（2017）粤0606民初3118号

裁判日期: 2017-05-23

公开日期: 2017-08-04

案件名称

佛山市顺德区顺兴房产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司等与程丽英租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市顺德区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

佛山市顺德区顺兴房产有限公司,佛山市顺德区中协贸易有限公司,程丽英

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省佛山市顺德区人民法院民事判决书（2017）粤0606民初3118号原告：佛山市顺德区顺兴房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良清晖路。法定代表人：颜文英。原告：佛山市顺德区中协贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良清晖路148号新世界中心商场四层。法定代表人：伍艳梅。两原告的共同委托诉讼代理人：黎伟贤、张淑婷，广东宏骏律师事务所律师。被告：程丽英，女，1982年5月27日出生，汉族，住江西省乐平市。原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司（以下简称顺兴公司）、佛山市顺德区中协贸易有限公司（以下简称中协公司）与被告程丽英租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人张淑婷到庭参加诉讼。被告程丽英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的合同编号：租20150105-2《新世界中心商场商铺租赁合同》及《补充协议》，并判令被告归还商铺；2.被告立即向原告支付拖欠的租金14850元、管理费4950元、水电费303.5元，合共20103.5元（水电费为2017年1月、2月的欠费，租金自2017年1月起暂计算至2017年2月28日，管理费自2016年12月起暂计至2017年2月28日，各款项顺延计收至被告交回租赁商铺之日止）；3.被告立即向原告支付逾期付款违约金403.37元（以每笔应付租金、管理费、水电费为基数从拖欠之日起按日万分之五暂计算至2017年2月28日，逾期付款违约金顺延计收至被告清偿完毕所欠款项之日止）；4.原告无须退回被告所交的保证金26730元；5.被告立即向原告支付违约赔偿金49038元；6.被告立即向原告支付律师代理费8702元；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年1月29日签订的合同编号：租20150105-2《新世界中心商场商铺租赁合同》（下称租赁合同），由被告承租原告顺兴公司所拥有的位于顺德区大良清晖路148号新世界中心商场二层2168铺。租赁合同明确约定：租赁期限自2015年1月16日起至2017年10月31日止，2015年1月16日起计算至2017年10月31日期间，租金每月为7425元、管理费每月为1650元。租赁合同还约定了违约责任：若乙方（注：即被告）未按本合同规定的期限向甲方（注：即原告顺兴公司）支付租金、管理费、水电费时，则乙方应承担逾期付款违约金，违约金金额按逾期付款额的每日万分之五计算。乙方逾期缴纳或欠缴应缴之租金、管理费及其它费用达两个月，甲方有权解除租赁合同、收回出租商铺，并向乙方追偿所欠之费用以及乙方此前在租赁期内享受甲方给予之任何免租金、管理费减免优惠；另外甲方有权向乙方收取本合同约定的全部租赁期内的租金及管理费总额的百分之二十作为违约赔偿金（不含保证金），因此引起的诉讼费、原告聘请律师的代理费由乙方承担，届时乙方缴交的保证金（按金）亦作为赔偿金，乙方无权要求返还。2016年5月17日，原告顺兴公司与被告签订了《补充协议》，约定被告承诺：在上述租赁合同的剩余租赁内，严格遵守三方原签署之租赁合同相关约定，并按照原租赁合同约定的方式及期限缴纳租金、管理费、水电费等；在被告履行了上述第一条之承诺的前提下，顺兴公司同意将2017年4月1日至2017年4月30日，共计30天作为给予被告之免租期，期间被告无须向原告支付2168元铺租金共为7425元，但管理费及所消耗的其他能源费用则须按实支付。如被告在剩余的租赁期内违反上述第1条这承诺或发生违约情形，原告有权取消上述第2条之免租期优惠，并要求被告按原租赁合同约定交纳相关租赁费用并承担违约责任。合同签订后，原告如约履行了合同义务。被告自2016年12月起无故拖欠原告租金、管理费和水电费等费用。原告已向被告追讨所欠租赁费用但未果。被告上述拖欠租赁费用的行为已构成违约。根据上述租赁合同约定，原告有权解除租赁合同、没收保证金及追讨被告所应付的一切费用。诉讼中，原告提供的证据如下：1.原告营业执照执照复印件两份，被告身份证复印件一份，证明原被告诉讼主体资格。2.广东房地产权证复印件一份（原件核对退回），涉案租赁合同复印件一份（原件核对退回），按金收据复印件一份（原件核对退回），证明涉本案的不动产为原告顺兴公司所有，原告顺兴公司有权依法对该商铺进行出租收益，双方于2015年1月签订了涉案的租赁合同，合同里面约定了租金管理费的支付标准和支付方式，同时约定了承租方出现违约时所应当承担的违约责任，包括支付违约赔偿金、律师费及原告有权没收保证金等违约责任内容。3.催款通知单复印件一份（原件核对退回），2016年12月、2017年1月、2月租金管理费、水电费通知签收表复印件各一份（原件核对退回），律师函复印件一份（原件核对退回），EMS邮单复印件一份（原件核对退回），EMS邮递情况打印件一份，证明原告就被告拖欠租金的情况已经进行了催告，被告依然拒绝支付拖欠的租金，根据合同约定原告有权解除合同，并追究被告违约责任。4.委托代理合同复印件一份（原件核对退回），代理费发票复印件一份（原件核对退回），证明原告因被告的违约行为主张权利所支出律师费8702元，根据合同约定应当由被告承担。被告程丽英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自身质证以及抗辩的权利。