（2017）鲁0281民初593号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-05-31
案件名称
青岛安厦房地产发展有限公司与青岛圣帝亚商业物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
胶州市人民法院
所属地区
胶州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛安厦房地产发展有限公司,青岛圣帝亚商业物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国保险法（2009年）》：第二十三条第一款
全文
山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初593号原告：青岛安厦房地产发展有限公司，住所地青岛胶州市。法定代表人：傅建刚，经理。委托诉讼代理人：吴明媚，胶州华盛法律服务所法律工作者。被告：青岛圣帝亚商业物业管理有限公司，住所地青岛即墨市。法定代表人：张锡山，经理。原告青岛安厦房地产发展有限公司（以下简称“安厦房地产公司”）诉被告青岛圣帝亚商业物业管理有限公司（以下简称“圣帝亚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安厦房地产公司的委托诉讼代理人吴明媚到庭参加诉讼，被告圣帝亚公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的《租赁合同》及《补充协议》；2、判令被告支付原告租赁费1532179元（按补充协议约定自2013年9月18日计算至2017年3月18日期间）、违约金78277.5元，共计1610456.5元；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2012年4月18日，原告与被告圣帝亚公司签订租赁合同一份，后因被告经营需要双方又签订补充协议一份，约定了租金数额以及交付方式和违约条款。根据合同约定原告于2013年3月18日向被告圣帝亚公司交付涉案房屋。根据合同第1条第3款规定：“乙方对该房屋有部分转租等各种合法商业经营权利。”被告圣帝亚公司将涉案房屋转租给了被告青岛国美电器有限公司实际租赁使用，而被告圣帝亚公司以青岛国美电器有限公司未向其支付租金为由，拒绝向原告支付租赁费计1532179元，违约金78277.5元，原告因此提起诉讼。审理中，原告申请撤回对诉状中第二被告青岛国美电器有限公司的起诉，系对其自身权利的自愿处分，不违反法律规定，本院已予以准许。被告圣帝亚公司未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的证据真实性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月18日，原告安厦房地产公司（甲方）与被告圣帝亚公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定原告将位于青岛胶州市郑州东路61号甲新向阳广场南侧部分地下一层车库【国有土地使用权证号：胶国用（2009）第3-27号】租赁给被告经营使用，租赁区域面积共计约1600平方米，包括租赁区域建筑物外立面使用权，租赁期限为15年，自甲方向乙方移交房屋并双方签署《房屋交接书》之日起，甲方给予乙方六个月的免租改造装修期，免租改造装修期内乙方无需缴纳租金。租金自租金起算日开始计算每满12个月为一租赁年度，第一年至第三年，每年房屋租金为379600元；第四年至第六年，每年房屋租金为398580元；第七年至第九年，每年房屋租金为418509元；第十年至第十二年，每年房屋租金为439435元，第十三年至第十五年，每年房屋租金为461407元。以上租金房屋租金占40%、场地租金占30%、设备租金占30%。租金按季度提前15天预付，即自租金起算日开始，每三个月支付一次。合同第9.6.2条约定，乙方不按照支付约定条件按时支付租金，经甲方书面催收乙方无正当理由超过一个月仍拒不缴纳的，每逾期一日，乙方应按本合同同期季度租金的万分之五向甲方支付滞纳金。2012年4月18日，原告出具转租证明一份，同意被告对上述合同中约定的租赁房屋进行转租。2013年，原告安厦房地产公司（甲方）与被告圣帝亚公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定就双方于2012年4月18日签订的房屋租赁合同，双方于2013年3月19日签订《胶州新向阳广场房屋交接书》，双方一致同意于2013年3月18日起将上述房屋交付给乙方，自2013年3月18日起至2013年9月17日为免租期，租赁期限自2013年9月18日起至2028年9月17日止，共计15年，租金单价为0.65%元/平方米/天，每三年递增5%。另约定，因经营需要，甲方同意将原租赁区域东侧及北侧共计约367平方米的房屋租赁给乙方使用，租金按上述标准执行，租赁期限自2015年1月1日起至2028年9月17日止。