（2016）粤0306民初13468号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-11-13
案件名称
徐晓峰与朱少琼房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐晓峰,朱少琼,深圳链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初13468号原告（反诉被告）徐晓峰，男，汉族，1972年8月18日出生，身份证住址广东省揭东县，委托代理人李奔科，广东晟典律师事务所律师。委托代理人陈嘉丽，广东晟典律师事务所律师。被告（反诉原告）朱少琼，女，汉族，1978年8月6日出生，身份证住址广东省陆丰市，委托代理人冯春，广东天汇律师事务所律师。第三人深圳链家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区深南大道6023号耀华创建大厦201。法定代表人杜欣。委托代理人罗思凯，女，汉族，1992年12月9日出生，系第三人公司员工。上述原告（反诉被告）与被告（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人李奔科、被告（反诉原告）委托代理人冯春及第三人委托代理人罗思凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、被告立即将深圳市宝安区冠城世家2栋1069物业交付原告；2、被告结清涉案房产的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等（至实际交付之日止）；3、被告向原告支付迟延履行违约金暂计209920元（暂计）；4、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令被告支付水电费共计197.86元；2、请求判令被告支付迟延违约金447720元；3.请求判令被告承担全部诉讼费用。被告反诉请求：请求法院判令因原告迟延付购房款导致反诉人损失共计人民币96933元利息，及反诉费用由原告承担。本案相关情况2015年11月28日，被告朱少琼作为卖方，徐晓峰作为买方，双方签订了编号为2015012877的《房产买卖合同》，相关约定如下：1、卖方将其所有的位于深圳市宝安区冠城世家2栋1069号房转让给买方，转让成交价为人民币3280000元；2、交易定金共计人民币280000元，2015年11月28日支付定金200000元，2015年11月29日支付定金80000元；3、买方应于2015年12月10日前预付首期款1360000元，到买方贷款银行做资金监管；4、如有租约，买卖双方同意以A种方式处理租赁等事宜：A、解除租约：卖方应在本合同签订后30日内与承租人解除租赁合同，并向买方、第三方提交书面的解除租赁合同依据。如因承租人主张优先购买权而导致买方或其他第三人损失，由买方承担；5、卖方应结清房产交付前所欠的物管、水电及其他设备设施等应付费用，并保证按约定的交房条件如期向买方交付房产，为此买方同意从定金中预留人民币5000元作为交房保证金，此款托管于第三方，待卖方结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约定交房条件交付房产后10日内，由第三方无息退还给卖方。卖方拒不结清所欠费用或未按约定条件如期交付房产及家私家电的，买方有权要求将此款用于抵扣所欠费用或用于补偿损失，不足部分仍由卖方承担（如附有家私家电的，包括家私家电交付）；6、卖方应当在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后7日内，将房产按合同约定的条件交付给买方，如卖方拒绝交房，买方有权依据有效房产权利证明，在书面通知管理处后直接收楼，房产内卖方的个人物品暂保管七日，经买方通知仍拒不领取的，视为丢弃物处理，如缺少应当交付的家私家电等设施、物品的，买方仍有追索权。如卖方收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金。2015年12月25日朱少琼、徐晓峰、第三人又签订一份《补充协议》，约定：1、赎楼300万元，时间20天，手续费51000元，赎楼资金由担保公司提供，卖方承担一万元费用，买方承担15000元，经纪方承担26000元，在担保公司办理赎楼前资金到位，暂时由居间服务方监管；买方于2015年12月26日将于向卖方补交剩余定金180000元。原告于2015年11月28日向被告支付定金100000元，于2015年12月26日向被告支付定金180000元。原告、被告与中国银行股份有限公司深圳龙华支行于2015年12月31日签订《二手楼交易资金委托监管协议》，同日原告将1700000元打入中国银行股份有限公司深圳龙华支行资金监管账户。