（2016）桂10民终2429号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-11-01
案件名称
德保县芳山小区业主委员会、贵港市云上房地产投资开发有限公司确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区百色市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区百色市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
德保县芳山小区业主委员会,贵港市云上房地产投资开发有限公司,梁飞象
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂10民终2429号上诉人（一审原告）：德保县芳山小区业主委员会。住所地：德保县德胜路芳山苑小区内。负责人：赵国库，芳山小区业主委员会主任。委托代理人：黄全寿，芳山小区业主委员会委员。被上诉人（一审被告）：贵港市云上房地产投资开发有限公司。住所地：广西贵港市金港大道财富中心1201号，德保县分公司住所地：德保县德胜路芳山苑五栋5-12号铺面。法定代表人：彭福上，该公司董事长。委托代理人：王京宝，广西中名律师事务靖西分所律师。被上诉人（一审被告）：梁飞象，女，1980年6月8日出生，壮族，住广西壮族自治区德保县。上诉人德保县芳山小区业主委员会因确认合同无效纠纷一案，不服德保县人民法院（2016）桂1024民初381号民事判决，向本院提起上诉。2016年12月30日本院受理后，依法组成合议庭审理本案。于2017年3月27日召集各方当事人进行进行法庭调查，上诉人德保县芳山小区业主委员会的委托代理人黄全寿及负责人赵国库、被上诉人贵港市云上房地产投资开发有限公司（以下简称云上房地产公司）的委托代理人王京宝到庭参加。现已审理终结。德保县芳山小区业主委员会上诉请求：一、请求二审法院撤销德保县人民法院（2016）桂1024民初381号民事判决书，确认被上诉人贵港市云上房地产投资开发有限公司与被上诉人梁飞象签订的《芳山苑地上车位买卖合同》无效，由二被上诉人将停车位返还上诉人所代表的芳山苑小区全体业主。二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决缺乏事实和法律依据，二审法院应予以纠正，具体理由如下。一、德保县芳山苑小区属限价房，二审法院应予以纠正，具体理由如下：1、德保县芳山苑小区属限价房，所谓的限价房是指政府通过控制土地出让价格，以较低的土地出让价格及政府承担勘探、设计费用等方式换取限定开发商的房价。芳山苑小区的性质并非属政府性保障性住房，后期的房屋销售也表明对该住房的购买人也并未有限制和要求。2、涉案讼争的车位没有明确约定不属于公摊范围。3、地下停车位没有产权证明，不能证明系被上诉人所有。4、停车位的建设成本是计算在工程总投资造价成本里面的。5、依据规定停车场是公共配套设施，归全体业主共同共有。6、被上诉人出售车位未取得预售许可，违反法律规定，应认定合同无效。7、《德保县旧城改造芳山安居工程项目合同书》不能作为取得讼争车位的依据，一审法院据此认定讼争车位权属属于被上诉人是错误的。被上诉人云上房地产公司辩称，一审判决事实查明清楚，法律适用正确，项目是保障性住房，是依据德保旧城改造合同书约定取得，我们有权利处置属于我们享有的车位和车库，合同合法有效。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求没有事实和法律依据，对上诉人的无理诉讼予以驳回。一审法院判决正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人梁飞象未作答辩。德保县芳山小区业主委员会向一审法院起诉请求：确认被上诉人贵港市云上房地产投资开发有限公司与被上诉人梁飞象签订的《芳山苑地上车位买卖合同》无效。一审法院认定事实：被告云上房地产公司以出让的方式获得位于德保县××路（体育馆东面）宗地号为德国用（2013）第0085号的地块土地使用权。