（2017）渝0112民初4872号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2018-07-18
案件名称
刘伟与田海房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘伟,田海
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初4872号原告：刘伟，男，汉族，1990年2月4日出生，住四川省邻水县龙安镇。委托诉讼代理人：聂国林，重庆捷迅律师事务所律师。被告：田海，男，汉族，1974年8月12日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：胡朝万，重庆政远律师事务所律师。原告刘伟与被告田海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案受理后，由审判员田秀荣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘伟及其委托诉讼代理人聂国林、被告田海的委托诉讼代理人胡朝万到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟向本院提出诉讼请求：1、判决被告将位于重庆市北部新区XX大道XX号X栋X单元XX号的房屋过户给原告；2、判决被告从2017年2月24日起至被告履行房屋过户义务时止，以成交价73万元为本金，按每日千分之一支付违约金；3、判决被告支付本案原告的律师费2万元。事实与理由：原告与被告于2016年12月12日签订了《房屋买卖合同》，原告支付了定金和首付款200000元，合同约定将房屋过户后向银行抵押借款用于支付剩余房款，现被告拒绝履行过户义务，经多次催促，仍不履行。为维护原告权益，诉至法院，请求判如所请。被告田海辩称，一、原告不是适格主体，合同首部的相对方是姜桂梅，且有其身份号码等，签合同没有提到原告的名字，原被告之间没有合同关系；二、原告与姜桂梅之间的委托书、公证书对被告没有约束力，公证书的时间在后，原告与姜桂梅之间实质上是买卖关系而非委托关系；三、被告属于守约方，没有违约行为，是姜桂梅违约，签订合同后，被告履行过户手续，于2017年2月13日到房交所过户时，才知道姜桂梅将案涉房屋转卖给原告，发现原告的身份证于2017年2月6日过期，导致无法办理过户，在此情况下，被告发出履约通知书，要求姜桂梅于2017年3月5日前办理过户手续，否则有权单方解除合同。姜桂梅实际收到履约通知书，仍不配合过户，且被告已经将案涉的房屋买卖合同解除，姜桂梅没有提供有效的身份证，提供过期的身份证，导致合同实际解除，不存在履行的问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告举示的公证书、房屋买卖转让合同、档案查询结果、房产证复印件、收条、回单、保全费收据、律师费收据、委托代理合同，被告对其真实性无异议，对上述证据的真实性本院予以确认；举示的中介费发票持有原件、举示的录音被告逾期未提交质证意见，对上述证据的真实性本院予以确认；举示的4000元的收据真实性无法核实，对其真实性本院不予确认；举示的证明加盖了中国人民解放军96528部队印章，对其真实性本院予以确认。被告举示的原告身份证复印件、履约通知书、回函、解除合同通知书，原告对真实性均无异议，对被告举示的上述证据的真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：田海系位于重庆北部新区XX号X栋X单元XX的房屋的权利人。2016年12月12日，以田海为卖方、姜桂梅为买方，以重庆诚祥房地产经纪有限公司为经纪方，签订了一份《房屋买卖（转让）合同》，主要内容为：卖方自愿将坐落于重庆市北部新区XX号XX栋X单元XX的房屋出售给买方。第二条房款及支付方式约定：成交价格为730000元，成交价格包括买方自买入该房屋后至本次出售前已产生的应由卖方支付的一切费用。买方须于签订本合同当日支付定金50000元予卖方，定金在该房屋过户后抵作房款。如买方采取按揭贷款方式支付除定金之外的房款，具体约定如下：买方须于银行解押当日支付150000元予卖方，买方以所购该房屋作为抵押物向银行申请按揭贷款530000元用于支付卖方房款。此房款由买方向银行申请，卖方配合买方办理贷款申请，贷款手续办完后，由银行直接支付给卖方，买方的贷款金额、贷款利率、贷款期限等以银行审批为准，若银行未批准贷款或实际批准的贷款金额不够支付房款，则由买方于过户之前自筹剩余房款支付给卖方。第三条房屋解押、按揭贷款面签、过户取证、入押、交付约定：卖方自行还贷解押，卖方须于2016年12月30日之前向银行予以提前还款并将预约的具体时间告知经纪方；…买卖双方需在2016年12月30日之前完成按揭贷款的面签事宜；买卖双方约定于按揭贷款通过银行审批后3个工作日内办理过户手续；卖方承诺于2017年1月20日前或过户当日将该房屋交付给买方。