（2017）鲁01民终2129号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-06-19
案件名称
济南东拓置业有限公司与杨孟存房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南东拓置业有限公司,杨孟存
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终2129号上诉人(原审被告)：济南东拓置业有限公司，住所地济南法定代表人：刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：马明芹，山东豪才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨孟存，女，1976年12月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘国平，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）因与被上诉人杨孟存商品房预售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。东拓置业上诉请求：撤销原审判决，依法发回重审或改判。事实与理由：一、一审法院违约金计算期间存在错误。上诉人于2014年12月5日为涉案小区办理房产大证，并于当天电话通知被上诉人办理房屋产权证书，因此，即使上诉人存在逾期办证的违约行为，违约期间应为2013年8月22日至2014年12月5日，而非一审法院认定的2013年8月22日至2015年1月31日。二、一审法院认定的上诉人承担的逾期办证违约金过高。订立商品房买卖合同的主要目的是接收房屋并居住使用，现被上诉人已入住使用涉诉房屋，其主要目的已经等到实现，且被上诉人并未举证其因上诉人逾期办证造成的实际损失。三、上诉人电话通知被上诉人办证，不违反合同约定。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条明确约定：任何用电话或传真发出的每一通知或书信，发出当日为送达日。该内容已经将《商品房买卖合同》第十五条关于书面通知买受人（即被上诉人）办理房屋产权证的约定予以变更。因此，上诉人电话通知被上诉人并没有违反合同约定。另外，在取得房产大证后，上诉人以最短的时间通知买受人办证，以此减轻逾期办证的责任，这种做法符合常理，上诉人主张电话通知，虽然没有书面证据加以佐证，但并不违反常理。综上，上诉人认为一审法院认定部分事实错误，导致判决结果不正确，损害了上诉人的合法权益，为此，请求二审法院依法将本案发回重审或改判。以维护上诉人的合法权益。杨孟存辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求二审法院驳回东拓置业的全部上诉请求。具体如下：杨孟存与东拓置业签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合同的内容不违背法律法规的禁止性规定，合法有效，应受到法律的保护，双方都应本着诚实信用的原则遵守合同约定、全面履行各自的权利和义务。一审法院依据双方签字认可的《商品房买卖合同》第十五条约定的违约金比例计算逾期办证违约金，于理于法有据。1.计算期间正确。因杨孟存与东拓置业签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，有双方的签字、盖章，合法有效。杨孟存已经按照合同的约定履行了交纳购房款的义务，东拓置业就应当按照合同约定于交付房屋之日起270日内将相关资料报产权登记机关备案并书面通知杨孟存向房管部门申请办理房屋所有权证。故东拓置业的法定义务有两项：第一项是在房屋交付后270日内办理初始登记；第二项是初始登记后书面通知杨孟存向房管部门申请房屋所有权证。并且该通知必须是有效通知，必须是通知到业主本人，这两项义务缺一不可。关于第一项义务，东拓置业在上诉状中也承认其直到2014年12月5日才为涉案楼座办理初始登记，这本身已远超合同约定的期限。关于第二项义务，双方合同明确约定为书面通知，东拓置业称其曾通过电话形式告知杨孟存，首先，因补充协议是东拓置业单方制定，系格式条款，也未提醒杨孟存注意，未就该条款对杨孟存进行提示说明，应为无效。其次，退一步讲，先不审查电话通知是否有效的问题，事实上杨孟存在2014年12月5日也没有收到东拓置业的电话通知。那么在通知都未到达杨孟存的情况下，东拓置业的办证义务仍未履行完毕。最后，东拓置业针对是否进行通知问题也并未提供证据证实自己的主张，故东拓置业的抗辩理由不应被采信。故，东拓置业主张按照合同的约定以房款为基数，自应办证日的次日起至2015年1月31日，按每日万分之一的标准支付逾期办证违约金是对自己权利的处分，应得到支持。2.违约金计算比例正确。杨孟存订立合同的目的是取得房屋的所有权，而只有取得房产证才能真正实现这一目的，杨孟存才能依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。