（2017）闽01民终1331号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-07-01
案件名称
张莹、福建省福州第二化工厂塑料分厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张莹,福建省福州第二化工厂塑料分厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终1331号上诉人（原审被告）：张莹，男，1979年11月5日出生，汉族，住福建省闽清县。委托诉讼代理人：林秋鸿，北京地平线（福州）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：朱丽平，北京地平线（福州）律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：福建省福州第二化工厂塑料分厂，住所地福建省福州市连江路。法定代表人：陈则勇，厂长。委托诉讼代理人：林汉儒，福建君立律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：曾霄丽，福建君立律师事务所执业律师。上诉人张莹因与被上诉人福建省福州第二化工厂塑料分厂（以下简称“二化塑料分厂”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初5010号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张莹上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项，发回重审或依法改判驳回二化塑料分厂对张莹一审之诉讼请求，判决张莹不用向其支付租金、滞纳金；2.本案一、二审诉讼费用由二化塑料分厂承担。事实与理由：1.本案《房屋租赁合同》签订后，二化塑料分厂并未向张莹交付租赁物，租赁合同并未生效，一审判决认定租赁关系成立是错误的。首先，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据该规定，二化塑料分厂应当按合同约定将租赁物交付给张莹。其次，张莹与二化塑料分厂于2013年1月1日签订《房屋租赁合同》，明确约定租赁物为房号831#的店面，房号1001-1002的仓库，房号933的厂房，房号821边角的宿舍。按照合同约定，合同签订后二化塑料分厂就应将包括店面在内的租赁物交付给张莹。结合本案，从二化塑料分厂提供的证据及法院的现场调查都可以清楚看出二化塑料分厂处并无一个面积350平方米的店面，即符合本案《房屋租赁合同》的租赁物并不存在。二化塑料分厂未履行交付义务，本案讼争《房屋租赁合同》至今未生效，不存在张莹应向其交纳租金、水电费等问题。2.一审法院在双方未提供任何证据的情况下，认定张莹已支付2013年1月-6月租金及押金，明显错误。一审中，张莹与二化塑料分厂均未提供任何证据证明有支付本案诉争合同租金，仅有二化塑料分厂的自认，在无其他证据的情况下，一审在“事实查明”部分莫名其妙的认定存在支付租金及押金，进而推定存在租赁关系，明显错误，张莹从始至终都未接收过租赁物，何来支付租金和押金一说。3.一审法院认定，二化塑料分厂处只有一个编号为831#的房产，且与张莹向其已经租赁十年的租赁物面积相同，本案《房屋租赁合同》的租赁物即为831#的房产，租赁物已经交付，张莹并未办理退租手续，故续租至今，属认定事实错误。（1）前份合同的租赁物是831#厂房，本案《房屋租赁合同》的租赁物是包括831#店面在内的房产，租赁物明显不同，一审法院将其混为一谈。（2）张莹承租的面积为350平米的厂房（前份合同的租赁物）已经退租，双方对于该租赁物的租赁合同关系已经终止，至于未将其腾空返还给二化塑料分厂，过错在于二化塑料分厂。第一，张莹已向二化塑料分厂书面报告退租事宜，有二化塑料分厂当庭提供的证据为证。二化塑料分厂虽然同意张莹续租，但并未将同意续租的意见传达给张莹。