（2017）苏0812民初1314号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2018-07-16
案件名称
吴广与淮安禧徕乐物业服务经营管理有限公司挂靠经营合同纠纷、委托合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安市清江浦区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴广,淮安禧徕乐物业服务经营管理有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0812民初1314号原告：吴广���男，汉族，1987年4月11日出生，无业，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：张祖萍（系原告母亲），女，汉族，1961年1月19日出生，无业，住址同上。被告：淮安禧徕乐物业服务经营管理有限公司，住所地淮安市清江浦区枚皋西路8号，组织机构代码：91320811567814515X。法定代表人：吴绍祥，该公司执行董事。原告吴广与被告淮安禧徕乐物业服务经营管理有限公司(以下简称：“禧徕乐公司”)委托经营合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案受理。依法由审判员吴祥华独任审判，于2017年4月14日公开开庭进行了审理。原告吴广的委托诉讼代理人张祖萍到庭参加了诉讼，被告禧徕乐公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴广向本院提出诉讼请求：1、被告支付租金人民币13350元；2、被告支付��约金19022.4元（按照购房款总价的30%计算）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年1月29日，原告与淮安禧徕乐投资发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买其开发建设的位于淮安市枚皋西路8号“淮安禧徕乐国际商贸城”第一幢西A3157号商铺。同日，原告与被告签订了《统一经营管理合同》，将上述房屋委托给被告经营管理，期限为5年，自商场开业之日计算，在商场开业后第四年至第五年，即自2015年1月1日支付至2016年12月31日，每年支付一次租金，年租金为6675元，支付日期为每年的3月1日至3月15日，可时至今日，被告已无力支付。请求判决支持原告诉讼请求。被告禧徕乐公司提交答辩状辩称：被告无力支付租金非被告主观恶意，而是整体经济环境不佳，被告已为商场招商等各方面投入巨额资金，仍不能挽救商场。原告要求按购房款30%支付违约金明显过高，请求法院判决降低。经审理查明：原、被告于2011年(被告当时名称为淮安禧徕乐国际商贸城经营管理有限公司，后变更为现名称)签订《统一经营管理合同》，约定原告将淮安禧徕乐国际商贸城第三层西A3157号商铺委托被告统一经营管理，期限5年，自商城开业之日起计算(最迟不晚于2011年12月31日)；在商城开业后的前3年为商城培育期，原告同意在此期间内被告无需支付该商铺的租金，第4年至第5年，被告应每年支付原告租金6675元，支付日期为每年的3月1日至3月15日。合同第八条还约定：任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按该商铺购房款总价30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。后因被告经营不善，被告仅支付原告租金1335元，尚欠原告2015年、2016年期间租金12015元未付。本院认为：原、被告��订的《统一经营管理合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订《统一经营管理合同》的目的旨在将原告等业主的商铺交由被告统一经营管理，由被告对外统一招商、出租和管理，合同虽反映被告应履行支付租金义务，但该租金并非被告直接租赁房屋产生，而是被告基于原告的授权，利用原告等业主的商铺统一经营、出租预期所获利润，故本案的性质应为委托经营合同关系。根据《统一经营管理合同》约定，被告应按约定时间和金额支付原告租金，但被告至今未足额支付原告租金，违反了合同约定，故扣除已经支付的1335元，被告应支付剩余租金12015元。关于违约金应否降低的问题。违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错���度以及预期利益等因素综合认定。本案中，双方在合同中约定按商铺总价30%的标准支付违约金，属于约定过高情形，考虑到被告违约确系禧徕乐国际商贸城一直未能正常营业所致，并非被告主观恶意违约，结合原告损失情况及被告目前经营状况，本院酌定以被告所拖欠租金的30%为标准计算违约金，即12015元×30%＝3604.5元，对原告超过该数额部分的违约金请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告淮安禧徕乐物业服务经营管理有限公司于本判决生效后10日内一次性支付原告吴广租金12015元、违约金3604.5元，合计15619.5元。二、驳回原告吴广其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费610元，减半收取305元，由原告吴广负担150元，被告淮安禧徕乐物业服务经营管理有限公司负担155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。审判员 吴祥华二〇一七年五月二十三日书记员 曹瑞雪附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 来自