（2016）鄂0103民初8456号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-06-29
案件名称
程美与中宸产业投资发展（武汉）有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江汉区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程美,中宸产业投资发展（武汉）有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十九条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0103民初8456号原告：程美，女，1979年12月10日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：郭瑶，湖北维力律师事务所律师。被告：中宸产业投资发展（武汉）有限公司，住所地武汉市洪山区珞喻路718号春和天地光谷店（原709综合楼A楼）3楼。法定代表人：雷开果，董事长。委托诉讼代理人：肖海，男，该公司职员。委托诉讼代理人：杨飏，男，该公司职员。原告程美与被告中宸产业投资发展（武汉）有限公司（以下简称中宸公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程美及其委托诉讼代理人郭瑶、被告中宸公司的委托诉讼代理人肖海、杨飏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程美向本院提出诉讼请求：1、解除原告程美与被告中宸公司签订的《商铺租赁合同书》；2、被告中宸公司双倍返还合同保证金23970.6元，并返还装修押金3000元；3、被告中宸公司赔偿195000元；4、本案诉讼费用由被告中宸公司承担。事实与理由：2016年1月14日，原告与被告就商铺租赁事宜签订合同，约定被告将位于武汉市江汉区长港路地铁站负一层119号商铺租赁给原告进行商业经营，租期3年，被告保证其所提供的商铺符合国家对该商铺用于经营的有关规定，不存在影响原告使用该商铺的任何权利限制情形。合同签订后，原告依约履行了自己的合同义务，并对商铺进行了装修。在外卖网（美团、饿了么、百度外卖）上付费做促销活动。2016年8月8日，由于被告的长港路地铁站负一层商街未依法进行消防设计备案、竣工验收备案，武汉市公安局轨道交通管理分局消防大队于2016年8月8日下达《责令改正通知书》，被告告知所有租户能正常营业，但8月9日上午9时许消防部门突然查封、断电整条商街。导致原告库存储备的货物变质损失达2万元，为了留住员工，原告还向4名员工多支付工资共计1万元。现该地下商业街仍未通过消防部门的整体验收，原告至今不能营业。故诉至法院，请求判如所请。被告中宸公司辩称：2016年8月9日停电是事实，9月12日已经恢复通电了，愿与原告协商解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原、被告签订的《商铺租赁合同书》、《责令限期改正通知书》、《室内精装修施工合同》及收据、装修后现场图片、《劳动合同》及工资表，小派鸡排经营特许证、小派鸡排特许授权经营合同附件、收据、收条、灯具购买清单及POS单、送货单、宽带业务登记单及发票、发货单、展架、宣传单图片及收款收据、产品制作订货单及收条、营业综合统计表、交易明细、网络平台销售统计表等证据，均经庭审质证属实，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月14日，原告程美与被告中宸公司签订《商铺租赁合同书》，约定被告中宸公司将位于武汉市江汉区长港路地铁站第-1层119号商铺（建筑面积136.06平方米）租赁给原告程美进行商业经营使用，被告中宸公司保证向原告程美提供的租赁商铺符合国家关于经营的规定并拥有租赁经营权，不存在影响原告程美使用该商铺的任何权利限制情形；租赁商铺的用途为餐饮，所经营的商品品类和经营品牌为“小派鸡排”；租赁期限为三年，即从2016年1月20日起至2019年1月19日止，第一年月度租金为3995.1元/月，物业管理费为2929.74元/月，月度租赁费合计6924.84元，年度租赁费用合计86098.08元；原告程美须于合同签订之日，向被告中宸公司支付数额等同于第一个租赁年度内3个月租赁费用标准的合同保证金；租赁商铺实行先付费后使用的原则，签订合同之日首付3个月租金，从第二个租赁期开始，原告程美须提前15日向被告中宸公司付清下一个租赁期的相当于3个月的租金，以后以此类推；原告程美须于进场装修前三日内向被告中宸公司支付装修押金3000元，装修完毕经被告中宸公司验收合格后15日内由被告中宸公司无息返还给原告程美；原告程美应于合同解除之日起10日内将租赁商铺清空腾退恢复至交付时的原状并保持正常使用状态，交还被告中宸公司并签订《租赁商铺交还确认书》；原告程美逾期交还租赁商铺并办理书面确认手续的，则须以最后一个商铺租赁年度内月度租赁费用的双倍标准，按月向被告中宸公司支付商铺占用费；租赁期限届满或提前解除合同后，原告程美应及时将租赁商铺内的固定装修物拆除并自行承担拆除费用，难以拆除或原告程美不愿拆除且被告中宸公司同意接收的，其财产所有权由被告中宸公司无偿取得；原告程美追究被告中宸公司违约责任的形式包括：违约金、滞纳金、双倍返还合同保证金、提前解除本合同以及赔偿经济损失；原告程美的经济损失应当包括：原告程美具有合法有效凭证的租赁商铺装饰装修物的残值损失及不能正常经营带来的一切损失；提前解除本合同的，应按照本合同约定的时间将合同保证金以及已经支付但尚未实际使用的租赁费用及其他费用返还原告程美。另查明，合同签订后，原告程美于2016年1月11日向被告中宸公司缴纳了合同保证金11985.3元、物业费8789.22元（2016.2.5-2016.5.4.）、租金11985.3元（2016.5.5-2016.8.4）、清运费1331.7元及装修押金3000元。嗣后，原告程美与武汉凌宏建筑装饰工程有限公司签订了《室内精装修工程施工合同》，对该租赁商铺进行了装修。