（2017）沪02民终1636号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-06-20
案件名称
舒明畅与胡海桥、胡文胜房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
舒明畅,胡海桥,胡文胜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终1636号上诉人(原审被告)：舒明畅，男，1983年5月15日出生，汉族，户籍地河南省信阳市。委托诉讼代理人：虞克飞，上海市通浩律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：胡海桥，男，1936年1月29日出生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审原告)：胡文胜，男，1968年3月22日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：胡海桥。上诉人舒明畅因与被上诉人胡海桥、胡文胜房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初6386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。舒明畅上诉请求：撤销一审判决，改判对胡海桥、胡文胜的原审诉讼请求不予支持。事实与理由：一审判决认定事实错误，舒明畅与胡海桥、胡文胜签订租赁合同，约定胡海桥、胡文胜将上海市静安区威海路XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给舒明畅，在租赁合同履行过程中，舒明畅并没有违反合同约定延迟支付租金，根据合同约定，租金的支付方式为每次租金于每次房租到期前7天支付，支付的数额为三个月的房租，即舒明畅只要在房屋租赁开始后的第83天前将三个月的房租交给胡海桥、胡文胜即可。然而舒明畅的租金无论是三月一付还是一月一付，都是在房屋租金到期前的7天支付，舒明畅并未违约，胡海桥、胡文胜无权要求解除租赁合同。综上，舒明畅请求二审撤销一审判决，改判支持其上诉请求。被上诉人胡海桥、胡文胜共同辩称，不同意舒明畅的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。根据租赁合同约定，租金为每三月支付一次，每次租金应予每次房租到期前七天支付，胡海桥、胡文胜认为根据租赁市场的惯例，涉案房屋的租赁应以先付后租的原则支付租金，而舒明畅现提出的上诉理由却强行将租金的支付方式解释为先租后付，不符合房屋租赁的一般交易习惯；舒明畅擅自变更租金支付方式为一月一付，胡海桥、胡文胜从未同意过变更租金支付方式，所以舒明畅延迟支付租金超过15天，胡海桥、胡文胜有权据此要求解除租赁合同。综上，胡海桥、胡文胜请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡海桥、胡文胜向一审法院起诉请求：1、判令房屋租赁合同于判决生效之日解除，舒明畅于判决之日起十日内归还涉案房屋；2、舒明畅支付违约金每月(每天按月租金6,500元的百分之五计)9,750元；3、舒明畅承担返还涉案房屋前的房屋使用费，以每月9,750元为基数，计算到房屋归还之日；4、舒明畅应付清水电煤等费用。一审法院认定事实：涉案房屋为胡海桥、胡文胜共有的所有权房，该房屋建筑面积66.21平方米。2015年6月23日，胡海桥与舒明畅签订了《吉美地产租赁合同》，合同约定：胡海桥将涉案房屋租赁给舒明畅使用，租赁期限自2015年7月9日至2023年7月8日；月租金为6,500元，租金每三个月支付一次，即19,500元，租金于每次房租到期日前7天支付，另舒明畅交付一个月租金为保证金。房屋租金两年内不变，自2017年开始，租金为不超过月租金的5%递增。合同还约定：无论何方违约，应支付一个月租金的违约金给对方。承租方逾期支付租金的，每逾期一天，还应承担月租金5%的违约金，逾期15天，视为自动放弃所承租的房屋，构成严重违约，出租方无需征得承租方的同意单方面终止合同。在租赁期间内，出租方同意承租方转租给第三方使用。合同签订后，舒明畅将房屋转租他人使用。从2016年1月起舒明畅以胡海桥女儿的债主上门骚扰为由，将三月一付的房屋租金，改为一月一付。胡海桥、胡文胜对此表示异议，要求收回房屋，双方遂产生纠纷。现胡海桥、胡文胜起诉至法院，请求判如所请。一审审理中，胡海桥、胡文胜坚持要求解除合同，判令舒明畅迁出涉案房屋，承担违约责任。舒明畅表示只要无人骚扰，愿意恢复三月一付，且从2016年8月起已经恢复三月一付。一审法院认为，依法订立的合同受法律保护。双方签订的《吉美地产租赁合同》是合同双方真实的意思表示，双方均应恪守履行。双方在租赁合同中明确约定了租金支付方式，房屋租金支付方式的变更，当事人可以采取协商一致或签订补充条款的形式进行变更，在双方未能达成一致的情况下，承租人不得改变支付方式，现舒明畅未经胡海桥、胡文胜的认可改变了房屋租金的支付方式，使胡海桥、胡文胜迟延收取了舒明畅每季度支付租金中的另两个月租金，违反了双方在合同中的约定，舒明畅应当承担相应的违约责任。按照合同约定，胡海桥、胡文胜有权单方面解除租赁合同，故法院对胡海桥、胡文胜要求解除《吉美地产租赁合同》的诉讼请求予以支持。同时，按照合同约定舒明畅还应承担一个月租金的违约金。至于胡海桥、胡文胜要求舒明畅每逾期一天，还应承担月租金5%的违约金的请求，因该违约金明显过高，法院不予支持。胡海桥、胡文胜要求解除与舒明畅之间的租赁关系，迁出涉案房屋，将涉案房屋交还胡海桥、胡文胜，并承担违约责任的请求，法院予以支持。租赁关系终止后，舒明畅应与胡海桥、胡文胜结清租赁期间房屋公用事业费用。据此，一审法院判决：一、胡海桥与舒明畅在2015年6月23日签订的《吉美地产租赁合同》自判决生效之日起解除；二、舒明畅于判决生效之日迁出上海市静安区威海路XXX号XXX室，将该房屋交还胡海桥、胡文胜；三、舒明畅于判决生效之日起十日内支付胡海桥违约金6,500元。二审中，舒明畅提供收据一份，证明在2016年4月胡海桥、胡文胜单方要求解除租赁合同，并将涉案房屋的门锁予以更换，后舒明畅找人更换门锁，换锁费用以及误工费共计1,000元，该1,000元应在房租中予以扣除，胡海桥、胡文胜对此是认可的；胡海桥、胡文胜表示对于舒明畅提供的收据没有异议，胡海桥、胡文胜确实对涉案房屋进行过换锁，后舒明畅又重新更换了门锁，换锁费用应由舒明畅承担。对此本院认为鉴于换锁的事实在一审中并未涉及，若双方当事人对此有争议，可另行主张。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，胡海桥与舒明畅签订的《吉美地产租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。根据该租赁合同的约定，租金支付方式为三月一付，从2016年1月起舒明畅以胡海桥女儿的债主上门骚扰为由，将租金支付方式改为一月一付，现胡海桥否认其同意租金改为一月一付，舒明畅也无证据证明租金支付方式的变更已得到胡海桥的同意，故对于舒明畅就双方已对租金支付方式的变更达成合意的诉称本院无法采信。鉴于舒明畅擅自将租金支付改为一月一付，导致胡海桥延迟收取每季度租金中另两个月的租金，舒明畅显属违约，胡海桥根据合同约定要求解除合同依法有据，一审法院据此判决解除租赁合同并由舒明畅支付违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，舒明畅的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人舒明畅负担。本判决为终审判决。审判长 卢薇薇审判员 邬海蓉审判员 成 皿二〇一七年五月二十三日书记员 陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”