第二，书面报告中明确无法腾空的原因是因为厂房内设备为大型机械，重量多达20吨，需要一定的条件才能安全的搬走，而当初也是二化塑料分厂提供的便利条件才使得设备搬入厂房。如今因为二化塑料分厂擅自违章搭盖，原有条件被破坏，导致张莹无法将设备搬走。二化塑料分厂在庭审中也承认其违章搭盖。综上所述，一审判决将本案先后两份《租赁合同》的租赁物混为一谈，认为二化塑料分厂已向张莹交付租赁物，张莹未办理退房交接手续，故续租至今，属于认定事实不清，适用法律错误。二化塑料分厂答辩称：一审法院认定事实清楚，二化塑料分厂厂区内有且仅有一处831#房产，即本案《房屋租赁合同》中指向的租赁物之一，亦即张莹自认租赁的831#厂房。1.张莹长期向二化塑料分厂租赁包括831#厂房在内的房产，合同一年一签，本案《房屋租赁合同》即是对2013年租赁关系的确认。因此，不存在张莹所称的二化塑料分厂未交付租赁物的说法，涉案房产一直处于张莹的实际占有、控制之下，并实际使用。2.张莹在一审庭审过程中自认其于2013年6月5日向二化塑料分厂出具报告一份，承认租用二化塑料分厂831#厂房350平方已十年的事实。现张莹辩称该831#厂房非本案《房屋租赁合同》中指向的831#房产，张莹的辩解违背客观事实。一审过程中，二化塑料分厂曾于举证期限内向一审法院提交《现场勘验申请书》，请求一审法院对涉案房产的实际使用情况进行现场勘验。一审法院经现场勘验确认答辩人厂区内只有一处内部编号为831#的房产，面积为350平方米，且该房产内确有大型机械设备。故一审法院认定张莹自认租用的831#厂房即本案《房租租赁合同》指向的831#房产，合情合理。3.张莹之所以主张其租赁的831#厂房非本案《房屋租赁合同》中指向的831#房产，原因在于《房屋租赁合同》中写明租赁房产系831#店面等，张莹因此主张831#厂房与831#店面非同一租赁物。二化塑料分厂原主营业务为塑料生产，近年来因客观原因已停止生产，后主要靠出租厂房的租金收入来维持日常开销。二化塑料分厂与众多租户签订合同均是采用格式合同范本，而张莹只是众多租户中的一名，若要求二化塑料分厂为每个租户量身定做签订租赁合同并不现实。本案《房屋租赁合同》中的房号831#与面积350平方等关键要素，结合二化塑料分厂厂区的实际房屋情况，可确认张莹主张租赁的831#厂房就是本案《房屋租赁合同》中指向的831#房产，并不会因为厂房和店面说法的不一致而无法确认租赁物。综上，张莹的辩解无事实依据，应予驳回。二化塑料分厂向原审法院起诉请求：1.解除二化塑料分厂与张莹签订的房屋租赁合同；2.张莹立即搬离并向二化塑料分厂返还上述所承租的房产；3.张莹向二化塑料分厂支付拖欠租金233493元（自2013年7月份起暂计至2016年9月30日，实际计至张莹办理并返还诉争房产之日止）；4.张莹向二化塑料分厂支付拖欠租金的滞纳金95680.24元（按每月2%的标准，从2013年6月25日开始暂计至2016年9月30日止，应计至张莹实际付清款项之日止）；5.张莹向二化塑料分厂支付拖欠的水电费16530.6元（暂计至2016年9月30日，后续以实际产生为准）；6.张莹向二化塑料分厂支付拖欠的水电费滞纳金9215.86元（按每月2%的标准，从拖欠之日起暂计至2016年9月30日，以每月水电费总额为基数，从应缴水电费之日起逐月分期计算至2016年9月30日止，暂计9215.86元，应计至张莹付清款项之日止）；7.确认二化塑料分厂无需向张莹返还押金11974元；8.本案的诉讼费由张莹承担。一审法院认定事实：2013年1月1日，二化塑料分厂将其所有的坐落于福州市晋安区连江北路厂区内（内部编号831#，面积350平方米，每月租金3528元；编号1001-1002，面积100平方米，每月租金2419元；编号933，面积18平方米，每月租金323元；编号821边角，面积3平方米，每月租金40元）的房屋出租给张莹，租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止；合同同时约定每月的租金应提前一个月付清（水电费另付），即每月25日之前交清下一个月的租金；合同押金11974元；张莹若拖欠房租和水电费超过1天按交费总额加收10％滞纳金，连续拖欠1个月或累计２个月以上不交付的，二化塑料分厂有权解除合同，收回房屋及场所，押金不退。