因杨孟存与东拓置业签订的合同文本的制定及提供者为东拓置业，在制定合同初期其应已对其违约的行为可能会造成的后果进行了评估，东拓置业对合同条款进行了认可。而因东拓置业逾期给杨孟存办理产权证书，给杨孟存落户、子女上学、保险转移办理、贷款、融资等方方面面造成了巨大的经济损失，也并非合同约定的违约金能够弥补，而杨孟存仍按照合同约定主张违约金，本身就已经站在合同以及公平角度上行使权利了，因此一审判决有事实依据，应予维持。综上所述，东拓置业的上诉请求没有事实及法律依据，望二审法院查清事实，依法驳回东拓置业的上诉请求。杨孟存向一审法院起诉请求：1、判令东拓置业支付杨孟存逾期办证违约金28573.3元；2、本案诉讼费用由东拓置业承担。一审法院认定事实：2010年12月8日,杨孟存（买受人）与东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。由杨孟存购买东拓置业开发建设的位于高新区丰奥嘉园小区北区5号楼1-2502室房屋，房屋建筑面积为99.54平方米，储藏室建筑面积为10.23平方米，房屋总价款为542188元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，杨孟存按照合同约定支付了全部购房款542188元。东拓置业于2012年11月25日向杨孟存交付了房屋。东拓置业于2014年12月5日取得大证并向产权登记部门进行了备案。杨孟存主张东拓置业应在交房后270日内协助杨孟存办证，即应在2013年8月22日之前通知。根据合同第十五条规定，东拓置业应书面通知杨孟存办证，杨孟存于2015年1月31日得到东拓置业的办证通知。东拓置业行为违反合同约定，应当向杨孟存承担违约责任。东拓置业应当按照合同约定支付违约金。故要求东拓置业支付逾期办证违约金28573.3元（以542188元为基数，自2013年8月22日起至2015年1月31日止按日万分之一计算）。东拓置业称2014年12月5日取得大证后，以电话及书面形式通知杨孟存办证，但东拓置业未提供证据证实上述主张。一审法院认为，杨孟存与东拓置业于2010年12月8日所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律的保护，双方均应本着诚实守信的原则全面履行各自的义务。杨孟存依约向东拓置业交纳了购房款，东拓置业理应依合同约定于双方交付房屋之日（2012年11月25日）270日(2013年8月22日)内将相关资料报产权登记机关备案并书面通知杨孟存向房管部门申请办理房屋所有权证，而东拓置业于2015年1月31日通知杨孟存办证，已构成违约。东拓置业抗辩逾期天数应当计算至东拓置业取得大证之日即2014年12月5日，但未提供证据证明其在取得大证之日向杨孟存进行了书面的办证通知，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，东拓置业应当承担举证不能的不利后果，故一审法院对东拓置业的抗辩不予采信。东拓置业应按照涉案合同的约定以总房款542188元为基数，自2013年8月22日起至2015年1月31日止（527天）按日万分之一标准计算逾期办证违约金，计28573.3元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：济南东拓置业有限公司于判决生效之日起10日内向杨孟存支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金28573.3元。二审中，当事人没有提交影响本案基本事实的新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于东拓置业主张违约金计算期间有误的问题。东拓置业认为，其于2014年12月5日为涉案小区办理房产大证，并于当天按照《补充协议》第七条的约定通过电话通知的方式通知杨孟存办理房屋产权证。因此，违约期间应为2013年8月22日至2014年12月5日。本案中，东拓置业并未提交其于2014年12月5日通过电话方式履行了通知义务的证据，且杨孟存对东拓置业的主张亦不予认可，因此东拓置业对该主张应承担举证不能的不利后果，一审法院计算期间正确，应予维持。关于东拓置业主张违约金过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，东拓置业主张约定的违约金高于杨孟存的实际损失，但并未提交相应的证据，因此亦应承担举证不能的不利后果，一审法院认定正确，应予维持。综上所述，东拓置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费514元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 车言江代理审判员 赵建军代理审判员 尹伊君二〇一七年五月二十三日书 记 员 刘 红 来自