该地块被规划为城镇住宅用地，用于开发建设德保县旧城改造芳山安居工程，该工程建设含有498套限价用房，该工程小区定名为“芳山苑”小区，经德保县人民政府确定，该小区的限价住房以不超过2390元/㎡的限价，出售给符合限价用房购买者，小区同时规划有地上车位182个生态车位，车位的25%面积可折算为绿地，该车位并未占用公共道路和影响车辆通行，且地上车位不属于限价住房的公摊范围。同时德保县住房制度改革委员会办公室与被告云上房地产公司签订《德保县旧城改造芳山安居工程项目合同书》，内容有：由被告云上房地产公司出资开发建设芳山安居工程及相关配套项目，其中合同约定由被告云上房地产可按市场价销售车位（库），但该因素的受益应用于摊低住房造价，具体条款为合同书中第二条第（六）款“采取政府扶持，市场开发的方法，为减轻职工和政府的资金压力，对还建面积的资金投资，同意开发商把商业用房、车位（库）推向市场按市场价销售。限价住房测算中，该因素的收益款项用于摊低住房造价”。2014年1月13日，被告云上房地产公司与符合购买限价用房条件的被告梁飞象签订《限价住房买卖合同》，被告梁飞象以2390元/㎡的单价购买了该小区的第1幢1单元703号的限价用房，2015年1月11日，被告梁飞象与被告云上房地产公司签订了《芳山苑地上车位买卖合同》，以5万元/个的价格购买了该小区地上1#09号停车位。原告认为，该小区的地上车位为小区业主共有，被告云上房地产公司无权销售该小区的地上车位，故特向一审法院起诉要求确认被告云上房地产公司与被告梁飞象签订的《芳山苑地上车位买卖合同》无效，并要求两被告云上房地产公司将该车位返还给全体业主。另查明，2012年6月14日，广西华蓝工程咨询管理有限公司百色分公司对德保县旧城改造芳山苑安居工程危旧房改住房改造房价进行预算，在预算过程中，已经将该车位拟按市场价销售所获得的收入（地上车位182个按3万元/位计算共计546万元），用于摊低住房造价，其预审非还建住房销售单价为2427.93元/㎡，2012年7月31日，经德保县政府最后审核，该限价住房最后确认为2390元/㎡。再查明，2016年3月27日，德保县芳山苑小区业主委员会是由部分业主代表倡议召开业主大会，业主大会投票超过50%的小区住户通过决议选举组成的，并报德保县城关镇城东社区居民委员会、德保县城关镇人民政府及德保县房地产管理所备案。一审法院认为，原告的成立是德保县芳山苑小区业主大会依法选举产生的，已向当地镇政府及德保县房地产管理所备案登记，其是适格的诉讼主体。德保县旧城改造芳山安居工程项目所建的限价房属于政府保障性住房中的一种，限价住房的购买人有一定的限制要求，被告云上房地产公司履行了《德保县旧城改造芳山安居工程项目合同书》中的条款，出资建设德保县旧城改造芳山安居工程，并在工程造价预算中将地上182个生态停车位销售的收益用于摊低限价住房造价，该生态车位面积25%可折算绿地，并纳入绿地平衡，该小区的生态停车位是经相关部门审批的，不是限价住房的公摊部分，且车位并未占用共有的道路，未影响小区车辆通行，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区内，规划用于停放汽车的车位。车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，被告以向限价住房的业主销售地上车位方式满足业主的需要，且该部分销售收益系用于滩低限价用房的造价成本，符合法律规定，故被告云上房地产公司依上述合同获得该安居工程的地上生态停车位的销售权，被告云上房地产公司将1#09号地上生态停车位销售给符合购买“芳山苑”小区限价住房的业主梁飞象，并与之签订的《芳山苑地上车位买卖合同》，合法有效，受法律保护，原告并没有证据证明该车位属于原告全体业主，因此，原告诉请该生态停车位买卖合同无效，主张该车位归还给全体业主使用，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告德保县芳山苑小区业主委员会的诉讼请求。