装修工期为21天（2016年1月15日进场施工，2月4日竣工），工程总价款为10万元。工程按期完工后，原告程美向武汉凌宏建筑装饰工程有限公司支付工程款合计95000元。同时，因经营需要，原告程美聘请了员工李某、刘某某、蒋某某、唐某，并分别签订了《劳动合同书》，约定月工资均为2500元。合同履行中，因被告中宸公司未依法进行消防设计备案、竣工验收消防备案及其他消防安全违法行为和火灾隐患，武汉市公安局轨道交通管理分局消防大队于2016年8月8日给长港路商业街下达《责令限期改正通知书》，并对该商业街采取了停电措施，致原告程美的店铺无法经营，原告程美多次找被告中宸公司协商无果。2016年10月26日，原告程美向本院起诉，要求解除与被告中宸公司的《租赁合同》并赔偿损失。还查明，原告程美为经营“小派鸡排”支付了加盟费，并购买相关设备，共计花费4万元。“小派鸡排”开业后，原告程美为进行促销活动，投入广告宣传费5000元。再查明，原告程美依照《劳动合同书》的约定，分别向员工李某、刘某某、蒋某某，唐某实际支付了一个月的工资共计10000元后，四名员工离职。此外，原告程美于2016年7至8月初还购买了价值为2万元的成品及半成品等食品及货物。本院认为，原告程美与被告中宸公司签订的《商铺租赁合同书》，系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行义务。依照合同约定，被告中宸公司应当提供符合国家规定的拥有租赁经营权的商铺保证原告程美的正常经营。合同履行中，因被告中宸公司管理的商业街消防设施设备未备案等原因，使商业街整体停电，致原告程美的店铺无法正常经营，原告程美多次找被告中宸公司协商，双方未能达成一致，截止原告程美起诉时，该商街仍未正常供电。因此，原告程美的合同目的无法实现，被告中宸公司已构成根本违约，符合法定解除合同的条件。原告程美向法院起诉要求解除合同并赔偿损失，起诉书副本于2016年11月9日送达给被告中宸公司，该起诉书中有要求解除合同的意思表示，应视为解除通知已送达，故原、被告解除合同的时间应确定为2016年11月9日。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告程美可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告程美诉请赔偿损失问题：1、装修押金。合同约定原告程美向被告中宸公司缴纳的装修押金，装修完毕经被告中宸公司验收合格后15日内由被告中宸公司无息返还给原告程美。原告程美已装修完毕且正常开业经营，被告中宸公司应当向原告程美返还装修押金3000元；2、合同保证金。因被告中宸公司违约导致合同解除，合同解除后被告中宸公司应当依照合同约定向原告程美退还合同保证金11985.3元；3、员工费用。2016年8月8日停止供电后，因被告中宸公司的原因致店铺无法经营，但原告程美与其员工的劳动合同尚未解除，原告程美向员工支付了8月份的工资合计10000元，该损失应由被告中宸公司赔偿；4、装修费。原告程美因经营需要，对店铺进行了装修，实际支付装修费为95000元，被告中宸公司当庭予以认可。依照法律规定，因出租人违约导致合同解除，承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。本合同的租赁期间为2016年1月20日起至2019年1月19日止，但租赁商铺于2016年2月4日装修竣工，故该店铺装修的使用价值期间为2016年2月4日至2019年1月19日共计1080天（365*3-15=1080天）。合同解除之日为2016年11月9日，故剩余租赁期间应从2016年11月9日起至2019年1月19日共计800天。因此，被告中宸公司赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失应确定为50481.76元（95000/1080*800≈70370元）；5、货物损失。庭审中，原告程美称停电之前在网店和实体店购买了价值20000元的货物，根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。商铺停电后，原告程美应当及时对易损坏腐烂的食品采取必要措施防止损失扩大。本案中，原告程美未提交采取减损措施的证据。因此，原告程美要求被告中宸公司赔偿货物损失的主张，不符合法律规定。本院不予支持。6、宣传费、店内设备及加盟费用，原告程美为提升“小派鸡排”的知名度，实际支付了宣传费5000元，该损失应由中宸公司赔偿。关于店内设备，原告程美可拆除再利用，加盟费不属于原告程美的损失范围，本院不予支持。综上所述，原告程美要求解除与被告中宸公司签订的《商铺租赁合同书》的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告程美要求被告中宸公司赔偿损失的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：原告程美与被告中宸产业投资发展（武汉）有限公司签订的《商铺租赁合同书》于2016年11月9日解除；三、被告中宸产业投资发展（武汉）有限公司向原告程美退还合同保证金11985.3元及装修押金3000元，合计14985.3元；四、被告中宸产业投资发展（武汉）有限公司向原告程美赔偿员工工资损失10000元；五、被告中宸产业投资发展（武汉）有限公司向原告程美赔偿装饰装修损失70370元；六、被告中宸产业投资发展（武汉）有限公司向原告程美支付宣传费5000元；七、驳回原告程美的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2315元，由被告中宸产业投资发展（武汉）有限公司负担（此款原告程美已预付本院，被告中宸产业投资发展（武汉）有限公司随同上述判决款项一并支付给原告程美）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 凃孝萍人民陪审员 叶汉香人民陪审员 汪 江二〇一七年五月二十三日书 记 员 叶长青 百度搜索“”