（2017）沪0115民初22832号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-09-19
案件名称
祖云弟、叶树全与姜红兵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
祖云弟,叶树全,姜红兵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初22832号原告：祖云弟，男，1966年8月17日生，汉族，住福建省。原告：叶树全，男，1964年9月28日生，汉族，住福建省。上述两原告共同委托诉讼代理人：杨东，上海市欣隆律师事务所律师。被告：姜红兵，男，1974年10月11日生，汉族，住浙江省兰溪市。委托诉讼代理人：蓝林茂，浙江泽大(金华)律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋珩源，浙江泽大(金华)律师事务所律师。原告祖云弟、叶树全诉被告姜红兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祖云弟、叶树全及委托诉讼代理人杨东、被告委托诉讼代理人宋珩源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祖云弟、叶树全向本院提出诉讼请求：1.被告支付2016年年度转让费十六万元。事实和理由：2013年11月5日，原、被告之间签订一份《补充协议》，该协议第二条约定，被告除第一条应付“尧源电气”的租金外，还承诺向原告支付转让费，具体为第一年支付四十万元；第二年和第三年每年支付三十五万元，合计七十万元；第四年至第十二年每年支付四十万元，合计三百六十万元；总合计四百七十五万元整。对于每年度转让费应按季度来支付年四分之一，先付后用。2015年2月8日，原、被告又签订一份《补充协议》，该补充协议第二条约定，第二年至第十二年支付二十六万元，每年度转让费在每年5月30日前支付一十三万元整，每年10月30日前再付一十三万元整。现被告已经拖欠2016年上半年三万元及下半年十三万元，合计十六万元。虽经原告多次索要，均无果。为了维护自身合法的经济权益，诉至法院。姜红兵辩称，不同意原告的诉讼请求。上海市花山路XXX号房屋(以下简称系争房屋)的房地产权人是上海高凌投资管理中心(以下简称高凌管理中心)，其将系争房屋出租给上海尧源电气安装有限公司(以下简称尧源公司)，尧源公司于2013年6月28日转租给原告。2013年10月18日原、被告签订转租协议，约定了租期为2013年12月1日至2025年11月30日，并约定了租金数额、租赁方式等，当日双方签订补充协议一份，就七楼平改坡出租给被告使用，并约定了租金和支付方式。2013年11月5日，考虑到合同履行问题，原、被告签订《协议》一份，由被告直接与尧源公司签订房屋租赁合同，租金由被告支付给尧源公司，此外被告支付给原告转让费并约定了转让费金额。合同签订后，被告与尧源公司签订了合同，并支付了原告转让费四十万元。2015年2月8日，原、被告签订了《补充协议》，就转让费数额进行了调整。被告已经支付了第二年度转让费(2014年12月1日至2015年11月30日)。到第三年度，因原告始终不能提供发票，被告多次要求原告提供未果的情况下，原告叶树全向被告出具书面承诺一份，承诺发票在2016年6月20日提供，若不能提供发票，则从3万元转让费中扣除。考虑到发票问题，被告支付了转让费十万元。2016年9月21日，尧源公司发函终止与被告之间签订的房屋租赁合同。2016年12月1日系争房屋经高凌管理中心同意转租给了案外人林某某，即2016年9月21日开始，被告就退出了系争房屋的租赁。根据原、被告签订的《协议》及《补充协议》，因非被告原因造成不能履行租赁合同，则剩余年限的转让费用被告不再支付。关于2016年下半年度的转让费十三万元，因年度转让费计算至2016年11月30日，但被告在2016年9月21日就退出了，下半年转让费应为8.012万元(扣除2.3个月)。并且对于七楼平改坡的租金也应当在转让费中扣除。