（2017）闽02民终1590号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-07-03
案件名称
廖佩云、厦门市禾丰新景房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
廖佩云,厦门市禾丰新景房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终1590号上诉人（原审原告）：廖佩云，女，1986年2月16日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：杨晖，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林安宁，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：厦门市禾丰新景房地产有限公司，住所地福建省厦门市湖里区。法定代表人：陈中保，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭元，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑金摇，北京盈科（厦门）律师事务所律师。上诉人廖佩云因与被上诉人厦门市禾丰新景房地产有限公司（以下简称禾丰新景公司）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初16112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖佩云上诉请求：1.撤销原判第二项，改判禾丰新景公司向廖佩云支付逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金以470201元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年7月10日起计至禾丰新景公司取得房屋权属登记机关出具的办理上述房屋所有权初始预登记的收件收据之日止）；2.本案一审、二审全部诉讼费由禾丰新景公司承担。事实和理由：双方签订的补充协议第八条中规定禾丰新景公司迟延办证无需承担违约责任及合同第十四条中的“商品房交付使用后90日内”的“日”指“工作日”的约定，系明显减轻禾丰新景公司责任，属于无效条款，对双方不具有拘束力。1.合同第二十二条明确约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”而补充协议第八条的约定明显减轻或免除买卖合同中约定应当由出卖人承担的责任。与普通合同不同，讼争合同的主合同与其补充协议效力相差极大。主合同为建设厅、工商局为平衡双方权利义务所拟定的范本，其目的是管制商品房买卖、限制开发商利用其优势拟定侵犯购房者条款，且属备案审核必备。因此，这也是主合同特意在第二十二条明确约定“补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任”的原因所在。据此，此后的补充协议只能在主合同所规定的条款范围内，就“本合同未尽事项”将权利义务细化，而不可超过主合同范本所约束，另行订立减轻或免除出卖人责任的条款。否则，如果任由开发商在补充协议中对主合同任意突破，主合同就被“架空”，形同虚设，建设厅等政府部门利用合同对开发商的管制目的也就无从实现。2.按讼争合同第二十二条的约定，签订补充协议（附件六）的前提是“本合同未尽事项”。主合同已将双方基本权利义务做出规范，双方仅能就基本权利义务之外的未尽事项做出约定。而讼争合同第十四条已经就禾丰新景公司承担逾期办证违约责任的期限作出了明确的约定，这属于双方基本权利义务，不存在另行签订补充协议的情形，补充协议第八条中对禾丰新景公司承担逾期办证违约责任的期限又进行补充约定明显违反了此条约定。可见，讼争合同第二十二条的约定清晰明确，可以直接据此认定补充协议第八条减轻禾丰新景公司违约责任的约定无效。在司法实践中，与本案类似的相关判决也明确支持上述观点。如福州中院（2014）榕民终字第3826号判决书认为：“合同第十四条约定的办证期限是365个自然日，而在补充协议第五条将办证期限变更为365个工作日，但根据合同第二十二条约定，补充协议不得含有减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，补充协议将365个自然日变更为365个工作日，显然是减轻了出卖人的责任，因此应当按照365个自然日计算。”禾丰新景公司答辩称，一、根据合同及补充协议的约定，禾丰新景公司无须向廖佩云支付逾期办证违约金。二、退一步讲，即便禾丰新景公司需支付违约金，最多也仅能参照日十万分之一的标准进行计算。三、一审关于违约金的起算点是正确的，应予以维持。首先，讼争合同及补充协议系双方在自愿、平等的基础上签订的，内容、条款并未违反法律、行政法规，应当认定为有效。一审关于违约金的起算点系依照补充协议的约定进行判决。其次，虽然合同第二十二条约定“补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人的责任、排除买受人主要权利的内容”，但是，该合同仅是福建省建设厅为了规范商品房交易秩序而制定的“示范文本”，该合同与一般民事合同的效力是同等的，不能因为该合同系省建设厅制定的就认定该合同的效力高于其他合同的效力。根据《合同法》第四条及第七十七的规定，只要双方协商一致，便有权对主合同进行变更、补充，不能因为合同系省建设厅制定的就否定当事人变更合同的权利。且合同第二十二条也未约定补充协议如果违反该约定即无效。再次，补充协议系双方协商一致而签订的，补充协议第八条并非格式条款，该补充协议系根据买受人的实际情况而拟定的，并与买受人充分协商。双方经协商同意将办理初始登记的期限的“日”变更为“工作日”，这是双方对自己权利的处分，并未免除禾丰新景公司办理初始登记的义务。