（2016）苏0205民初4962号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-06-22
案件名称
潘梁梁、钟廷翠与无锡长祥房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市锡山区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘梁梁,钟廷翠,无锡长祥房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0205民初4962号原告:潘梁梁,男,1984年8月20日生,,汉族，住无锡市锡山区。原告:钟廷翠,女,1984年12月3日生,,汉族，住无锡市锡山区。被告：无锡长祥房地产开发有限公司，住所地无锡市锡山区锡山经济开发区凤威路2号搜客天地A309室。法定代表人：赵长甲，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯加尧，该公司员工。委托诉讼代理人：陈召利，江苏云崖律师事务所律师。原告潘梁梁、原告钟廷翠诉被告无锡长祥房地产开发有限公司（以下称长祥公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序审理。2017年1月17日本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘梁梁、钟廷翠，被告长祥公司的委托诉讼代理人侯加尧、陈召利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘梁梁、钟廷翠向本院提出诉讼请求：1、被告违反买卖平等、协商一致原则，违反涉及变更应该告知原则，要求被告赔偿原告所有损失共计150000元（阳台、客厅的采光权估算50000元、影响房屋升值82000元、因处理房屋异常问题的误工费4000元、交通费1000元、房租5000元、未交房的费用8000元）。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年，原告多次至被告开发的长泰国际社区售楼处及实地看房，由于购买房屋是期房，被告销售人员在介绍房屋时带领原告去看1期的现房户型（A1户型，该户型与原告购买的户型一致），原告���网站查询确为A1户型。2014年7月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买8幢27单元3层304号房。从签订合同至通知交房，期间被告未曾与原告取得任何联系，未曾告知原告房屋将有任何变动。2016年4月30日，原告按照合同约定交付期限至长泰国际社区验房拿房，但原告发现所购房屋与合同约定、户型图均不一致，客厅及阳台有重大改动（户型图显示阳台为三面开非封闭式、客厅窗户为朝西向；实际阳台为大开面全封闭、客厅窗户为朝北向且窗户面积明显变小），但仅为2-6层存在上述情况，7层以上户型与当初购买时约定一致。2016年5月13日，原告向被告邮寄《房屋瑕疵要求出示相关文件告知函》，确认被告因房屋瑕疵、违约行为致使原告无法收房。现该处房屋客厅明亮度大为降低，阳台丧失功能。考虑到房屋的瑕疵严重影响原告权益，如被告告知原告真实情���，原告将出于生活居住条件考虑不会购买该处房屋，为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告长祥公司辩称：原告所述内容与事实不符，被告在售房前已向原告充分告知涉案房屋属于特殊户型，作为特价房销售，并在定金合同上作出专项说明，由原告签字确认。涉案房屋在商品房买卖合同签订后，未发生过任何变更，无需另行通知原告。涉案房屋通过交付使用竣工验收合格后，被告于2016年4月23日书面通知原告接收房屋，原告于2016年4月30日至现场查验房屋，以各种不正当理由拒绝接收房屋，因此产生的逾期交房的责任由原告自行承担。综上，请求法庭驳回原告诉请。经审理查明：2014年7月5日，潘梁梁、钟廷翠与长祥公司签订定金合同一份，约定：潘梁梁、钟廷翠认购长祥公司“无锡长泰国际社区”8号27单元3层04室房屋，建筑面积为88.12平方米，每平方米单价为6105.31元，房屋总价为538000元；在同意并确认签订本合同时，支付定金人民币20000元，该定金合同另对其他事项作出约定。潘梁梁、钟廷翠在合同乙方一栏处签字。在该合同第十条最后，有手写内容“本人已知晓并认可该户型的客厅西侧窗户改至北侧”，潘梁梁、钟廷翠在该手写内容右边签字。2014年7月10日，潘梁梁、钟廷翠与长祥公司签订商品房买卖合同一份，约定：潘梁梁、钟廷翠购买长祥公司“长泰国际社区”第8幢27单元4层304号房；房屋建筑面积为88.12平方米，单价为5537.90元，总金额为488000元；出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房通过分期交付使用竣工验收；（第十条）规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，买受人有权在通知书到达之日起15日内做出是否退房的局面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。