（2013）雨民初字第1551号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-10-30
案件名称
熊骐与湖南华森置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
熊骐,湖南华森置业发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第四十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2013）雨民初字第1551号原告：熊骐，男，1969年10月3日出生，土家族，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：贺阳清，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：申广林，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。被告：湖南华森置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道176号（芙蓉华天东楼5078室）。法定代表人：谢双贵，总经理。委托诉讼代理人：吴钢明，湖南弘湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁华云，湖南弘湘律师事务所律师。原告熊骐（以下简称原告）诉被告湖南华森置业发展有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2013年7月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2014年11月10日公开开庭进行了审理。后因该案所涉房屋被本院执行局另案查封，本院作出（2013）雨民初字第1551号《民事裁定书》，中止了本案的审理。2017年5月11日，本院依法变更了合议庭组成人员，并公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人贺阳清、申广林，被告的委托诉讼代理人梁华云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：1、判令被告继续履行与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》，交付房屋并办理房屋产权证；2、判令被告赔偿原告经济损失199140元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2007年10月26日，原、被告双方协商一致订立万明佳园内部认购书，合同约定由原告向被告支付66.38万元，认购被告开发建设的万明佳园第六栋1602号商品房一套。2007年10月27日，原告按约定支付了全部购房款，但被告因种种原因至今未向原告交付房屋。原告认为，被告的行为已构成了违约，给原告造成了巨额的经济损失，损害了原告的合法权益。原告特向法院起诉，要求判如所请。被告辩称，1、原告在未经被告授权同意的情况下，入住了被告的房屋，对此我方保留对其擅自入住行为起诉的权利。2、原告是否履行认购书约定的义务即是否缴纳认购款66.38万元须法庭核实。原告主张交付被告房屋认购款66.38万元，仅仅提供了盖有被告财务专用章的收据，而财务专用章盖在了填票人处，除了填票人处有“姚”或“杨”的签字外，其他收款人、会计处均为空白，不符合收据正常的形式要求。原告交付购房款时是以现金方式，不符合资金转移的习惯，原告亦没有提供资金来源的证据，被告对原告交纳认购款的真实性表示怀疑。3、即算原告交纳了66.38万元认购款，亦不能要求被告继续履行商品房买卖合同，与原告签订长沙市商品房买卖合同、交付房屋并协助办理房产权证。原告交付认购款是履行认购书的行为，商品房买卖合同并未签订，原告只能依据认购书的相关约定，追究被告的违约责任。认购书明确的只是双方的意向性协议，并非商品房买卖合同。同时，该认购书也不具有《商品房销售办法》中规定的商品房买卖合同的主要条款，不能视为商品房买卖合同。认购书属于预约合同，就算原告交付了购房款，原告也只能要求被告承担违约责任，不能强行要求签订商品房买卖合同。4、关于原告要求赔偿损失199140元。原告损失计算标准不明，缺乏事实与法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：万明佳园小区系湖南省监狱管理局委托被告代建的职工住宅小区。