（2017）粤06民终1643号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-07-20
案件名称
彭巧乐、黄金兴租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭某,黄某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终1643号上诉人（原审被告）：彭某，男，汉族，住湖南省双峰县。被上诉人（原审原告）：黄某，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：向左林，广东昊驰律师事务所律师。上诉人彭某因与被上诉人黄某租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初12494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。彭某上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或者依法改判由黄某退还彭某押金20万元以及赔偿彭某损失972778元，驳回黄某的所有诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误、适用法律错误。在本案中，彭某有拒付场地使用费的抗辩理由。1.因涉案租赁物未达到双方约定及生产产品所需要达到的电容标准，彭某与黄某多次沟通，黄某于2016年3月15日与彭某达成口头协议，由彭某自行解决电容问题，黄某免除彭某从2016年3月15日起两个月的租金，彭某也是在达成上述协议后才向黄某支付押金20万元，因黄某不认账不签字导致公司装不了电，工厂处于半生产状态，造成经济损失约50万元。2.彭某向黄某支付押金之后，即发现涉案租赁物大面积漏水，严重影响生产，彭某要求黄某修缮，但黄某一直不予理睬，彭某无奈之下，找维修人员修理了一部分厂房，花费了上万元的维修费用，黄某至今尚未向彭某支付该笔维修费用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，黄某应向彭某支付维修费用及减少租金。3.涉案合同因黄某的过错导致无效，黄某应当赔偿彭某的损失包括搬进搬出的搬厂费用、装修费用、营业损失、厂房扩建以及维修费用共计972778元。3.一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十八条规定错误。本案中，正是因为黄某的过错才导致合同无效，黄某应当赔偿彭某的损失，一审法院只考虑到了黄某的损失，而没有考虑到彭某的损失，明显有悖公平原则，适用法律错误。（二）一审判决程序违法，请求发回重审。本案中，黄某的诉讼请求是解除双方签订的《厂房租赁合同》，而一审判决在审理过程中认为该租赁合同无效，既没有在判项中判决解除双方的租赁合同，也没有判决确认双方的租赁合同无效。一审判决明显违反民事诉讼中的不告不理原则，程序违法。彭某在二审中明确对一审判决第一项无异议，对一审判决第二项有异议。黄某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，彭某的上诉没有任何事实和理由，请求驳回彭某的上诉请求。黄某向一审法院起诉请求：1.解除黄某、彭某于2016年1月15日签订的《厂房租赁合同》；2.彭某立即腾空厂房、空地、办公室、宿舍，并将厂房、空地、办公室、及宿舍返还给黄某；3.彭某支付自2016年2月16日起至彭某实际返还之日止按每月52170元计算的租金予黄某（暂计至2016年7月16日的租金260850元）；4.彭某支付违约金20万元；5.彭某承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月15日，彭某（乙方、承租方）和黄某（甲方、出租方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区里水镇河边村村民委员会江边村小组的厂房、办公室、宿舍出租给乙方使用，租赁期限从2016年1月15日至2027年7月26日。租金每月52170元，实收52000元。合同签订之日，乙方向甲方缴纳押金20万元。每月月底支付下月租金，逾期30天视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，乙方应按厂房租金剩余年限的租金赔偿黄某经济损失。免租期30天。乙方完全了解甲方出租给乙方厂房的现状，因此，乙方不得据此单方解除合同。双方并约定其他权利义务。彭某在诉讼中陈述，彭某支付了保证金20万元，没有支付租金予黄某。至庭审终结时，涉案租赁物由彭某占有使用。彭某陈述，彭某在没有漏水的地方进行生产使用，漏水的地方没有使用。2016年6月、7月彭某使用涉案租赁物每月发生电费约4万元。