（2017）新0105民初498号

裁判日期: 2017-05-23

公开日期: 2017-12-04

案件名称

采埃孚销售服务（中国）有限公司与乌鲁木齐发尔众信房地产经纪有限公司,何锐合同纠纷一审民事判决书

法院

乌鲁木齐市水磨沟区人民法院

所属地区

乌鲁木齐市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

采埃孚销售服务（中国）有限公司,乌鲁木齐发尔众信房地产经纪有限公司,何锐

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民事判决书（2017）新0105民初498号原告：采埃孚销售服务（中国）有限公司。法定代表人：KLAUSMARKUSWITTIG，该公司总经理。委托诉讼代理人：李新，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：米尔尼沙·买买提，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：乌鲁木齐发尔众信房地产经纪有限公司。法定代表人：陈秋坪，该公司总经理。委托诉讼代理人：马卫东。新疆井然律师事务所律师。被告：何锐。委托诉讼代理人：马卫东，新疆井然律师事务所律师。原告采埃孚销售服务（中国）有限公司（下称采埃孚公司）与被告乌鲁木齐发尔众信房地产经纪有限公司（下称发尔众信公司）、何锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告采埃孚公司委托诉讼代理人李新、米尔尼沙·买买提，被告发尔众信公司、何锐共同委托诉讼代理人马卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告采埃孚公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告提供人民币1972233.43元票面金额的房屋租赁发票；2、判令被告退还人民币108215.52元的额外“税金”；3、判令被告支付违约金人民币60000元；4、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：依照原告与被告发尔众信公司签订的房屋租赁合同，原告已累计向被告支付自2013年1月1日至2016年5月31日期间房屋租金、广告租赁费、采暖费等人民币2080448.95元，其中含人民币108215.52元的额外“税金”。另依照房屋租赁补充协议内容二：“续期租金在本补充协议签订后10个工作日内向甲方支付��甲方收到租金10个工作日内向乙方出具完税发票，如若违约各自按房租的20%承担违约责任”。根据法律规定，被告收取租金应无条件提供发票，但至今被告拒不提供发票，导致原告无法做账。根据《新疆维吾尔自治区出租房屋管理办法》第八条：“房屋出租人应依法向税务部门申报缴纳出租房屋税费。出租人按租赁合同约定向承租人收取租金的，应到主管地税机关或地税机关委托的代征单位代开发票并缴纳相关税款，不得向承租人收取租金以外的其他费用”的规定，被告额外收取的“税金”，违反法律规定，属违法所得，应当返还。但经原告多次索要无果诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告发尔众信公司、何锐共同辩称，1、我方已向原告提供了2013年1月1日至2015年12月31日的房屋租金、广告租赁费、采暖费的发票，即使我方没有如数提��2013年1月1日至2014年12月31日的发票，原告要求提供该期间发票的诉讼时效已过。双方签订的房屋租赁合同补充协议第四条规定，双方在签订补充协议时即2016年之前的双方的所有纠纷与责任全部豁免。2、关于税金，双方前期签订的房屋租赁合同中对税金由谁承担没有约定，之后双方口头约定税金由原告承担。原告历年的实际付款均高于应付款项，多出的部分就是税金。房屋租赁补充协议第一条最后一句话约定租赁费用中不包含开具发票的税金，由此看出发票税金由原告承担，否则房租不会是合同中的价格。原告诉状中所谓额外税金法律依据《新疆维吾尔自治区出租房屋管理办法》中明确规定用于居住使用的出租房屋，本案出租房屋是用于办公，不适用该办法。