2007年10月26日，原告与被告签订《万明佳园内部认购书》一份，约定：原告有意向购买被告开发的万明佳园6栋1602号房，建筑面积185.42平方米（具体面积以产权证认定面积为准），认购价按建筑面积每平方米3580元，总金额663800元，原告应于本认购书签订后1日内交清认购书约定的购房款；如因被告原因签订认购书之日起三个月内不能签订《长沙市商品房买卖合同》，被告应退还全部购房款，并按原告所交购房款及订金总额的2%支付违约金；如原、被告双方在约定的时间内，因政策或被告以外的原因造成双方不能签订《长沙市商品房买卖合同》，被告应退还购房款，本合同终止；如原告不能及时签订《长沙市商品房买卖合同》或不能按《长沙市商品房买卖合同》约定的要求支付购房款，被告可将该商品房另售他人；本认购书是双方对该商品房确定认购意向的依据，不是正式商品房买卖合同，如本认购书与房产局认定的面积、其他条款有差异，除认购书单价不变外，以双方签订的《长沙市商品房买卖合同》为准。合同签订后，因被告经营状况恶化，双方未继续签订《商品房买卖合同》。2012年3月12日，原告向本院起诉，要求判如所请。另查明，因兴业银行股份有限公司长沙分行与被告、案外人王焕坤、艾方成、王阳明借款合同纠纷等系列执行案，本院于2010年9月16日对涉案房屋进行了查封。涉案房屋已于2013年11月21日取得房屋所有权证（权证号码：713279873、面积：183.03平方米），并登记在被告名下。另在本案诉讼中，原告提交一份落款日期为2007年10月27日、金额为663800元的收据，该收据加盖的印章为“湖南华森置业发展有限公司财务专用章”，并载明：兹收到熊骐万明佳园6栋1602购房款663800元（具体以编号为准）。被告对该收据的真实性不予认可，并称不确定是否收到上述款项。原告称上述款项中的40余万元系其从吉首携带现金而来，另十几万元系在长沙的银行提取的，但并未提交任何资金来源凭证。此外，原告还称被告的工作人员已于2007年底（2008年初）向其交付了涉案房屋的钥匙，原告已对该房屋进行装修并实际入住（最后一次庭审中称未进行装修入住，只在房内放置了简单的家具并更换了门锁）。被告对此提出异议，并称涉及到签订“认购书”形式的业主被告均未向其交付房屋；另若被告向业主交付房屋，不仅要提供钥匙，还要提交其他附随资料，并与业主办理房屋交接手续，故被告并未向原告交付涉案房屋。此外，原告认可其并未从被告处领取到住宅质量保证书、住宅质量使用说明书等附随资料，也未签署房屋交接单；关于购房款问题，原告除交纳了663800元购房款外，未交纳契税、物业维修基金等其他费用。本案经调解，双方未达成一致协议。上述事实，有原告提供的内部认购书、收据等证据，当事人陈述、庭审理笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《万明佳园内部认购书》虽系双方当事人真实意思的表示，但该内部认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此该内部认购书仅为双方的购房意向，并不能作为商品房买卖合同。从该认购书的内容来看，是双方当事人为了将来能订立正式的商品房买卖合同而达成的书面协议，并不能直接转化为本约履行。本案中，原、被告对涉案房屋并未重新签订商品房买卖合同，原告虽提交了加盖有被告财务专用章的收据证明其履行了支付购房款的义务，但该交款行为仅是履行认购书的行为，并非履行本约义务。被告对原告是否已交纳663800元购房款提出异议。被告虽称该财务章是否为被告的财务章无法确定，并主张原告以现金支付了663800元购房款不符合交易习惯，但未提供充分证据予以反驳，故本院确认原告已支付663800元购房款的事实。另对于房屋交付问题，原告现主张被告工作人员向其交付了涉案房屋钥匙，双方已实际履行了房屋买卖合同的义务，原告对此应承担举证责任。本院认为，房屋的交接手续并不仅仅是指房屋钥匙的交付，还应当包括交付住宅质量保证书等附随资料、交付水、电卡等物件。起诉时原告要求被告交付房屋；庭审中，原告认可未收到上述资料及物件，且被告对原告主张的交房行为予以否认，故原告称被告已向其交付了房屋，双方已实际履行了房屋买卖合同义务的意见，本院不予采纳。原告也未进一步提交证据证明其系合法占有涉案房屋，原告据此要求被告继续与其签订《长沙市商品房买卖合同》、交付房屋并协助办理房屋产权证，于法无据，本院不予支持。对原告主张的经济损失199140元，因认购书中约定“如因甲方原因签订认购书之日起三个月内不能签订《长沙市商品房买卖合同》，甲方应退还全部购房款，并按乙方所交购房款及定金总额的2%支付违约金”，原告在本案中并未要求退还购房款，且其自认自2007年底（2008年初）即占有使用涉案房屋，故原告要求按认购书中的约定计算违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原告在本案中的诉讼请求依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告熊骐的诉讼请求。本案受理费12551元，由原告熊骐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 郭 靖人民陪审员 毛宗复人民陪审员 胡 南二〇一七年五月二十三日书 记 员 皮 丽附：《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：