2016年1月11日原告、被告与中国银行股份有限公司深圳龙华支行签订《个人二手商铺按揭贷款承诺书》，约定原告向中国银行股份有限公司深圳龙华支行申请授信，中国银行股份有限公司深圳龙华支行向原告发放贷款1300000元。涉案房产于2016年1月19日过户至原告名下，于2016年1月27日办理抵押登记手续，抵押至中国银行股份有限公司深圳龙华支行名下。中国银行股份有限公司深圳龙华支行于2015年1月25日将1700000元划入被告账户；于2016年2月3日将剩余1300000元划入被告账户。因涉案房产存在租赁合同，承租人不同意提前解除租赁合同，被告未如期交房。原告主张在2016年11月1日租期届满后，被告未配合办理交房手续原告于2016年11月9日在物业管理公司、第三人的工作人员等见证下开锁收楼，并结清水电费合计197.86元。原告提交收房照片、原告及见证人共同签署的收楼证明、水电费缴纳凭证予以证明。被告称不清楚涉案房产实际交付时间，系原告强行撬门进入涉案房产，但确认原告结清水电费合计197.86元。第三人确认原告的陈述属实。被告主张上述1700000元延期45天支付，1300000元延期53天支付，原告延期支付购房款导致被告借高利息的借款3000000元，导致利息损失96933元，提交《借条》予以证明。原告主张双方在《补充协议》变更了剩余定金及购房款的支付时间，故原告不存在延期支付购房款的事实。第三人确认原告的陈述属实。庭审后被告提交租赁合同（复印件）及收据（复印件）以证明涉案房产每月租金6500元，原告对该证据不予认可。判决结果本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原告、被告、刘翠香签订的《房产买卖合同》、《补充协议》是各方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。2015年12月25日朱少琼、徐晓峰、第三人签订的《补充协议》约定“1、赎楼300万元，时间20天……买方于2015年12月26日将于向卖方补交剩余定金180000元”，由此可见，双方已变更剩余定金及购房款的支付时间。原告于2015年12月26日向被告支付剩余定金180000元；于2015年12月31日将1700000元打入资金监管账户，原告系在《补充协议》约定的时间内支付剩余定金及将1700000元打入资金监管账户。因办理流程的原因，中国银行股份有限公司深圳龙华支行于2015年1月25日将1700000元划入被告账户；于2016年2月3日将剩余1300000元划入被告账户，并未违反《补充协议》的约定，被告主张原告延期支付购房款，本院不予采信，被告反诉请求原告承担延期支付购房款的利息损失96933元，本院不予支持。《房产买卖合同》约定“解除租约：卖方应在本合同签订后30日内与承租人解除租赁合同”、“卖方应当在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后7日内，将房产按合同约定的条件交付给买方，如卖方拒绝交房，买方有权依据有效房产权利证明，在书面通知管理处后直接收楼”。被告未在《房产买卖合同》签订后30日内与承租人解除租赁合同，亦未在收讫购房款后7日内交付涉案房产，已构成违约。原告在取得涉案房产权属证明及租赁合同期限届满后，于2016年11月9日在物业管理公司、第三人的工作人员等见证下开锁收楼，本院予以确认，认定涉案房产的交付时间为2016年11月9日。《房产买卖合同》约定“如卖方收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金。”被告主张合同约定的违约金标准过高，请求予以调整。综合考虑被告迟延交房的时间，涉案房产的租金标准，本院酌情认定被告应支付原告迟延交房违约金75000元。《房产买卖合同》约定“卖方应结清房产交付前所欠的物管、水电及其他设备设施等应付费用”，本案中，原告已结清水电费合计197.86元，原告请求被告返还该款，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱少琼应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）徐晓峰返还水电费人民币合计197.86元；二、被告（反诉原告）朱少琼应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）徐晓峰支付违约金人民币75000元；三、驳回原告（反诉被告）徐晓峰的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）朱少琼全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币4448元，由原告负担人民币2848元，由被告负担人民币1600元，反诉受理费2223元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 陈小红人民陪审员 潘伟英人民陪审员 梁吐媚二〇一七年五月二十三日书 记 员 李焕湖书 记 员 陈靖怡 来源：