第七条违约责任约定：买卖双方任何一方违反本合同约定…逾期超过10日仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按成交价格千分之一支付违约金；…本合同之任何一方违约而导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用由违约方承担。第十条补充条款：买卖双方都知道此房现处于抵押状态，自愿买卖成交；此房为装修房，卖方带所有家电、家具出售。合同还对其他方面进行了约定。在本合同末尾，买方处无人签字，在委托代理人处姜桂梅签字。同日，田海出具一张《收条》，内容为：“今收到姜桂梅购买我重庆市北部新区XX大道XX号X栋X单元XX物业的定金50000元。”2017年1月17日，刘伟向田海转账150000元，田海出具一份《首付款收条》，内容为：“今收到（买方）刘伟购买（出售方）田海位于重庆市XX大道XX号X栋X号房屋定金150000元。”2016年12月21日，刘伟出具一份《公证委托书》，内容为：我委托人准备购买坐落于重庆北部新区XX大道X号X栋X单元XX的房屋，因我有事不能亲自办理购房等相关事宜，现委托姜桂梅为我的合法代理人，全权代表我向有关部门、人士办理如下委托事项：代为签订《房屋买卖合同》到房屋登记部门办理产权登记（过户）手续，缴纳购房款以及相关税费；代为签订《借款合同》、《抵押合同》以及办理所有银行按揭贷款事宜；代为到房屋登记部门办理抵押登记，领取相关证件等。刘伟与重庆捷迅律师事务所签订了本案的委托代理合同，支付了律师费20000元。2017年2月25日，田海向姜桂梅发出一份《履约通知书》，主要内容是：《重庆市房屋买卖（转让）合同》合法有效，你应当在2017年3月5日前按照合同约定办理过户手续。如未在上述期限按照合同约定继续履行义务，我有权单方面解除合同并将该房屋卖给其他任何人且不退还定金。2017年3月3日，姜桂梅向田海发出回函，主要内容为：本人受刘伟委托购买房屋，履约通知书内容不属实，田海一直拖延履行过户义务也明确发短信表示不履行过户手续……。2017年2月14日，中国人民解放军96528部队出具一份《证明》，主要内容是：兹有我部战士刘伟，男，汉族，1990年2月4日出生，四川邻水人，该同志在我部服役，士兵证号为炮字第XXXXXX，两证系同一人。庭审中，刘伟田海一致陈述，在收到150000元首付款后田海办理了案涉房屋的解押手续，2017年2月13日姜桂梅拿着刘伟的证件和田海办理过户，当时没有过户的原因是刘伟的身份证过期了，没有办理成功。刘伟陈述，之后找单位开了一个证明，通知田海去过户，田海就不同意了。田海陈述，发出了履约通知书后刘伟仍未办理证件；是在2017年2月13日才知道刘伟这个人的。本院认为，《房屋买卖（转让）合同》中虽然首部买方为姜桂梅，但尾部姜桂梅是在买方的委托代理人处签字，结合2017年1月17日的田海出具的收条中载明了是收到买方刘伟交来的房屋定金，实际在2017年2月13日去办理过户时也知晓是办理至刘伟名下，田海在整个合同履行过程中是知晓买方是刘伟并同意案涉房屋过户至刘伟名下的。刘伟也出具了公证委托书，委托姜桂梅代理签订购买案涉房屋的合同等，《房屋买卖（转让）合同》的买方实际是刘伟，姜桂梅是刘伟的委托代理人。《房屋买卖（转让）合同》的相对方是刘伟与田海，刘伟与田海签订的《房屋买卖（转让）合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。合同约定了按揭贷款通过银行审批后3个工作日内办理过户手续，双方实际也于2017年2月13日去办理过过户手续，没有过户至刘伟名下的原因是刘伟的身份证件过期。2017年2月13日未办理完成过户手续的责任不在田海，在2017年2月13日之后，双方并未协商一致何时再去办理过户手续，且刘伟的身份证至今未更换，刘伟称双方应于2017年2月24日田海履行房屋过户义务并无事实依据，至今未过户的责任也无法归责于田海，对于刘伟请求田海支付违约金及律师费的诉讼请求，本院不予支持。关于现在是否达到了过户条件。公民身份证件可以证明公民的身份，刘伟的身份证虽过期，但是刘伟本人的身份是可以确定的，并不能因身份证过期否定其他的权利。刘伟是案涉房屋的买方，也履行了支付首付款的义务，有权要求卖方田海按照合同履行义务。合同约定了双方于按揭贷款通过银行审批后3个工作日内办理过户手续，实际刘伟委托姜桂梅与田海在2017年2月13日去办理了案涉房屋的过户手续，未办理成功的原因系刘伟的身份证失效，而不是其他原因。故对于刘伟请求判令田海将位于重庆市北部新区XX大道X号4栋X单元XX号的房屋过户至自己名下的诉讼请求，本院予以支持。关于诉讼费。2017年2月13日田海已经配合去办理了过户，未顺利过户是刘伟身份证过期，故本案的诉讼费、保全费由刘伟负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、在本判决生效后十日内被告田海配合原告刘伟将位于重庆市北部新区XX大道X号X栋X单元XX号的房屋过户至刘伟名下；二、驳回原告刘伟的其他诉讼请求。案件受理费11100元，减半收取5550元，由原告刘伟负担；保全费4170元，由原告刘伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 田秀荣二〇一七年五月二十三日书记员 周倩男 微信公众号“”