合同签订后，二化塑料分厂向张莹交付上述租赁房产，张莹向二化塑料分厂支付押金11974元，并按每月6310元支付租金至2013年4月止；自2013年5月起，因张莹退还编号为933的房屋，故自2013年5月起至2013年6月止张莹按每月5987元向二化塑料分厂支付租金。张莹辩称其虽与二化塑料分厂签订上述租赁合同，但二化塑料分厂没有向其实际交付租赁房产，而事实上二化塑料分厂厂区内只有一处内部编号为831#的房产，且租赁合同中831#房屋与张莹所提交的报告其已租赁十年的831#厂房面积相同，均为350平方米，故对于张莹的辩称，一审法院不予采信。自2013年7月起，张莹未支付租金。2016年6月5日，张莹向二化塑料分厂出具一份报告：对于350平方米的831#厂房其决定退租，同时对于其所有的吊装设备要求按原地卸下，如二化塑料分厂有困难，其可以续租，但价格要按2012年度不变。2013年7月19日，原二化塑料分厂物业办主任在该报告下文签署“租户反映情况属实，经双方协商房租831#厂房提价5%，其他部份提20%不变”。一审庭审中，二化塑料分厂称其有将报告内容的回复意见向张莹讲过，但没有书面的交接手续，而张莹称其并没有收到二化塑料分厂的回复。2016年7月21日，二化塑料分厂在海峡都市报第25版刊登通告，要求所有欠缴的租户在登报后5日内向其缴清所有欠款。后二化塑料分厂以张莹未缴纳所欠租金及水电费为由，遂诉至一审法院。一审法院另查，2016年10月1日，对于原来张莹所承租的编号为1001-1002的房屋（面积100平方米）由二化塑料分厂与案外人王泽海另行签订，每月租金2419元。一审庭审中，二化塑料分厂自认编号为933的租赁房产张莹已于2013年5月返还给其。现编号1001-1002、933房产均已被拆除。一审法院认为，二化塑料分厂与张莹所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应依约履行。张莹虽于2013年6月向二化塑料分厂提出报告，将其终止其所承租编号831#的房产，但在没有收到二化塑料分厂答复前，其并没有与二化塑料分厂办理返还租赁房产交接手续，也未将编号831#房屋腾空返还给二化塑料分厂，故一审法院认定该租赁合同继续有效；同理，张莹所租赁的编号1001-1002、821边的房产也没有与二化塑料分厂办理房屋交接手续，故在双方租赁期限届满后，视为张莹继续租赁上述房屋，由于双方在此后未另行签订书面租赁合同，视为自2014年1月1日起双方签订无固定期限租赁合同，现二化塑料分厂要求解除双方的租赁合同，一审法院予以支持。由于编号1001-1002、933的租赁房产已被拆除，且编号933的租赁房产已于2013年5月返还二化塑料分厂，故二化塑料分厂要求张莹立即搬离并返还上述租赁房产已无法实现，一审法院不予支持；从上可得知，张莹应按约定向二化塑料分厂支付租金。鉴于主张支付租金的诉讼时效为一年，而二化塑料分厂于2016年7月21日才在海峡都市报上向有关租户刊登催缴通告，故由此引起诉讼时效中断，即自2015年7月20日前的租金因超过诉讼时效而丧失胜诉权，张莹抗辩有理部分，一审法院予以支持；鉴于二化塑料分厂所提供的水电费收款通知单属于其单方制作，并有涂改现象，且其亦未提供证据证明其已代为缴付上述水电费，故对其主张张莹支付在此之间的水电费及逾期支付水电费的滞纳金，一审法院不予支持。双方约定如张莹拖欠租金超过1天则按交费总额加收10%滞纳金，现张莹未按约支付租金，应承担违约责任，二化塑料分厂主张张莹按月利率2%计算支付逾期支付租金的滞纳金，符合法律规定，一审法院予以支持。双方约定张莹应于每月25日之前支付次月租金，从上可以得出，自2015年7月21日起计付逾期支付租金的滞纳金，二化塑料分厂主张自2013年6月25日起计付，部分超过法律规定，对于超过部分，一审法院不予支持；由于张莹违约，故对于张莹已支付的押金11974元，二化塑料分厂有权不予以退还。