且根据补充协议第十三条第六款的约定，“本补充条款与主合同条款内容不一致的地方，以本补充条款内容为准，双方已对本补充协议条款认真阅读，了解并同意共同遵守”；第十四条约定“本协议为合同的补充协议，具有同等的法律效力，如本补充协议与合同有相悖之处，以本协议为准”。可见，《补充协议》的各条款均为经过双方协商一致的情况下签署的，是合法有效的。最后，即便认定补充协议第八条为格式条款，根据《合同法》第四十条的规定，该条并非减轻提供格式条款一方责任的情形，也不应认定为无效。廖佩云向一审法院起诉请求：1．禾丰新景公司立即办理厦门市禾丰新景地下室-1层人防230号车库（厦门市思明区龙山中路109号地下一层第230号人防车位）所有权初始预登记，并协助廖佩云办理前述房屋的所有权权属证书；2．禾丰新景公司向廖佩云支付逾期取得房屋权属证书的违约金（以470201元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年12月3日起计算至廖佩云实际取得房屋权属证书之日止）。一审法院认定事实：2013年8月12日，廖佩云与禾丰新景公司签订一份《厦门市商品房买卖合同》，约定买受人廖佩云以470201元的价格向出卖人禾丰新景公司购买案涉房屋。前述合同中《商品房买卖合同说明》第5条约定：对合同文本空格部分填写，双方当事人应当协商确定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。前述合同第十四条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的×%向买受人支付违约金。前述合同附件六《合同补充协议》第8条“关于合同第十四条之补充”第（2）项约定：“商品房交付使用后60日内”和“商品房交付使用后90日内”分别依2014年6月30日起60个工作日和90个工作日。若出卖人逾期交付商品房的，则本条所约定的产权登记起算时间相应顺延，即自实际交付商品房的时间开始计算办理产权登记的期限。该第8条第（4）项约定：如逾期交房，则将办理权属登记需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案时间以买受人实际收房之日作为起算点。上述《厦门市商品房买卖合同》签订后，廖佩云已依约向禾丰新景公司支付合同项下案涉房屋的全部购房款。2015年4月10日，禾丰新景公司将案涉房屋交付给廖佩云。但禾丰新景公司至今未办理案涉房屋的所有权初始预登记，亦未协助廖佩云办理案涉房屋的权属证书。一审法院认为，廖佩云与禾丰新景公司签订的《厦门市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。根据《厦门市商品房买卖合同》第十四条及附件《合同补充协议》第8条第（2）项、第（4）项的约定，禾丰新景公司应于2015年4月10日起90个工作日内，即2015年8月18日前，办理案涉房屋所有权初始预登记并协助廖佩云办理所有权权属证书，但禾丰新景公司至今未履行该义务，故廖佩云请求禾丰新景公司办理案涉房屋的所有权初始预登记并协助其办理案涉房屋的所有权权属证书，于法有据，予以支持。案涉《厦门市商品房买卖合同》第十四条中对逾期办理房屋权属证书的违约金的约定为每日×%，根据该合同所附《商品房买卖合同说明》第5条的约定，应视为双方当事人对逾期办理房屋权属证书的违约金的计算标准未作约定，故廖佩云请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期办理房屋权属证书的违约金，符合法律规定，予以支持，但应自2015年8月19日起计算至禾丰新景公司取得房屋权属登记机关出具的办理上述房屋所有权初始预登记的收件收据之日止，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、禾丰新景公司于判决生效之日起十五日内办理厦门市禾丰新景地下室-1层人防230号车库（厦门市思明区龙山中路109号地下一层第230号人防车位）的所有权初始预登记，并协助廖佩云办理上述房屋的所有权权属证书；二、禾丰新景公司于判决生效之日起十五日内支付廖佩云逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金以470201元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年8月19日起计至禾丰新景公司取得房屋权属登记机关出具的办理上述房屋所有权初始预登记的收件收据之日止）；三、驳回廖佩云的其他诉讼请求。本院二审期间，对一审认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。双方当事人未提交新证据。本院认为，本案二审争议焦点在于补充协议第八条关于办证期限为“工作日”的约定是否属于无效条款。因补充协议系对主合同条款的补充约定，补充协议明确载明“本补充条款与主合同条款内容不一致的地方，以本补充条款内容为准，双方已对本补充协议条款认真阅读，了解并同意遵守”，故补充协议系廖佩云在知晓条款内容的情形下自愿签订的，补充协议约定的期限计算标准应作为禾丰新景公司办理房屋权属初始登记和协助取得房屋权属证书义务履行期间的确定标准。该条款虽系禾丰新景公司事先拟定，但未排除禾丰新景公司办理权属初始登记及协助取得权属证书的主要义务，双方对办理期限系指自然日还是工作日的补充约定并不属于合同法关于格式条款无效规定之情形，故廖佩云的上诉主张缺乏法律和事实依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但案由确定为房屋买卖合同纠纷有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由廖佩云负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 宁审 判 员 刘文珍审 判 员 柯艳雪二〇一七年五月二十三日代书记员 肖子发附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：