（2017）甘0302民初834号

裁判日期: 2017-05-23

公开日期: 2017-12-02

案件名称

原告马双成与被告杨玉华、杨志东、杨志红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

金昌市金川区人民法院

所属地区

金昌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

马双成,杨玉华,杨志东,杨志红

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十七条

全文

甘肃省金昌市金川区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0302民初834号原告：马双成（反诉被告，下同），男，汉族，生于1958年2月7日，住本区。委托诉讼代理人：马永龙，甘肃经纶律师事务所律师。被告：杨玉华（反诉原告，下同），女，汉族，生于1961年7月8日，住本区。被告：杨志东（反诉原告，下同），男，汉族，生于1963年7月17日，住本区。被告：杨志红（反诉原告，下同），男，汉族，生于1964年12月24日，住本区。原告马双成诉被告杨玉华、杨志东、杨志红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告马双成及其委托诉讼代理人马永龙、被告杨玉华、杨志东、杨志红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告退还原告房屋租金5800元；2、判令三被告承担原告经营损失15000元及搬迁费400元。事实和理由：2016年6月21日，原、被告签订了房屋租赁合同，三被告将他们共同所有的位于本区昌荣里6栋住房出租给原告用作按摩诊所，租期1年，每月租金900元，原告向被告交清了1年的租金10800元，被告亦将房屋交予原告使用。后因案外人杨志敢以三被告无权出租为由要求原告搬出房屋，原告基于杨志敢的干扰无法继续诊所营业，与三被告协商解除房屋租赁合同无果后，于2016年10月1日自行搬出租赁房屋，但三被告仅退还了原告租金5000元，故诉诸来院。三被告辩解并反诉称：1、出租房屋系父母遗产，其有权出租，且此前已出租过1年，兄妹5人对房屋出租收益并无异议，故其与原告签订的房屋租赁合同应为有效；2、原告将出租的住房用作按摩诊所，违背了住宅的使用性质，已构成违约；3、原告所谓的损失，并非因其造成，与之无关；4、原告至今未交还房屋，合同继续有效，现同意解除合同，但要求原告返还房屋并交清房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对原告提交的房屋合同一份、收条一张、被告提交的收条二张、房屋所有权证一本、户口本一本、死亡证明二张、中共金昌市委组织部家庭成员证明材料一份、房屋租赁合同一份、收条三张、出租物移交清单一张、照片一张等证据的真实性均无异议。依据上列证据以及原、被告双方在庭审中的陈述，本院认定的事实如下：本区昌荣里6栋住房一套原系杨昌隆、韩秀英夫妇二人共有，2014年2月5日杨昌隆亡故，同年2月18日，韩秀英亡故。杨昌隆、韩秀英夫妇共有子女5人，分别为长女杨玉华、长子杨志东、次子杨志红、三子杨志同、四子杨志敢。2015年4月25日，杨志红、杨志东、杨志敢就其父母遗留房产与胡江涛签订了为期1年的房屋租赁合同，并收取了10800元的租金。2016年6月21日，本案三被告再就该房产与本案原告及原告妻子杨风兰签订了房屋租赁合同，合同约定，租期1年，每月租金900元，原告需向三被告一次性交清全年的租金10800元。合同签订当日，原告交付了8000元房租，由被告杨志红向原告出具了8000元的收据1张，收据载明剩余2800元租金于2016年6月30日前付清，后三被告将出租住房及电费卡1张、电冰箱1台、洗衣机1台、写字台2张、石头面餐桌1张、床1张、石头茶几1个、液化气瓶1个、炉具1套、柜子4节同时交付给原告使用。该房屋被原告作为私人按摩诊所使用。在原告交清了剩余2800元的房租后，被告杨志红为原告更换了10800元的收条1张，落款日期仍然为2016年6月21日。合同履行过程中，原告基于案外人杨志敢对房屋主张权利，要求其搬出承租房屋的原因，无法继续诊所营业，原、被告双方于2016年9月21日再次协商解除房屋租赁合同事宜后，由被告杨志红经办，当场退还原告房租5000元，原告出具了“房租款退5000元”的收条1张，杨志红亦在2016年6月21日给原告更换出具的10800元收条上加注了“已退5000元，扣除房费2700元”的意见。原告于2016年10月自行搬出租赁房屋后，未将承租房屋交还给三被告，三被告亦未将扣除3个月房费后的剩余房租3100元退还给原告。双方不能协商处理，故诉诸来院。本院认为，本区昌荣里6栋住房一套的所有权人杨昌隆、韩秀英夫妇亡故后，在继承结束前，所有继承人均为该房产的共同共有人，对共有财产享有权利、承担义务。本案三被告作为该宗房产继承人，将遗产房屋出租收益，非属处分行为，其与原告签订的房屋租赁合同虽然缺少其他继承人的签名或事后追认而存在瑕疵，但继承人之间的内部关系并未影响到该合同的实质构成要件，亦未损害其他继承人的根本利益，应当认定合同有效。三被告关于原告擅自改变住宅用途，已构成违约的辩解，对此，合同中并无约定，结合实际情况，原告虽然将承租房屋作为按摩诊所，但并未对房屋结构进行改造，进而影响房屋的使用功能，不构成房屋租赁的根本性违约，原告在住宅房内开设诊所的行为应由其他行政法律法规予以调整。合同履行过程中，因另一继承人杨志敢对房屋主张权利影响了原告对承租房屋的使用，原、被告双方于2016年9月21日协商后，由被告杨志红经办，当场退还原告房租5000元，原告亦出具了“房租款退5000元”的收条1张，杨志红还在2016年6月21日给原告更换出具的10800元收条上加注了“已退5000元，扣除房费2700元”的意见，从上述原、被告的行为判断，协商当日，双方已就房屋租赁合同的解除达成了合意，房屋租赁合同已自此日起解除，故对原、被告双方关于合同继续有效的观点不予采纳，对三被告要求原告支付剩余房租的请求不予支持。合同解除后，原告理应将承租房屋及相关物品交还三被告，三被告亦应当返还扣除原告实际使用房屋3个月的房租2700元及三被告已返还原告的5000元租金后的剩余租金3100元，原、被告的该部分诉讼请求及反诉请求合理，予以支持。原告要求三被告承担其经营损失及搬迁费的请求于法无据，不予支持，三被告的该项辩解有理，予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款（二）项、九十七条之规定，判决如下：一、被告杨玉华、杨志东、杨志红（反诉原告）共同退还原告马双成（反诉被告）剩余房屋租金3100元。限判决生效后10日内付清。二、原告马双成（反诉被告）交还被告杨玉华、杨志东、杨志红（反诉原告）其承租的本区昌荣里6栋住房一套及电费卡1张、电冰箱1台、洗衣机1台、写字台2张、石头面餐桌1张、床1张、石头茶几1个、液化气瓶1个、炉具1套、柜子4节。限判决生效后10日内交付完毕。上述一、二项由原、被告双方同时履行。案件受理费330元，减半收取165元，由原告马双成（反诉被告）承担140元，由三被告（反诉原告）共同承担25元；反诉费25元，由原告马双成（反诉被告）承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。审判员　　俞志斌二〇一七年五月二十三日书记员　　魏　嘉 关注微信公众号“”