合同附件一为房屋平面图，即“长泰国际社区”27单元01至04房屋平面情况，图下文字为：“8＃房2～22层平面图，注：阳台不封闭”；合同附件四补充条款中约定：合同第十条中“建筑设计变更”仅指合同生效后，甲方对合同附件一“该房屋建筑设计及平面图”中明示的该房屋房型结构内容因不合理改动而产生的变化。合同由长祥公司盖章，潘梁梁、钟廷翠签字盖章。合同签订后，潘梁梁、钟廷翠履行了付款义务。2014年4月，长祥公司向业主发出交房通知书。潘梁梁、钟廷翠至现场收房，认为房屋客厅及阳台发生改动，未办理入住手续。该房屋客厅西侧、阳台西侧部位均为墙体，该七楼以上客厅西侧、阳台西侧部位均有窗户。2016年5月13日，潘梁梁、钟廷翠向长祥公司发送房屋瑕疵要求出示相关文件的告知函。2016年6月3日长祥公司向潘梁梁发出催告函。2016年11月1日，潘梁梁、钟廷翠诉来本院。诉讼中，经本院多次调解，双方未能达成一致意见。2014年1月，因消防需要，长祥公司将8号楼2-6层西单元A1户型进行变更，其中客厅窗户（该户型西侧）取消，阳台B山墙上（该户型西侧）洞口取消。2014年1月15日，无锡市公安局消防支队作出建设工程消防设计审核意见书，同意上述设计变更。长祥公司对该5套房屋以“特价房”予以宣传。2014年7月双方签订合同时，该楼层已经按变更后设计建造完成。2016年4月12日，无锡市锡山区住房和城乡建设局发布锡住建发（2016）56号文件，载明长泰国际社区南B二期一标（包含8号楼）工程已全面竣工，经现场核验，该项目交付使用竣工验收申报材料齐全，同意交付使用。长泰国际社区8号楼27单元单价情况：204室为5424.42元，304室为5537.9元，404室为5537.9元，504室为5651.38元，604室为5651.38元（以上为西侧无窗），704室为6199.05元，804室为6218.79元，904室为6309.58元；长泰国际社区8号楼26单元相同面积户型单价情况：201室为5764.87元，301室为6014.53元，401室为6048.57元，501室为5878.35元，601室为6150元，701室为5878.35元，801室6298.23元，901室为6307.99元。上述事实，由原告提供的商品房买卖合同、房屋户型图、照片一张、诚意购房申请书、收据、短信截图、王虹名片、由被告邮寄的住宅结构平面示意图、变更图、邮寄凭证、GB50096-2011、GB50096-1999住宅规范、（2016）苏0205民初3822号民事判决书、3号楼8号楼26、27单元的单价清单，被告提供的定金合同、关于房屋价格的说明、施工进度现场勘察表、照片2组、变更图纸、关于长泰国际社区南B二期一标通过交付使用竣工验收的通知、交房通知及邮寄凭证，以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，潘梁梁、钟廷翠与长祥公司签订商品房买卖合同有效。涉案房屋已经通过竣工验收，可以交付使用，且具备住宅质量保证书、住宅使用说明书。本案中双方的主要争议为：涉案房屋西侧没有窗户，是否符合合同的约定？根据双方的陈述及提供的证据，本案中不能认定长祥公司交付的该房屋不符合合同的约定。首先，商品房的销售广告和宣传资料，除了属于出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的情况外，应当视为要约邀请，本案中A1户型出现在宣传阶段，不能视为要约，双方签订的商品房买卖合同中未出现，故不能认定为双方合同内容；其次，双方定金合同上“本人已知晓并认可该户型的客厅西侧窗户改至北侧”的手写内容，被告以这种方式予以告知，尤其是在宣传特价房时未同时说明具体情况，从现在双方发生纠纷来看，被告做法欠妥，因此引起原告不满及异议，被告应予充分重视，但是原告对此予以签字确认，从一般人的经验判断，说明当事人已经知晓该房屋客厅、阳台西侧部位没有窗户了，故被告在定金合同上已告知原告该房屋西侧无窗户；第三，双方商品房买卖合同系格式合同，对于本案中的争议没有相关约定，但签订合同时该房屋已经形成，且合同单价略低于��他楼层，客观上原告可以知晓该房屋的具体情况。合同附件一房屋平面图上显示了阳台不封闭，这一约定没有明确阳台的西侧不封闭，该房屋现在南面未封闭，符合合同附件一中阳台不封闭的约定。综上，本案中长祥公司提供交付的房屋，未违反双方的约定，潘梁梁、钟廷翠要求长祥公司赔偿等诉讼请求，本院不予支持。当事人的其他意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告潘梁梁、钟廷翠的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告潘梁梁、钟廷翠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 陈军慰人民陪审员 周锡培人民陪审员 张 婷二〇一七年五月二十三日书 记 员 陈敏珠 来源：