增加面积后，租金明细如下：2013年9月18日至2014年9月17日，年租金合计379600元；2014年9月18日至2015年9月17日，年租金合计440907元；2015年9月18日至2016年9月17日，年租金合计466670元；2016年9月18日至2017年9月17日，年租金合计490004元；2017年9月18日至2018年9月17日，年租金合计490004元；2018年9月18日至2019年9月17日，年租金合计490004元。本协议与原租赁合同具有同等法律效力，与原租赁合同不一致的以补充协议为准。2016年7月1日，原告通过EMS快递向被告圣帝亚公司邮寄催收通知一份，载明被告应当向其支付2013年9月18日以来的租赁费本金共计130多万元，现通知圣帝亚公司于2016年7月6日前付清所欠的租赁费和违约金，如不支付，原告将解除双方的租赁合同。该催收通知书已于2016年7月4日被签收。审理中，原告明确其主张的违约金计算方法为：根据租赁合同第九条第9.6.2约定，每逾期一日，乙方按本合同同期季度租金的万分之五支付滞纳金，补充合同中约定2016年9月18日至2019年9月17日期间年租金是490004元，按季度计算除以4等于122501元再乘以万分之五（每天的计算标准）X1278天（2013年9月18日至2017年3月17日）=78277.5元。经本院当庭询问，原告称自双方签订合同后被告未支付过租赁费，原告最早向被告送达书面催收通知就是在2016年7月1日。本院认为，原告安厦房地产公司与被告圣帝亚公司签订的《租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，双方均应自觉履行合同义务。原告作为出租人已依约将租赁物交付给被告，被告作为承租人应当依约支付租金，现被告在合同履行中逾期未向原告支付租金，已构成了违约。原告以通过书面形式向被告催收租金并限定了付款期限，被告未能在限期内支付，且在本案审理过程中，截止开庭前，被告仍未向原告回复支付租金的期限，原告的催告已过合理期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，原告可以解除合同。因此，原告诉请解除与被告之间的《租赁合同》及《补充协议》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还其占用的原告的租赁物。对被告已使用租赁物期间（自2013年9月18日至2017年3月18日）的租赁费，原告主张按合同约定计算即1532179元，该项请求符合双方《补充协议》约定，符合法律规定、理由正当，本院予以支持。对于原告主张的违约金，根据双方《租赁合同》第9.6.2条约定：“乙方不按照支付约定条件按时支付租金，经甲方书面催收乙方无正当理由超过一个月仍拒不缴纳的，每逾期一日，乙方应按本合同同期季度租金的万分之五向甲方支付滞纳金。”该条款约定的滞纳金实质为双方约定的违约金。现原告举证其第一次向被告书面催收租赁费的日期为2016年7月1日，并催告被告于2016年7月6日前付清租赁费，被告收到该通知后仍未付款。因此，被告应按合同约定自2016年8月7日起支付原告逾期支付租赁费的违约金。原告主张的违约金计算标准符合约定，但计算起点错误，被告应承担的违约金为13417元（其中2016年8月7日至2016年9月17日的违约金为：466670元÷4×0.05%×41天=2392元；2016年9月18日至2017年3月17日的违约金为：490004元÷4×0.05%×180天=11025元）。依照《中华人民共和国保险法》第二十三条之规定，判决如下：解除原告青岛安厦房地产发展有限公司与被告青岛圣帝亚商业物业管理有限公司于2012年4月18日签订的《租赁合同》及其后签订的《补充协议》；被告青岛圣帝亚商业物业管理有限公司于本判决生效后三十日内返还原告青岛安厦房地产发展有限公司位于青岛胶州市郑州东路61号甲新向阳广场南侧部分地下一层车库【国有土地使用权证号：胶国用（2009）第3-27号】及该区域东侧、北侧共计约367平方米的房屋；被告青岛圣帝亚商业物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛安厦房地产发展有限公司自2013年9月18日起至2017年3月18日止的租赁费1532179元；被告青岛圣帝亚商业物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛安厦房地产发展有限公司违约金13417元；驳回原告青岛安厦房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19294元（原告已预交），由原告青岛安厦房地产发展有限公司负担777元，由被告青岛圣帝亚商业物业管理有限公司负担18517元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 范少恒审 判 员 刘伟伟人民陪审员 李小鹏二〇一七年五月二十三日书 记 员 王 鹏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 微信公众号“”