（2017）辽03民终808号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-11-23
案件名称
11.上诉人台安县仁义物业管理有限公司与被上诉人王华物业服务合同纠纷一案二审判决书
法院
辽宁省鞍山市中级人民法院
所属地区
辽宁省鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王华,台安县仁义物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽03民终808号上诉人（原审被告）：王华被上诉人（原审原告）：台安县仁义物业管理有限公司。住所地：辽宁省台安县台安镇繁荣街东北段开发楼。法定代表人：付仁彬，该公司经理。上诉人台安县仁义物业管理有限公司（以下简称仁义物业公司）因与被上诉人王华物业服务合同纠纷一案，不服台安县人民法院（2016）辽0321民初2296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭，对该案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王华上诉请求：撤销一审判决，对此案重新审理。依法驳回仁义物业公司要求我方给付物业费的无理诉求。本案诉讼费由仁义物业公司承担。事实和理由：一是一审认定事实不清，证据不足。一审法院认定仁义物业公司是回迁楼1号、2号楼大部分业主参与协商同意的物业服务公司，该认定错误。根据《物业管理条例》第二条规定，上诉人王华所属回迁楼原来是与金瀚鑫园小区以围墙间隔开的独立的住宅小区，1号、2号楼作为一个独立的物业管理区域，物业服务应该由该小区业主共同选聘。仁义物业公司对1、2号回迁楼提供物业服务并未经过该1、2号楼业主共同选聘，且大多数业主也没有同意由仁义物业公司管理小区业务。我们与仁义物业公司未达成物业服务的合意，没有签订过书面的物业服务合同，因此仁义物业公司不具诉求给付物业费的诉讼主体资格。一审中，仁义物业公司没有提供1、2号楼业主同意仁义物业公司管理小区物业的证明文件。二是仁义物业服务公司并未尽履行物业服务义务，无权要求给付物业费。安保管理不力，小区多户业主丢失电瓶车无人管，小区环境卫生脏、乱、差是常态，楼道灯损坏无人维修，下水道读了无人管理，公共设施损坏无人管理。小区健身器材活动时噪音扰民，仁义物业公司不管。我方房屋室内地面严重下陷，找仁义物业公司联系帮忙修理，仁义物业公司对我方的合理要求置之不理。仁义物业公司管理混乱，严重损害了业主的合法权益，我方不同意给付其物业费。一审庭审中仁义物业公司提供的单据，均为手写单据，不是机打票据，不能作为认定案件事实的依据，法院不应采信。三是一审庭审中，证人称是受房屋征收管理局委派前来作证，但我方在庭后去核实，该局办公室主任申继刚称，房屋征收局未派人就此事做证，故证言不真实。被上诉人仁义物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审予以维持。该小区物业的成立是由物业办、征收局、开发商四家单位决定的，因为当时入住没有达到50%以上，所以没有成立业主委员会。关于扰民问题，开发商建筑时在公共部位设立健身器材是为了居民健身。扰民是事实，但物业解决不了。我们报过警，物业公司也多次处理过。仁义物业公司向一审法院起诉请求：请求法院判决王华给付自2014年11月17日至2016年11月17日止两年的物业费894元。一审法院认定事实：辽阳隆烨房地产开发有限公司（以下简称辽阳隆烨房地产公司）与仁义物业公司签订物业服务合同，约定由仁义物业公司对台安县东市路东金瀚馨园小区提供物业服务。后辽阳隆烨房地产公司提出申请，并由台安县房屋征收管理局、台安县物业管理办公室、台安县台东区龙城社区三方参与协商，经台安县胜利南路东市路东回迁楼1、2号楼大部分业主同意后，仁义物业公司于2014年11月17日对台安县胜利南路东市路东回迁楼1、2号楼和金瀚馨园小区进行统一管理，依照台安县最低物业费收取标准每月每平方米按0.5元收取物业费。王华所有的住宅楼位于辽宁省台安县胜利南路东市路东回迁楼×号楼×单元×室，其房屋面积为74.57平方米，王华未向仁义物业公司交纳2014年11月17日至2016年11月17日期间的物业费，共计894元。一审法院认为：本案仁义物业公司与辽阳隆烨房地产公司签订的物业服务合同合法有效，对该小区全体业主具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。台安县房屋征收管理局、台安县物业管理办公室、台安县台东区龙城社区三方参与协商,经与东市回迁楼1、2号楼大部分业主协商对东市回迁楼1、2号楼与金瀚馨园小区进行统一管理。