（2017）湘1103民初3349号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2018-04-19
案件名称
原告永州市大河置业有限公司与被告雷良达、永州市恒隆房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
永州市冷水滩区人民法院
所属地区
永州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
永州市大河置业有限公司,雷良达,永州市恒隆房地产有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条
全文
湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1103民初3349号原告：永州市大河置业有限公司，住所永州市冷水滩区湘永路与桐木井路交叉口西南角大河映山小区。法定代表人：王建军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张振智，湖南济人律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告:雷良达,男，1974年8月28日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：廖江南，湖南君义律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：永州市恒隆房地产有限公司，住所地永州市冷水滩区三多亭社区建设路83号。法定代表人：蒋邵林，该公司董事长。委托诉讼代理人：田志峰，湖南湘永律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告永州市大河置业有限公司（以下简称大河公司）与被告雷良达、被告永州市恒隆房地产有限公司（以下简称恒隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大河公司的委托诉讼代理人张振智，被告雷良达及委托诉讼代理人廖江南，被告恒隆公司的委托诉讼代理人田志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大河公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告赔偿损失10万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告雷良达曾协议购买位于永州市××府第××号面积约100平方米的商铺两间。原告因业务需要，与被告雷良达协商，于2015年4月18日签订《门面租赁合同》。其中约定：被告保证所出租的门面符合相关规定；租期2年，即从2015年6月8日至2017年6月7日止；原告交8000元保证金，再按每月7000元标准，每季度付一次租金；租赁期间，被告有权依法转让该出租房屋，转让后该《门面租赁合同》继续有效；相关违约责任等约定。合同签订的前一天，原告即向被告支付了8000元保证金及一个季度的租金21，000元。双方商定给予原告50天的装修时间，装修费约18万元由原告承担。至2016年3月7日期间的租金原告已付清。现出现了新房东，被告不愿意将房屋出租给原告，并强行腾房及拆除装修物，给原告造成了严重的经济损失，经多次协商无果，原告特向法院起诉。原告为支持自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：证据一、门面租赁合同，拟证实原告与被告雷良门面租赁合同关系；二、收据11份，拟证实原告于2015年4月17日即签订合同前一天向被告雷良达交付押金8000元;原告依约三次分别向被告雷良达交付租金21000元共63000元，即自2015年6月8日至2016年3月8日间的租金已付清;原告依约交清了租赁期间的物业管理费1400元、水费300元、电费3200元;三、函件，拟证实被告恒隆公司多要求原告付清租金、物业管理费、水费、电费;四、造价鉴定报告及鉴定费票据，拟证实：1原告租赁的湘永路289号E103号约100平方米，用作大河映山售楼部，其装修工程造价为176381.78元;原告交付鉴定费10000元。被告雷良达辩称：1、原告大河公司与答辩人之间不存在房屋租赁合同关系；2、原告起诉要求答辩人赔偿其损失10万元没有事实和法律依据；3、答辩人对租赁合同的履行不存在过错，答辩人是代恒隆公司出租房屋。被告雷良达为支持自己的抗辩主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：证据一、商品房买卖合同，拟证实雷良达于2014年11月1日与恒隆房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买了该房屋；证据二、雷良达与恒隆公司法定代表人蒋绍林结算单，证实2015年雷良达与恒隆公司解除合同；证据三、收据，证实雷良达的出租行为得到了恒隆公司的认可，收到了雷良达转交的租金押金8000元，一个季度租金18000元；证据四、门面租赁合同，拟证实该合同双方主体为雷良达和王建军，原告大河公司不是合同主体。被告恒隆公司辩称,被答辩人大河公司起诉歪曲事实，其装修损失与答辩人恒隆公司无关，本案实际系被答辩人雷良达与大河公司的共同行为，导致答辩人的房产2015年4月至2016年5月期间被其占用，该损失应由被答辩人承担。