本院经审理认定事实如下：2013年11月5日，原、被告签订《协议》一份，约定原告于2013年6月28日与尧源公司签订的《房屋租赁协议书》中承租方变更为被告，具体手续由被告与尧源公司重新签订《房屋租赁协议书》，相关的房屋租金由被告直接支付给尧源公司；在房屋租赁期限内被告除应付租金外，承诺向原告支付转让费，具体为：第一年支付四十万元整，第二年和第三年每年支付三十五万元，合计七十万元整，第四年至第十二年支付四十万元整，合计三百六十万元整，总合计四百七十万元整，对于每年度转让费被告按照季度来支付四分之一，先付后用；双方确认上述转让费仅指原租约转让给被告的费用，涉及租赁附属的设备材料等，由双方另行结算；若非被告原因造成不能履行租赁合同，则剩余年限的转让费用被告不再支付。同日，尧源公司与被告就系争房屋签订《房屋租赁协议书》，租赁日期12年，自2013年12月1日至2025年11月30日。2015年2月8日，原、被告又签订《补充协议》一份，协议第二条约定“在房屋租赁期限内，乙方(即被告)除第一条应付“尧源电气”相关的租金外，乙方承诺向甲方(即原告)支付转让费，具体为：第一年转让费已支付；第二年至第十二年乙方每年支付甲方贰拾陆万元整，对于每年度转让费乙方应在每年的五月三十日前付壹拾叁万元整，每年的十月三十日前再付壹拾叁万元整。”2016年6月4日，原告叶树全向被告出具承诺一份，写明“叶树全收到姜红兵房租转让费。叶树全要提供发票，发票于6月20日前提供，如果不能提供发票，将从叁万元转让费中扣除。关于税金问题由姜红兵、左云弟面谈协商解决。”对于该承诺，原告方认为税金问题面谈协商解决，同意扣除10万元的税额6,000元；被告方认为6月20日前原告无法提供发票则于转让费中扣除三万元。审理中，被告提供了：1.尧源公司于2016年9月21日向被告发出合同终止书，称基于高凌管理中心不同意系争房屋转租的事实，将系争房屋收回并终止与尧源公司的租赁合同，就此尧源公司终止与被告就系争房屋签订的房屋租赁合同。2.高凌管理中心、尧源公司于2016年12月1日盖章的《情况说明》：高凌管理中心同意尧源公司转租给林某某，并作为酒店使用(原尧源公司和姜红兵的合同终止)。2017年2月24日，原告向被告出具律师函，催告被告支付2016年上半年的叁万元及下半年的壹拾叁万元。被告随后回函，称原告至今未提供符合税法的发票，并且2016年9月1日尧源公司就终止了与其签订的租赁合同，造成被告无法继续经营酒店，并尧源公司已将系争房屋出租给林某某，造成被告近200万元的损失，该损失应由原告承担。本院认为，被告所称双方所签合作协议及七楼平改坡补充协议，形成于2013年10月18日，已被双方于2013年11月5日及之后就同一标的签订的相关协议予以覆盖，故被告以2013年10月18日的协议主张扣减等权利，本院不予支持，双方就系争房屋租约转让形成的权利义务关系应以2013年11月5日及之后签订的协议为准。该协议系签约当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具约束力。原告已按协议约定促成了被告与出租方重新签订了租赁合同，完成其应尽义务，被告理应按约定支付相应的转让费。现被告以出租人擅自转租遭权利人反对致租赁合同已解除为由拒付2016年9月21日之后的转让费，本院认为出租人行使解除权是否成立尚待商榷，而被告在自称损失数百万元的情况下不作抗辩、不为自己主张权利，顺从地交还系争房屋也不符常理，且目前并没有证据可资证明被告于2016年11月30日前已丧失了对系争房屋的占有、使用，而原告主张的2016年度转让费对应相应的租赁年度应为2015年12月1日至2016年11月30日，故原告主张被告支付欠付的转让费，应予支持。原告对于提供发票的承诺系于2016年6月作出，应当认定为原告同意就其当期收取的转让费提供发票，且对不提供发票应扣除多少费用并不明确，笼统表示税金问题“面谈协商解决”，现原告愿意扣除6,000元亦无不妥，可予照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：姜红兵于本判决生效之日起三十日内支付祖云弟、叶树全转让费154,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4,820元，减半收取计2,410元，由姜红兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 全炜琦二〇一七年五月二十三日书记员 陈韫鏐 来源：