本案受理费1050元，由原告德保县芳山苑小区业主委员会负担。二审中，各方当事人均无新证据提交。一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，经本院要求，2017年5月15日被上诉人云上房地产公司向本院提交德保县旧城改造芳山安居工程1—5号楼的共四份《建筑面积计算书》，上诉人德保县芳山苑小区业主委员会质证认可证据的真实性，但认为不能证明德保县芳山苑小区业主购买的公摊面积不包括被上诉人出售的车库车位。经查明，经查明，被上诉人梁飞象购买的商品房系德保县旧城改造芳山安居工程1号楼一单元六层603号房。根据1号楼的《建筑面积计算书》载明：总层数18层（含夹层）,总建筑面积为19506.60平方米。其中：一层商铺建筑面积为874.12平方米，一层车库建筑面积为213.75平方米，一层架空（单列）建筑面积为19.58平方米，二层商铺建筑面积为1281.29平方米，住宅建筑面积为17117.86平方米。《建筑面积计算结果表》。被上诉人梁飞象购买的1号楼一单元六层603号商品房经测绘，该商品房套内建筑面积120.79平方米、共有分摊面积19.72平方米、建筑面积140.51平方米。本院认为，本案的争议焦点是：德保县芳山苑小区业主购买的公摊面积包括包括被上诉人云上房地产公司出售的车库车位在内，被上诉人梁飞象与被上诉人云上房地产公司签订《芳山苑地下车位买卖合同》有无效力。首先，本案涉案的商品房系德保县旧城改造芳山安居工程项目所建的限价房属于政府保障性住房中的一种，对限价住房的购买人有一定的限制要求，被上诉人梁飞象符合购买限价房的条件，系购买该小区的商品房的限价用户。根据德保县住房制度改革委员会办公室与被上诉人云上房地产公司签订《德保县旧城改造芳山安居工程项目合同书》，其中第二条第（六）款约定内容为“采取政府扶持，市场开发的方法，为减轻职工和政府的资金压力，对还建面积的资金投资，同意开发商把商业用房、车位（库）推向市场按市场价销售。限价住房测算中，该因素的收益款项用于摊低住房造价”。故被上诉人梁飞象等业主享有符合条件而低价购买商品房的权利，被上诉人云上房地产公司亦因合同约定享有按合同约定出售车库车位，将收益款项用于摊低住房造价的权利。且被上诉人梁飞象购买的系地上停车位，经德保县人民政府确定，该小区的限价住房以不超过2390元/㎡的限价，出售给符合限价用房购买者，小区同时规划有地上车位182个生态车位，车位的25%面积可折算为绿地，该车位并未占用公共道路和影响车辆通行，且地上车位不属于限价住房的公摊范围。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。”被上诉人梁飞象本身系德保县芳山苑小区业主，故被上诉人云上房地产公司出售车位车库的行为具有事实和法律依据。其次，根据被上诉人云上房地产公司提供的测绘报告，被上诉人梁飞象购买的商品房套内建筑面积120.79平方米、共有分摊面积19.72平方米、建筑面积140.51平方米。涉案1号楼的住宅建筑面积为17117.86平方米，系包括所有1号楼业主的套内建筑面积和共有分摊面积之和，依据测绘报告该面积并不包含1号楼一层车库建筑面积213.75平方米在内，亦不包含一层二层商铺建筑面积、一层架空（单列）建筑面积。故上诉人提出涉案车位车库的建筑面积包含在小区业主购买的共有分摊面积之内的上诉理由，没有事实依据，不能成立。综上，被上诉人云上房地产公司出售车位车库有开发合同约定，且出售的车位车库的建筑面积不在小区业主购买的共有分摊面积之内，而根据测量小区业主获得的建筑面积亦符合商品房买卖合同的约定，并无缺少面积的情况。被上诉人云上房地产公司出售车位车库并未损害德保县芳山苑小区业主的合法权益。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人德保县芳山小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 凌文楼审判员 玉 江审判员 黄小萍appoint二〇一七年五月二十三日书记员 梁 妮 来自：