现仁义物业公司已实际提供了物业服务，王华作为东市回迁楼1、2号楼业主，负有向仁义物业公司交纳物业服务费的义务，故仁义物业公司请求王华交纳2014年11月17日至2016年11月17日期间的物业费共计894元的主张，于法有据，一审法院予以支持。关于王华主张的楼道卫生打扫不彻底，楼道灯不亮等物业服务不到位等事宜，由于王华没有提供相应的证据证明其主张，故一审法院对王华此项主张不予支持。关于王华在庭审中提出的楼阳台漏水以及健身器材活动时噪音扰民等问题，与本案不属于同一法律关系，王华可另行主张相应权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第五款之规定，判决：王华于该判决生效后十日内给付仁义物业公司2014年11月17日至2016年11月17日期间物业服务费共计人民币894元。如果王华未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由王华承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人王华提交了照片一组，证明其家里房屋地面下陷，物业服务不到位。该照片的真实性被上诉人仁义物业公司认可，故该证据的真实性本院予以认可，但本院认为房屋地面下陷与物业公司服务无关，故该证据的关联性本院不予采信。被上诉人仁义物业公司申请了证人申继刚出庭作证，申继刚作为台安县房屋征收管理局工作人员，证明征收管理局接受案涉1号、2号回迁楼的承建单位辽阳隆烨房地产公司的请求、与隆烨公司、仁义物业公司召集案涉1号、2号楼居民商讨仁义物业公司接管物业事宜，多数居民同意。当时决定按照每月每平米0.5元标准交纳物业费。该证言与台安县东城区龙城社区证明一致，且王华陈述其也在现场，只是提前离开，故该证言本院予以认定。根据双方陈述，本院二审认定，案涉1号、2号楼在金瀚馨园小区园区内，案涉1号、2号回迁楼先于金瀚馨园小区园区主体竣工、入住。对一审查明的事实本院予以认定。本院认为，本案争议的焦点是王华是否应当缴纳相应的物业费。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”之规定，辽阳隆烨房地产公司作为金瀚馨园小区承建单位与仁义物业公司签订物业服务合同，约定由仁义物业公司为金馨瀚小区提供物业服务，该合同属于前期物业服务协议。案涉1号、2号回迁楼在金瀚馨园小区，且早于小区主体竣工入住，故该物业服务合同应当包含该1号、2号回迁楼的物业服务。并且案涉1号、2号回迁楼没有成立业主委员会，仁义物业服务公司为案涉1号、2号楼提供物业服务，受该楼承建商辽阳隆烨房地产公司的委托，协同开发单位台安县房屋征收管理局等相关单位、召集了案涉1号、2号回迁楼业主开会讨论。王华也参与了该会议，王华称其提前离场，但没有证据证明其提前离开，即使王华提前离开，也是王华对参会权利的放弃。该会议决定由仁义物业公司对1号、2号楼提供物业服务，且按每月每平米0.5元收取物业费。上述事实说明仁义物业公司与王华之间存在合法有效的物业服务合同关系。现仁义物业公司提供了物业服务，王华应当缴纳物业费。关于上诉人王华提出仁义物业公司未尽履行物业服务义务，小区多户业主丢失电瓶车无人管，小区环境卫生脏、乱、差是常态，楼道灯损坏无人维修，下水道读了无人管理，公共设施损坏无人管理一节。因王华未提交证据证明，本院不予支持。关于上诉人王华提出小区健身器材活动时噪音扰民，仁义物业公司不管，一层楼房屋地面下陷，物业公司不予修理一节。健身器材安放位置、房屋地面下陷问题应由房屋开发商负责解决，物业公司仅具有与开发商沟通协调义务，上诉人王华以此认为仁义物业公司物业服务未尽职而拒交物业费，没有法律依据，本院不予支持。关于上诉人王华提出仁义物业公司提供的单据均为手写单据，不是机打票据，不能作为认定案件事实的依据，法院不应采信一节。仁义物业公司在一审出示该证据仅为证明他人交费情况，此节与本案不具有直接关联，一审法院并未依据此证据判令王华给付物业费。虽然该证据为手写，但有交费人签字，上诉人王华没有提交相反证据，一审法院认定此证据真实性并无不当。该上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人王华提出一审庭审中，证人称是受房屋征收管理局委派前来作证，经核实，该局办公室主任申继刚称，房屋征收局未派人就此事作证，故证言不真实一节。一审证人并未称是受委派前来作证，王华没有提供证据证明该证言不真实，故一审法院对证据的采用并无不当。综上所述，王华的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王华负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾 桂审 判 员 许爱军代理审判员 王 瑶二〇一七年五月二十三日书 记 员 高佳辛 来源：