（2017）黔2301民初2142号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-07-31
案件名称
贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司与王大伟租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
兴义市人民法院
所属地区
兴义市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司,王大伟
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十三条第一款，第一百一十九条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初2142号原告：贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司，住所地贵州省黔西南州兴义市桔山城市中心区会展中心一楼。法定代表人：杨龙，男，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：翟晶晶，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。被告：王大伟，男，1990年2月19日出生，汉族，安徽省天长市人，住安徽省天长市。原告贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司（以下简称“梦乐城公司”）与被告王大伟租赁合同纠纷一案，本院2017年3月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告梦乐城公司委托诉讼代理人翟晶晶到庭参加诉讼，被告王大伟经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梦乐城公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告签订的KM4-L1-YQ-ZL-36《房屋租赁合同》；2、请求判令被告自判决生效之日起三日内归还原告房屋；3、请求依法判令被告支付原告2016年8月19日至2017年2月15日期间的租金62160元，判令被告支付原告自2017年2月16日起至实际归还原告房屋之日止的房屋占用费，按每天350元计算；4、请求判令被告支付原告2016年8月19日至2017年2月15日，以及45天免租装修期物管费11130元，2016年9月30日前水费150元、电费1661元。共计12941元；判令被告支付原告2017年2月16日起至返还房屋期间产生的水电费、物管费；5、请求判令被告支付原告违约金72000元；6、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年3月28日，原被告双方协商一致，签订了《房屋租赁合同》，被告承租原告开发的金州体育城KMALL4地块1F楼的门店，计租实用面积、计算物业管理费及其他费用租用建筑面积100m2,用于经营玉器。租赁期限1年，自2016年4月4日起至2017年4月3日止。根据该《房屋租赁合同》第17.2条约定，原告给予被告自租赁期之日起45天的免租装修期，被告无需承担此期间的租金，但应承担物业管理费、水电等费用。根据该《房屋租赁合同》第18.1、18.2条约定，被告应按105元/m2/月计算支付租金，每三个月缴纳一次租金及其他费用，在经营月份之前月的十五日缴纳；逾期，被告每天需按欠款的5‰支付滞纳金。根据该《房屋租赁合同》第18.4.1、18.4.2、18.4.4条约定，被告应按实际用电量按每度1.90元缴纳电费、按15元/m2/月缴纳物管费、水费按第一阶梯每吨6元、第二阶梯每吨8元缴纳。被告自2016年4月4日开业至今，仅交2016年5月19日至8月18日租金31500元、物管费4500元，水费100元，电费1099元。经计算，被告拖欠原告租金及各项费用共计75101元，具体如下：1、2016年8月19日至2017年2月15日期间的租金62160元；2、2016年8月19日至2017年2月15日以及45天免租装修期期间的物管费11130元；3、2016年9月30日前水费150元、电费1661元。按合同约定，计算至2016年9月30日，滞纳金合计27507.08元。经原告多次催促，被告至今未付。根据双方签订的《房屋租赁合同》第10.2条约定，被告逾期支付租金或其它任何应付款项超过一个月的，原告有权解除本合同，被告须支付给原告相当于六个月租金和六个月物业管理费之和的金额（即72000元作为违约金）。原告起诉仅请求判令被告向原告支付违约金72000元，没有要求被告再按每天5‰缴纳滞纳金，己主动酌情减少了违约金的计算。综上所述，被告的行为已构成严重违约，除应当及时履行支付拖欠原告租金及其他费用的义务、支付原告违约金外，还应尽早与原告解除合同，将房屋交还原告，以减少双方的损失。无奈之下，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院查清事实，依法判如所请。被告王大伟经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩与证据。经本院审查认定事实如下：2016年3月28日，原、被告双方协商一致，签订了《房屋租赁合同》，被告承租原告开发的金州体育城KMALL4地块1F楼的门店，计租实用面积78m2,物业管理费及其他费用以租用综合面积100㎡计算，租赁期限自2016年4月4日起至2017年4月3日止，包含45天免租期。第一年租金按照105元/m2/月计算，物业管理费按15元/m2/月计算，合同还约定了电费、水费的计算方式。被告王大伟于2016年4月10日通过刷卡的方式支付了36000元给原告，原告出具了一份收款收据，收据载明：今收到白玉堂王大伟交来租金（2016年5月19日至2016年9月18日）3个月人民币叁万陆仟元正。嗣后，被告王大伟未再支付任何费用给原告。另查，被告王大伟在签订《房屋租赁合同》后交付原告10000元作为保证金，原告表示该保证金可以折抵被告未支付的租金。