内容也不是原告说的第八条，而是第三章第22条第八项。法律规定了出租房屋的纳税主体是出租人，税金由谁承担法律没有任何强制性的规定，也不干涉，是由双方协议解决的。本案双方签订的租赁协议以及双方履行租赁合同中的行为表明税金是由原告承担，该约定不违反法律规定，是双方自愿，因此不存在退回税金的说法。3、我方认为违约金过高，我方仅仅没有依约按时向原告提供2016年1月1日至2016年5月31日的发票，没有给原告造成任何的损失。根据法律规定，违约金具有补充性质，用于补充守约方的利益损失，应当以实际损失为基础。依据合同法第144条之规定，请求法院依法减少或驳回原告关于违约金的诉讼请求。4、被告至今没有开具剩余日期发票的另一原因，是原告至今没有将承租房屋屋顶的广告牌拆除，影响被告对房屋的再次出租，并产生了该广告位被占用的损失。拆除该广告牌需要动用大型吊车，并对屋顶进行修复。这是原告违约造成的。综上，请求驳回原告��所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交以下证据：证据1：原告与被告发尔众信公司2008年、2012年签订的两份《房屋租赁合同》、2015年9月22日签订的《房屋租赁补充协议》。证明2008年开始原告与被告之间形成房屋租赁合同关系，2012年签订合同对原合同进行了变更，补充协议中租期从2015年12月31日至2016年5月31日，其中租金不包含税金的约定违法，属于无效约定条款。此外证明违约金的计算依据。两被告对2008年合同的真实性、关联性、合法性均不认可，被告与原告沟通过程中没有涉及到该合同内容，该合同甲方公章与被告公司名称不一致，真实性无法确认，本案涉及的事实均为2013年以后的事情��该合同与本案无关。对后两份合同没有异议，证明租赁房屋用于办公，双方对税金由那方承担没有约定，补充协议中明确了补充协议签订之前双方的所有纠纷都豁免。本院对该组证据中2008年合同不做确认，对后两份合同予以确认。证据2：被告发尔众信公司2012年6月27日出具的税收完税证、2014年12月26日出具的付款说明、乌鲁木齐市住房情况查询记录、水劳仲裁字（2017）第12号仲裁裁决书。发票证明被告发尔众信公司履行了前期出具发票的义务。被告发尔众信公司的证明内容为何锐是房东，租金直接给付何锐。证明两被告之间有代开完税发票或房屋招租信息的约定，何锐理应退出收取的税金款。根据证据若干规定75条的规定，两被告应当提供相应约定的证据，马建雄在发票上的签字应当确认为该税票所表现的租赁房屋权属关系的实际控制人。根据查询记录载明的信息��刘鹤与马建雄为涉案出租房屋的实际所有权人。两被告提供的房屋所有权信息不真实，2012年签订的房屋租赁合同附件房屋所有权证复印件被告发尔众信公司至今未提供，故意隐瞒实际房屋所有权人身份。仲裁裁决书证明原告租赁的房屋实际所有权人马建雄系原告员工。两被告对付款说明真实性无法确定，系复印件，对三性均不认可。对税收完税证真实性认可，恰恰证明了被告在2012年履行了出具发票的义务，对票据上马建雄的签字不认可，代理人曾代理过马建雄的案件，马建雄的签字不是这样的，该证据与本案没有关联性。对住房查询记录真实性认可，租赁房屋是该查询记录上的房屋，但登记的权利人刘鹤和马建雄不是本案被告，关联性不认可。对裁决书的真实性认可，与本案的关联性有异议，该裁决书只能证明马建雄与原告之间存在劳动合同关系，与本案没有任何的关联。本院对该组证据真实性予以确认。证据3：原告财物记账凭证与银行转账回单17份。证明2013年1月1日至2016年5月31日期间租金收款人一直是被告何锐，原告共给付房屋、广告租赁费、采暖费、迟延付款违约金、税金等2080448.95元，其中税金108215.52元。两被告对该组证据真实性、关联性认可，对证明问题不认可。该组证据证明原告每次实际支付金额均多于应付金额，其差额部分就是税金。证明双方关于税金由原告承担的口头约定是存在的。本院对该组证据真实性、关联性予以确认。两被告向本院提交以下证据：被告从税务部门调取的2013年1月30日和2014年1月30日的采暖费发票和完税证。证明每年采暖费是45000元，税金是3420元，被告履行了出具发票的义务。因为时间原因，目前只能找到该四张票据。原告对该组证据真实性、合法性与部分关联性认可，是何��开的，但发票没有给原告，何锐应该是代马建雄开的。