（2017）陕06民终638号

裁判日期: 2017-05-23

公开日期: 2017-05-27

案件名称

上诉人高阳与被上诉人陕西省志丹县供销合作社联合社、原审第三人王海瑞、王海洋租赁合同纠纷一案民事二审判决书

法院

陕西省延安市中级人民法院

所属地区

陕西省延安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

高阳,陕西省志丹县供销合作社联合社,王海瑞,王海洋

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

陕西省延安市中级人民法院民事判决书（2017）陕06民终638号上诉人（被申请人、原审被告）：高阳，男，1983年8月18日出生，汉族。被上诉人（再审申请人、原审原告）：陕西省志丹县供销合作社联合社，住所地：志丹县保安镇。法定代表人：刘志东，该社主任。委托诉讼代理人：杨万飞，男，1986年11月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：王理，延安“148”法律服务所法律服务工作者。原审第三人：王海瑞，男，1982年12月12日出生，汉族。原审第三人：王海洋，男，1985年3月5日出生，汉族。上诉人高阳因与被上诉人陕西省志丹县供销合作社联合社、原审第三人王海瑞、王海洋租赁合同纠纷一案，不服陕西省志丹县人民法院（2016）陕0625民再1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高阳上诉请求：1、撤销志丹县人民法院（2016）陕0625民再1号判决；2、赔偿上诉人装修损失（由物价局机关鉴定赔偿）；3、退回上诉人已交房费10万元；4、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：由于陕西省志丹县供销合作社联合社在触犯相关法律条件下私自出卖国有资产，并伙同贾小美主观上欺诈我，将赃物租与我，使我蒙受巨大的经济损失。陕西省志丹县供销合作社联合社辩称：一、上诉人要求赔偿其装修损失，没有事实根据和法律依据。上诉人对涉诉房屋的装修是完全基于自己需要而进行的，不存在受被上诉人欺骗、胁迫等情形。被上诉人在与贾美小解除合同后，也未对上诉人的租赁行为予以否认、干涉，丝毫没有影响到上诉人对租赁物的使用和管理。上诉人因为自身原因导致租赁物未能实现使用目的，造成的损失应当由其自己承担后果。二、上诉人要求退还已交房费十万元，主张对象错误。上诉人已交的十万元房费是交给王海瑞、王海洋的，被上诉人并没有收取，上诉人要求退还，应当向王海瑞、王海洋主张。陕西省志丹县供销合作社联合社向一审法院提起再审请求：1、撤销陕西省志丹县人民法院（2016)陕0625民初793号民事裁定；2、判决再审申请人与被申请人于2013年2月26日签订的房屋租赁合同终止；3、判令被申请人立即腾退交还再审申请人房屋及附属设施，并恢复原状；4、依法判令被申请人立即支付自2015年2月26日至实际腾退房屋之日止的租金；5、依法判令本案全部诉讼费用由被申请人承担。一审法院认定事实：申请再审人（原审原告）志丹供销社于2010年1月22日以169万元的价格购买了马希功名下的位于志丹县保安镇城南路114号三层十二间的房屋，未办理房产过户登记。在2013年1月16日将该房屋转卖给了贾美小，贾美小是榆林人，与王海瑞、王海洋系亲属关系，贾美小委托二人管理该房屋。2013年2月26日王海瑞、王海洋以甲方的名义与被申请人高阳达成了租赁合同，合同中第四条第3款明确约定“乙方有下列情况者，甲方有权终止租赁合同并不予退还房屋租赁保证金：不能按期缴纳租金并且逾期超出一个月以上的”。后因种种原因志丹供销社与贾美小的房屋买卖合同无法继续履行，故于2014年12月18日双方达成了解除《房屋买卖合同》的协议，志丹供销社将购房款全部退回，并于2014年12月19日将该房屋登记在其固定资产里面。被申请人高阳从2015年2月26日起未缴纳房屋租赁费，志丹供销社多次催要无果，故诉至法院提出前列诉求。一审法院认为，租赁物的所有权发生变动后，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，继承原出租人的权利和义务，受让人受该租赁合同的约束。被申请人高阳在签订房屋租赁合同时，该房屋属贾美小所有，第三人王海洋、王海瑞系其委托人，其与志丹供销社解除房屋买卖合同后，房屋的所有权转移至志丹供销社。该房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同义务。因被申请人未按合同约定交纳房租费，故申请人志丹供销社要求与被申请人高阳终止租赁合同、腾退房屋、恢复原状及缴纳2015年2月26日至实际腾退房屋之日止的租金的诉讼请求予以支持。对被申请人高阳辩称该房屋租赁时权属不清，公房私卖，属违法行为，租赁合同应属无效；再则该房没有建筑结构平面图，导致其无法办理相关证件的理由不予采纳；对于承租人的装满损失，被申请人志丹供销社在利用价值范围内予以适当补偿。经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条第二款之规定，判决：一、撤销志丹县人民法院（2016）陕0625民初793号民事裁定书；二、第三人王海洋、王海瑞与被申请人（原审被告）高阳在2013年2月26日签订的房屋租赁合同书于判决生效之日解除；三、被申请人（原审被告）高阳在判决生效后60日内将位于志丹县城南彩虹大桥北侧100米处，坐北向南三层楼房共计12间的租赁房屋腾退、恢复原状并返还给申请人（原审原告）志丹供销社；四、被申请人（原审被告）高阳于本判决生效后60日内支付申请人（原审原告）志丹供销社房屋租赁费从2015年2月26日起至实际腾退房屋之日止的租金；五、由再审申请人志丹供销社补偿被申请人高阳剩余租赁期内装饰装修残值损失10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被申请人高阳负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明：原审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。上述事实有书证、当事人陈述等在卷佐证，这些证据已经一审开庭质证、认证和二审审查，具有证明效力。本院认为,租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原合同对租赁人和新房主继续有效，被上诉人陕西省志丹县供销合作社联合社与上诉人高阳是租赁合同的当事人。该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。上诉人高阳从2015年2月26日起拒缴房租，被上诉人陕西省志丹县供销合作社联合社有权依照租赁合同约定行使解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，守约方可以要求回复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿。上诉人高阳作为租赁合同的违约方，无权要求赔偿，故其主张的租赁房屋装修损失及退回已交房租10万元的上诉请求，没有法律依据，该主张,本院不予支持。综上所述，上诉人高阳的上诉理由不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人高阳负担。本判决为终审判决。审　判　长　牛　菲代理审判员　但　勇代理审判员　祁泽胤二〇一七年五月二十三日书　记　员　刘荣荣百度搜索“”