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容符合法律规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，已履行了合同义务。被告王大伟未按照合同约定按时支付房屋租金及其他费用，其行为已构成违约，理应承担相应的法律责任。关于解除原、被告签订的《房屋租赁合同》问题及返还租赁房屋问题。原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定，如逾期支付租金或其他任何应付款超过一个月的，原告可书面通知被告解除本合同，被告从签订合同至今仅向原告支付了至2016年8月18日止的租金及相关费用36000元，已经逾期支付租金，原告可以主张解除合同。但现双方约定的租赁期限已满，被告应返还原告的租赁房屋，不存在解除《房屋租赁合同》的问题。在房屋租期届满后，被告应及时腾空房屋内的物品将房屋返还给原告，故对原告请求限被告于判决生效之日起三日内返还其房屋的诉请本院予以支持。关于原告请求租金的问题。原、被告双方在合同中约定的计租面积为78㎡，原告诉称在签订合同后经双方口头协商，计租面积变更为100㎡，理由是被告在2016年4月10日支付的36000元，在收款收据上已载明为3个月的租金，计算方式为105元/㎡/月×100㎡×3个月=31500元，物业管理费15元/㎡/月×100㎡×3个月=4500元，上述两者之和为36000元，被告以实际支付予以认可计租面积变更为100㎡，本院予以采信，即房屋面积按100㎡计算。则被告应当按照合同约定支付从2016年8月19日起至2017年4月3日止的租金79100元（105元/㎡/月×100㎡×7个月16天），用被告交付的10000元保证金折抵该租金后，被告实际应支付租金为69100元。因被告在房屋租赁期限届满后，未将房屋及时腾空返还原告，给原告造成了损失，应当按照合同约定的租金计算房屋占有使用费直至其返还房屋，双方约定的月租金计算方式折算成日租金为350元/天（105元/㎡/月×100㎡÷30天），故对原告要求按350元/天支付房屋占用费直至被告实际归还原告房屋之日止的诉请本院予以支持。关于物业管理费、水电费应否得到支持的问题。因双方在合同中约定了物业管理费的计算方式，被告应当按约定支付自房屋交付之日起至归还房屋之日止的物业管理费，同时双方在合同第17.2条约定：原告同意给予被告自租赁期开始之日起45天的免租装修期，被告无须承担该免租装修期内的租金，但在免租装修期内被告应承担租金以外本合同约定的其他费用，故被告应按合同约定支付45天免租期的物业管理费2250元（15元/㎡/月×100㎡×1.5个月）及2016年8月19日至2017年4月3日止的物业管理费11300元（15元/㎡/月×100㎡×7个月16天），共计13550元。对2017年4月4日起的物业管理费，虽被告王大伟未将房屋返还原告，但其也未正常经营使用，未实际产生物业管理费，故本院仅支持原告要求被告支付自2016年8月19日起至2017年4月3日止的物业管理费的诉请。在本案举证期间，原告仅向法院提交了自行制作的水电费计算清单表，未提供被告实际用的水的吨数和电的度数，也未能提交相关发票或者其他有力证据予以佐证，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于违约金应否得到支持的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的的损失。虽然原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定了如被告逾期支付租金超过一个月，原告可以通知被告解除合同，并支付相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费。原告本应在被告未及时支付租金时就要求解除合同，而不是任由被告继续承租，属于其擅自扩大损失，其没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。原告出租房屋，就是收取租金，其实际损失就是租金及被告逾期支付租金的利息，且本院已经对原告诉请的租金已予以支持，故本院对原告要求的支付72000元的违约金的诉请不予支持，但参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，本院予以支持从逾期之日起按年利率6%计算逾期支付租金的利息至被告返还房屋之日止。被告王大伟经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为对自己权利的放弃。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限王大伟在本判决生效之日起三日内返还贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司的房屋；二、限王大伟在本判决生效之日起十日内向贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司支付租金69100元及逾期利息（以69100元为基数按年利率6%从2016年8月19日起计算至本判决规定的履行届满期限之日止）；三、限王大伟在本判决生效之日起十日内向贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司支付房屋占有使用费（从2017年4月4日起按350元/天计算至王大伟返还租赁房屋之日止）；四、限王大伟在本判决生效之日起十日内向贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司支付物业管理费13550元；五、驳回贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费3242元，减半收取1621元，贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司负担621元，王大伟负担1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员 李 金 红二〇一七年五月二十三日书记员 王蓉蓉（代） 微信公众号“”