原告要求返还税金的诉讼请求中不包含采暖费的税金。本院对该组证据真实性予以确认。根据当事人陈述结合经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年，原告与被告发尔众信公司签订《房屋租赁合同》，约定：被告发尔众信公司将位于乌鲁木齐市河滩北路774号，面积1100平方米房屋租赁给原告，用于公司经营；租期自2012年1月1日起至2015年12月31日止；一年租金总计人民币377900元，租金每半年一付，5月30日和11月30日前支付下一个半年的租金；水电暖等由承租人另付。2015年9月22日，原告与被告发尔众信公司签订《房屋租赁补充协议》，就双方2012年签订的《房屋租赁合同》即将期满，达成补充协议：房屋租赁期限续展延长至2016年5月31日，房屋租金为人民币300000元，该租金包括原合同的广告位租金，不��含出租人向承租人开具发票的税金；续期租金在本补充协议签订后10个工作日内向出租人支付，出租人收到租金10个工作日向承租人出具完税发票，如违约各自按房租的20%承担违约责任；本补充协议属原《房屋租赁合同》的必要组成之附件，双方此前发生的纠纷争议因本协议签订相互豁免，亦不产生其他额外费用，双方应严格遵守协议约定，不得随意加重和附带其他条件。上述租赁合同及补充协议签订后，双方履行期间，原告向被告支付2013年1月1日至2016年5月31日期间房租费、广告位租赁费、税金、迟延付款违约金等共计1983518.95元，其中税金为108215.52元。2014年10月15日，原告向被告支付2014年采暖费48510元。2015年11月23日，原告向被告支付2015年采暖费48420元。上述款项的收款人均为被告何锐。被告何锐系被告发尔众信公司指定的收款人。2013年1月30日和2014年1月30日，被告给原告开具了票面金额人民币45000元的采暖费发票。本院认为，原告与被告发尔众信公司签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，系双方的真实意思表示。合同签订后，原告全面履行了租赁费（含迟延付款违约金）的支付义务。被告履行了房屋交付义务。关于开具发票和税金承担主体问题，根据合同履行过程中原告付款金额均高于应付款金额的事实以及双方签订的补充协议相关约定，被告关于税金由原告承担的抗辩成立，本院予以采信。据此，原告履行了税金的承担义务，被告未履行向原告开具已收取款项的对应发票的义务，构成违约。综上所述，原告要求被告提供2013年1月1日至2016年5月31日人民币1972233.43元票面金额的房屋租赁发票的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告退还人民币108215.52元税金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付违约金人民币60000元整的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告乌鲁木齐发尔众信房地产经纪有限公司、何锐向原告采埃孚销售服务（中国）有限公司提供人民币1972233.43元票面金额的房屋租赁发票。二、被告乌鲁木齐发尔众信房地产经纪有限公司、何锐支付原告采埃孚销售服务（中国）有限公司违约金人民币60000元。三、驳回原告采埃孚销售服务（中国）有限公司的其他诉讼请求。上述款项，被告乌鲁木齐发尔众信房地产经纪有限公司、何锐须于本判决生效��日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的168215.52元,给付金额60000元,占争议标的35.67%。案件受理费3664.31元（原告采埃孚销售服务（中国）有限公司已预交）,由被告乌鲁木齐发尔众信房地产经纪有限公司、何锐负担1307.06元（与案款一并支付原告采埃孚销售服务（中国）有限公司），原告采埃孚销售服务（中国）有限公司负担2357.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审　判　长　马　瑛人民陪审员　周　勤人民陪审员　姜红文二〇一七年五月二十三日书　记　员　喜　慧来源：