一审法院认为，黄某没有提交涉案租赁物取得规划许可证或经行政主管部门批准建设的相关证据材料，涉案租赁物未经规划报建，黄某与彭某签订《厂房租赁合同》违反法律的强制性规定，属无效合同。合同无效，自始没有约束力，一审法院对黄某请求解除合同不予支持。合同无效，因合同收受的财产应予返还。黄某请求彭某腾退合同项下租赁物，一审法院予以支持。彭某已实际对涉案租赁物进行了相应的占有、使用，根据公平等价有偿原则，彭某应参照合同约定的租金标准计付占用期间的场地使用费予黄某。彭某应按每月52000元计付从2016年2月16日起至租赁物返还之日止的场地使用费予黄某。彭某没有举证证明双方约定的电容配备情况并证明黄某没有提供约定电容，也没有举证证明双方存在减免2016年5月15日前租金的约定。彭某主张涉案租赁物中的厂房屋顶现存在多个小洞漏水，但双方约定租赁物按现状交付，彭某主张的问题属于表面可见的情况，彭某在签订合同前已查看涉案租赁物，知道或应该知道租赁物的情况，并应在商定场地使用费标准时予以充分考量。彭某在诉讼中确认已在涉案租赁物内进行生产经营，6、7月份为广东地区多发暴雨天气时期，但彭某2016年6、7月份使用涉案租赁物发生的电费每月高达4万元，可印证彭某在租赁物内进行了正常生产经营的实际情况，一审法院对彭某主张无法正常使用租赁物并抗辩支付使用费的意见不予采纳。双方签订的租赁合同无效，无效合同只产生信赖利益损失，黄某主张彭某支付合同提前解除的违约金没有法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、彭某于判决发生法律效力之日起十日内返还黄某和彭某于2016年1月15日签订的《厂房租赁合同》项下位于佛山市南海区里水镇河边村村民委员会江边村小组的厂房、办公室、宿舍、空地予黄某；二、彭某于判决发生法律效力之日起十日内按每月52000元计付2016年2月16日至上述第一项判决履行之日止的场地使用费予黄某；三、驳回黄某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4106.38元，财产保全费1820元，合计5926.38元（黄某已预交），由黄某负担1500元，彭某负担4426.38元并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予黄某，一审法院不另收退。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据彭某的上诉请求和黄某的答辩意见，本案二审的争议焦点为：彭某应否向黄某支付场地使用费，如果应该支付，该场地使用费的支付标准问题。本案中，由于彭某、黄某均未能提供涉案厂房的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，彭某与黄某签订的《厂房租赁合同》无效。《厂房租赁合同》虽然无效，但彭某占有使用涉案厂房，其应参照双方签订的《厂房租赁合同》约定的租金标准52000元/月向黄某支付场地使用费。涉案厂房起租期是2016年1月15日，双方对于免租期30日无异议，因此彭某应于2016年2月16日起向黄某支付场地使用费。彭某以涉案厂房未达到双方约定以及生产产品所需的电容标准、涉案厂房大面积漏水为由，上诉主张其不应向黄某支付场地使用费。经审查，双方在签订《厂房租赁合同》时并未就电容标准作出约定，现彭某以涉案厂房未达到电容标准为由拒付场地使用费，理由不成立。同时，涉案厂房是按现状出租，彭某并未举证证明其接收涉案厂房时是否存在漏水，而从彭某提供的租赁期间涉案厂房漏水的照片可见，涉案厂房屋顶漏水之处显而易见，倘若该漏水之处系彭某承租之时已存在，彭某理应是明知该情况。现彭某以涉案厂房漏水为由拒付场地使用费，理由不成立。彭某上诉主张黄某同意免收2016年3月15日起两个月的租金，黄某对此予以否认，彭某所举之证据不足以证明双方对此协商一致，彭某的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。至于彭某上诉主张一审法院违反不告不理原则，程序违法。经审查，一审法院经审理后认定涉案《厂房租赁合同》无效，驳回黄某要求解除合同的诉讼请求，程序合法，彭某的该上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。至于彭某上诉请求黄某退还彭某押金20万元、赔偿彭某损失972778元，属于二审期间新增加的诉讼请求，黄某表示不同意彭某的该上诉请求，因此本院对彭某的该请求不予处理。综上所述，彭某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5212.76元，由上诉人彭某负担。本判决为终审判决。审审 判 长 周 珊审 判 员 张雪洁代理审判员 潘伟丹二〇一七年五月二十三日书 记 员 赖敏婷 来源：百度“”