经审查，原告顺兴公司、中协公司提供的证据，客观真实，能相互印证，本院对冼桂腾提供的证据均予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年1月29日，顺兴公司、程丽英、中协公司签订合同编号为租20150105-2的《新世界中心商场商铺租赁合同》（下称租赁合同），由程丽英承租顺兴公司所拥有的位于顺德区大良清晖路148号新世界中心商场二层2168铺。租赁合同约定：租赁期限自2015年1月16日起至2017年10月31日止；2015年1月16日至2016年10月31日期间的租金每月为7260元，2016年11月1日起计算至2017年10月31日期间，租金每月为7425元、管理费每月为1650元；程丽英应于每月7日前向原告顺兴公司支付当月管理费、租金；由中协公司负责有偿提供水电，程丽英收到缴费通知单之日起7个工作日内向中协公司缴纳当期水电费；租赁保证金（按金）为26730元（程丽英已缴纳）。若程丽英未按本合同规定的期限向顺兴公司或中协公司支付租金、管理费、水电费等有关费用时,则程丽英应承担逾期付款违约金，违约金金额按逾期付款额的每日万分之五计算；程丽英逾期缴纳或欠缴应缴之租金、管理费及其它费用达到两个月，顺兴公司有权解除租赁合同、收回出租商铺，并向程丽英追偿所欠之费用等，另外顺兴公司有权向程丽英收取本合同约定的全部租期内的租金及管理费总额的20%作为违约赔偿金；因此引起的诉讼费、顺兴公司聘请律师的代理费由程丽英承担，届时程丽英缴交的保证金(按金)亦作为赔偿金，程丽英无权要求返还。2016年5月17日，原告顺兴公司与被告签订了《补充协议》，约定被告承诺：在上述租赁合同的剩余租赁内，严格遵守三方原签署之租赁合同相关约定，并按照原租赁合同约定的方式及期限缴纳租金、管理费、水电费等；在被告履行了上述第一条之承诺的前提下，顺兴公司同意将2017年4月1日至2017年4月30日，共计30天作为给予被告之免租期，期间被告无须向原告支付2168元铺租金共为7425元，但管理费及所消耗的其他能源费用则须按实支付。如被告在剩余的租赁期内违反上述第1条这承诺或发生违约情形，原告有权取消上述第2条之免租期优惠，并要求被告按原租赁合同约定交纳相关租赁费用并承担违约责任。上述合同签订后，顺兴公司、中协公司如约履行了合同义务，但程丽英拖欠相关费用，即欠2017年1月至同年2月的水电费303.5元，欠2017年1月起暂计算至2017年2月28日租金14850元、欠2016年12月起暂计至2017年2月28日的管理费4950元。顺兴公司支出8702元律师费聘请律师向本院提起诉讼。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，两原告与被告所签订的租赁合同合法有效，应受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。被告无故拖欠租金、水电费、管理费等费用，两原告依照合同约定主张解除租赁合同及要求被告交回租赁物符合法律规定，本院予以支持。被告拖欠原告中协公司2017年1月至同年2月的水电费303.5元事实清楚、证据充分，本院予以支持；水电费的确定以实际发生为准，2017年3月起至被告实际交回租赁物之日止的水电费如实际发生了，原告中协公司可另行主张权利；被告至今未付2017年1月起的租金及2016年12月起的管理费，截至2017年2月28日，被告共欠原告顺兴公司租金14850元、管理费4950元事实清楚、证据充分，本院予以支持；之后的租金、管理费计算至被告实际交还租赁物之日。原告顺兴公司主张违约金、按全部租期租金的20%计收的赔偿金，并提出要求被告交付的保证金无须退回。本院认为，虽然合同有关于上述各项的约定，但根据合同关于保证金的约定，租赁保证金的性质应为违约金，原告顺兴公司扣收了被告的租赁保证金后还主张违约金、全部租期租金的20%的赔偿金，但其并无提供证据证实因被告违约造成其损失大于约定的违约金（保证金），原告顺兴公司扣收被告的保证金后再要求被告承担违约金、再按全部租期租金的20%计收赔偿金于法不符，本院对其该两项请求不予支持，对其请求保证金无须退回的主张予以支持。原告顺兴公司请求的律师代理费8702元符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司与被告程丽英及原告佛山市顺德区中协贸易有限公司签订的合同编号为租20150105-2的《新世界中心商场商铺租赁合同》及《补充协议》，被告程丽英应于本判决发生法律效力之日起十日内交还租赁物即顺德区大良清晖路148号新世界中心商场二层2168铺给原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司；二、被告程丽英应于判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司支付租金［（租金计算至2017年2月28日为14850元，之后的租金按合同约定的标准（即2016年11月1日至2017年10月31日每月租金为7425元）计算至被告履行判决第一项确定的交回租赁物义务之日止］、管理费（管理费计算至2017年2月28日为4950元，之后的管理费按每月1650元的标准计算至被告履行判决第一项确定的交回租赁物义务之日止）、水电费303.5元（2017年1月、2月）；三、被告程丽英交付给原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司的租赁保证金26730元归原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司所有；四、被告程丽英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司支付律师代理费8702元；五、驳回原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1199.77元(原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司已预交)，由原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司负担199.77元，被告程丽英负担1000元（被告迳向原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司支付，本院不另作退收）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　彭晓辉二〇一七年五月二十三日书记员　　严　婧关注公众号“”