现被答辩人反咬一口起诉答辩人，要求我公司赔偿损失，完全没有事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回大河公司对我方的诉请。被告恒隆公司为支持自己的抗辩主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：证据一、退房约定，拟证实雷良达与被告恒隆公司的购房合同已经解除，后期再将涉案房产出租的行为对恒隆公司不产生法律效力；证据二、信函，拟证实恒隆公司在与大河公司、雷良达交涉无果的情况下，向大河公司书面发函维权；证据三物业公司证明、证据四肖小萍声明及身份证、证据五贺芳声明及身份证，拟证实大河公司在2016年5月4日前将占用场地清空，现有业主才安排租房者长沙银行进场装修的，大河公司和雷良达应共同向恒隆公司支付2015年4月至2016年5月期间房产占用费；证据六、民事判决书，拟证实在判决书的第九页被告雷良达已经对我方的证据进行了确认。对当事人所提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据一至四，来源合法，内容真实，系有效证据，本院予以确认。被告雷良达提供的证据一、二，来源合法，内容真实，系有效证据，本院予以确认。被告雷良达提供的证据三，系被告恒隆公司收到被告雷良达所交的租金和押金的收据，并不能证实被告恒隆公司认可被告雷良达有权出租本案所涉及的房产，故该证据与本案无关联性，本院不予采信。被告雷良达提供的证据四，系原告大河公司的法定代表人王建军代表该公司与被告雷良达签订该合同，对该证据的证明力，本院不予确认。被告恒隆公司提供的证据一、二，来源合法，内容真实，系有效证据，本院予以确认。对被告恒隆公司提供的证据三、四、五的真实性，本院予以确认，但对上述证据的证明力，被告恒隆公司并未提供相应证据证实，本院不予确认。被告恒隆公司提供的证据六，来源合法，内容真实，系有效证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华源府第E102、E103号商铺系被告恒隆公司开发所属房产之一，2014年11月1日，被告恒隆公司为出卖人、被告雷良达为买受人签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买的商品房为E102/E103共两间商铺，E102面积为70.26平方米，该套金额为1820000元；E103面积为104.53平方米，该套金额为2710000元；买受人于2013年7月9日前支付总房款47万元，其余房款406万元，银行按揭形式支付。之后，因为被告雷良达银行按揭贷款手续没有办妥，被告雷良达与被告恒隆公司法定代表人蒋绍林于2014年12月24日约定：雷良达如在过年不把按揭款贷出就退房，恒隆公司把原款还与雷良达是实。尔后，被告雷良达没有在约定时间贷出按揭款。被告雷良达在购房无效的情况下，擅自于2015年4月18日与原告大河公司法定代表人王建军签订了《门面租赁合同》（雷良达为甲方，王建军为乙方）：甲方出租给乙方的商业门面位于永州市××府第××号；租赁期为二年，自2015年6月8日起至2017年6月7日止；乙方先交8000元作为保证金，甲乙双方商定，租金为100元/平方米，税后净租金7000元/月，合同签订后先交付一季度租金21000元，往后租金按已交租金下一季度的最后一个月25号前交下一个季度的租金，以此类推。合同签订后，原告大河公司共向被告雷良达缴纳了8000元保证金和2015年6月8日至2016年3月7日的租金63000元，并对该门面进行了装修。被告恒隆公司知晓后于2016年2月23日，向被告大河公司的“大河映山售楼部”发函，要求原告大河公司于2016年3月31日前人和物必须全部撤离华源府第门面。之后，原告大河公司腾离涉案房产。另查明，经本院委托，2016年6月2日永州潇湘建设工程审计事务所有限公司对涉案房产装修工程造价进行了鉴定，其鉴定结果：大河映山售楼部装修工程造价为176381.78元。原告大河公司用去鉴定费10000元。本院认为，被告雷良达在其与被告恒隆公司所签订的商品房买卖合同已经解除的情况下，未经被告恒隆公司同意和允许，擅自将涉案商铺屋租赁给原告大河公司，被告雷良达系无权出租。因此，被告雷良达与原告大河公司法定代表人王建军签订的《门面租赁合同》为无效合同。原告大河公司法定代表人王建军的行为系职务行为。原告大河公司实际使用涉案商铺，系与被告雷良达签订租赁合同后，并交纳租金的情况下所获得，在本案中不承担过错责任。被告雷良达无权出租涉案商铺存在过错，导致原告大河公司从2016年4月1日起不能继续使用涉案商铺，造成原告大河公司涉案商铺大河映山售楼部装修损失176381.78元、鉴定费损失10000元，合计186381.78元，被告雷良达应予赔偿。因此，原告大河公司要求被告雷良达赔偿损失10万元的诉讼请求，本院予以支持。被告雷良达要求被告恒隆公司承担共同赔偿责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：一、限被告雷良达在判决生效之日赔偿原告永州市大河置业有限公司经济损失10万元；二、驳回原告永州市大河置业有限公司对被告永州市恒隆房地产有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，由被告雷良达负担。如不服本判决，可在本判决送书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长 黄登飞审 判 员 邓国华人民陪审员 周湘英二〇一七年五月二十三日代理书记员 尹 娜 微信公众号“”