军并无证据证明该转租行为得到出租人何少君的同意；其次，即使存在转租的事实，谢军与案外人，何少君与谢军、韩远坤之间形成的是两个独立的法律关系，并不影响谢军、韩远坤在涉案租赁合同有效期内履行合同义务。故谢军的上述主张理据不足，本院不予支持。据此，涉案商铺是否转租以及案外人是否到庭参加诉讼，不影响本案处理，本院对谢军二审提交的证据材料，以及关于调查取证、追加第三人参加诉讼的申请，均不予接纳。关于谢军应否支付欠付租金及租金数额的认定问题。根据谢军出具的《欠条》，可以确认其欠付何少君租金共257491元。谢军主张该《欠条》是其在派出所受何少君胁迫所签订。首先，谢军并无提供证据证实该主张，其次根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第69条“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损失或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为”的规定，上述行为并不构成法律意义上的胁迫。故一审法院对《欠条》的真实性予以认定，并无不当，本院予以维持。谢军尚未提供证据证实已清偿《欠条》中的欠租，故原审的处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人谢军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5740元，由上诉人谢军负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一七年五月二十三日书记员 邹文芳游瑞娜 来自