（2017）川0703民初1715号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-09-18
案件名称
四川长城恒昶物业服务有限公司与周雪冰物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
绵阳市涪城区人民法院
所属地区
绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川长城恒昶物业服务有限公司,周雪冰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0703民初1715号原告：四川长城恒昶物业服务有限公司，住所地：绵阳市涪城区长虹大道南段115号。法定代表人：汪晓宴，该公司董事长。委托诉讼代理人：何泽永，该公司职员。被告：周雪冰，男，汉族，生于1967年1月29日，住绵阳市涪城区。原告四川长城恒昶物业服务有限公司与被告周雪冰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告四川长城恒昶物业服务有限公司的委托诉讼代理人何泽永及被告周雪冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告四川长城恒昶物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠2009年11月1日至2016年6月30日的物业服务费12088.2元、生活垃圾费480元、逾期违约金2000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系XX小区一期X幢X单元XX楼X号房屋的业主，建筑面积116.26平方米，享受了我公司提供的物业服务，但拖欠2009年11月1日至2016年6月30日的物业服务等费用。被告周雪冰辩称：交房时是另一家物业公司不是原告，我与原告无物业服务合同关系。我的房子在顶楼，2009年刚装修完，墙面、地板、屋顶就被雨水浸湿变形，我多次找物管要求开发商解决，物管虽答应但没人前来解决。我的房屋浸水问题是我自己找人处理好的，其他有些人的房屋浸水问题是原告处理好的，原告没给我处理，我不应支付原告物业费。本院经审理认定，被告系XX小区一期X幢X单元XX楼X号房屋业主，住房建筑面积116.26平方米。2012年9月17日原告（甲方）与绵阳市涪城区阳光曼哈顿业主委员会（乙方）签订《物业服务合同》，乙方委托甲方为阳光.曼哈顿小区（一期）实施物业管理服务工作，期限为2012年9月1日起至2015年8月31日。合同约定高层电梯住宅物业服务费为每月每平方米1.3元，按季度（3、6、9、12月）或半年（6、12月）交纳，业主逾期未交纳物业服务费的按照逾期每日千分之三的标准承担违约金；服务期满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期自动延续一年。2015年11月30日，绵阳市涪城区阳光曼哈顿一期业主委员会向原告出具《物业服务委托管理的函》，称“第二届业主委员会自2015年10月17日成立以来，第二届业主委员会一直未完成物业服务公司公招事情，没有与新的中标单位签订新的物业服务管理合同。为了确保小区物业管理工作正常、有序开展，经第二届业主委员会集体讨论决定小区物业服务继续委托给贵公司至新的物业管理合同签订时止。”2016年6月30日原告撤出案涉小区。原告在庭审中陈述，原告从2009年11月起为案涉小区提供物业服务，之前为“华玮物业公司”。被告在庭审中陈述于2009年3月收房，收房时向另一个物业公司交纳物管费、垃圾费、装修管理费1300余元。原告已向绵阳市环境卫生管理处交纳每月每户6元的生活垃圾清运费。原告提供落款日期为2015年8月20日由四川华玮物业管理有限公司出具的《情况说明》复印件一份，其记载内容称该公司绵阳分公司因业务发展调整已申请公司注销，该公司负责人与原告的法人同系汪晓宴，该公司绵阳分公司相关债权由原告承接，债务关系将由原告承担。本院认为，小区业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》对全体业主产生效力。按合同约定被告的物业面积116.26平方米，每月每平方米1.3元物业服务费，每月应交物业服务费151元。另根据绵阳城市环境卫生管理部门的规定，小区每户业主应交纳6元垃圾清运费,该费由物业公司统一代缴后向业主收取。本案原告与被小区业主委员会签订物业服务合同是2012年9月17日，约定的服务期限为2012年9月1日起至2015年8月31日，期满后未接到业主委员会解聘通知的自动延期一年，原告于2016年6月30日撤离小区。因此，被告应支付原告2012年9月1日-2016年6月30日的物业服务费6795元（151元×45月）和生活垃圾清运费270元（6元×45月）。被告称接房时的物业公司是“华玮物业公司”，不知道原告是小区物业公司；原告对最初为“华玮物业公司”提供小区物业服务的事实不持异议，仅称该物业公司注销后由原告继续提供物业服务，但未提供证据证明自2009年11月起由原告为案涉小区提供物业服务的事实。原告提供的《情况说明》系复印件，同时虽记载华玮物业公司绵阳分公司相关债权由原告承接，但未说明具体什么债权也不符合债权转让条件。因此，原告主张由被告支付2009年11月至2012年8月31日期间的物业费和垃圾清运费，因证据不足本院不予支持。被告逾期不交物业费构成违约，但合同约定按欠费金额日千分三计算违约金过高，且本案原告系根据请求的全部物业费金额为基数主张2000元违约金不合理，本院根据违约情形及本案的实际情况，酌情支持1359元（6795元×20%）。被告所称房屋质量问题应向开发单位主张权利，不是拒交物业费的合法抗辩理由。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周雪冰于本判决生效后五日内支付原告四川长城恒昶物业服务有限公司自2012年9月1日至2016年6月30日的物业服务费6975元、垃圾清运费270元、逾期付款违约金1359元，合计8604元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费82元；由原告承担32元，被告周雪冰承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 黄昌楠二〇一七年五月二十三日书记员 童金蓉 搜索“”