综上所述，张莹应以每月3568元（3528元＋40元）为基数向二化塑料分厂支付自2015年7月21日起其所租赁的831#、821边的房屋租金及其所承租的1001-1002房屋的租金34672元（2419元/月×14个月＋2419元/月÷30天×10天），以及按每月2%计算上述房屋在此期间产生的租金逾期滞纳金，二化塑料分厂对于押金11974元有权不予返还。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除福建省福州第二化工厂塑料分厂与张莹于2013年1月1日签订的房屋租赁合同；二、张莹应于本判决生效之日起三十日内将其所承租的坐落于福建省福州市连江路福建省福州第二化工厂塑料分厂内的租赁房屋（内部编号831#、821边）腾空，并返还给福建省福州第二化工厂塑料分厂；三、张莹应于本判决生效之日起三十日内按每月3568元向福建省福州第二化工厂塑料分厂计算支付831#、821边租赁房产的租金（自2015年7月21日起至张莹实际搬离上述房屋之日止）及逾期支付租金的滞纳金（以3568元为基数按月利率2%自2015年7月起至张莹实际返还上述房屋之日间每月26日起分别计算至实际付清款项之日止）；四、张莹应于本判决生效之日起三十日内向福建省福州第二化工厂塑料分厂支付1001-1002的租赁房产的租金34672元及逾期支付租金的滞纳金（以2419元为基数按月利率2%自2015年7月起至2016年9月间分别计算至实际付清款项之日止）；五、福建省福州第二化工厂塑料分厂不予退还张莹押金11974元；六、驳回福建省福州第二化工厂塑料分厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6623元，减半收取计3311.5元，由福建省福州第二化工厂塑料分厂负担1500元，由张莹负担1811.5元。张莹应负担的案件受理费,应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。二审诉讼过程中，当事人未向本院提交新的证据。根据本案现有的证据，除“2016年6月5日，张莹向二化塑料分厂出具一份报告”外，本院对原审查明的其他事实予以确认。本院另查明，张莹向二化塑料分厂出具报告的时间为2013年6月5日。本院认为，根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点在于，张莹与二化塑料分厂是否存在租赁关系。本院认为，二化塑料分厂提供的房屋租赁合同及水电费收款通知单，结合一审法院现场勘验情况，可以认定双方存在租赁关系。张莹主张二化塑料分厂未实际交付租赁房产，双方签订的房屋租赁合同是无效的，但未提供任何证据证明其曾就未交付租赁物向二化塑料分厂提起过异议，张莹称因租赁物未实际交付，其认为租赁合同自然无效，该说法与常理不符，本院不予采信。二化塑料分厂提供张莹于2013年6月向二化塑料分厂出具的报告，证实张莹曾向二化塑料分厂承租831#房屋达十年之久。张莹辩称报告中所指831#店面与《房屋租赁合同》所指831#厂房并非同一标的物，同时该份报告恰可说明其已提出终止其所承租编号831#店面，本院认为，二化塑料分厂厂区内只有一处内部编号为831#的房产，且租赁合同中831#厂房与张莹所提交的报告其已租赁十年的831#店面面积同为350平方米，报告中所指831#店面与《房屋租赁合同》所指831#厂房应为同一标的物。张莹虽在报告中提及退租，但在没有收到二化塑料分厂答复前，双方未办理交接手续，张莹亦没有证据证明其已将831#房屋腾空返还给二化塑料分厂，故一审法院认定该租赁合同继续有效是正确的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6623元，由上诉人张莹负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇一七年五月二十三日法官助理 张力群书 记 员 吴 超 来源：百度搜索“”