（2017）鲁01民终2238号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-06-19
案件名称
山东西街工坊创意文化产业园有限公司与山东泰山文化研究院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
山东西街工坊创意文化产业园有限公司,山东泰山文化研究院
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终2238号上诉人（原审被告、反诉原告）：山东西街工坊创意文化产业园有限公司，住所地济南市。法定代表人：宋森，董事长。委托诉讼代理人：王玉祥，男，1970年10月21日出生，汉族，该公司职员，住济南市。委托诉讼代理人：王海明，山东融舜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：山东泰山文化研究院，住所地济南市。法定代表人：李美睿，执行院长。委托诉讼代理人：肖义，山东中强律师事务所律师。上诉人山东西街工坊创意文化产业园有限公司（以下简称西街工坊）因与被上诉人山东泰山文化研究院（泰山文化院）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。西街工坊上诉请求：1、依法一审判决第一项、第三项、第四项，依法改判或者发回原审人民法院重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、一审判决对本案的基本事实认定错误。本案的基本事实是，2012年7月17日被上诉人泰山文化院与上诉人西街工坊签订商铺租赁合同，租期8年，前三年免交租金及物业费，第三年的5月泰山文化院须一次性交纳第四年全年的租金115122.83元（人民币）：壹拾壹万伍仟壹佰贰拾贰点捌叁元。合同签订后，被上诉人一直无偿使用涉案商铺。合同中4.1.4其他说明：乙方逾期壹个月未交纳租金，合同解除。在合同的履行中被上诉人应当于2015年5月份向上诉人支付租金115122.83元，但被上诉人未履行合同约定，在上诉人明示其已违约并警示其收回出租房屋自用时，被上诉人仍未交纳租金且拒不退还承租房产。《合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被上诉人因违反了合同4.1.1条款及4.1.4条款的约定，逾期一个月未交租金，则西街工坊有权解除租赁合同。退一步讲，即使上诉人免除被上诉人2015年9月30日之前房租，在按合同约定提前解除的情况下，被上诉人继续占用房产也应赔偿给上诉人造成的损失。《合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方发生纠纷期间，济南市公安局槐荫分局营市街派出所2015年7月1日第一次出警当日，被上诉人与上诉人商定后，被上诉人口头承诺回去给股东商量后于2015年7月15日前给上诉人答复，如果继续续租就把租金交上，如果不租就搬走。在2015年7月13日被上诉人还去物业购电，在这期间上诉人曾多次催促对方，但是被上诉人置之不理，至2016年1月26日被上诉人仍然继续占有使用该房屋。在2016年1月26日当日，被上诉人开车来拉东西，上诉人报警，济南市公安局槐荫分局营市街派出所出警，足以证明至2016年1月26日被上诉人仍占有使用上诉人房产的事实。故本案的基本事实是被上诉人未按时支付房租造成违约，在被上诉人违约之后，上诉人有权解除合同收回房屋，并不需要支付被上诉人违约金，相反，被上诉人违约在先，应当向上诉人支付房租并支付违约金。一审法院错误的判断了本案的违约方，造成本案是非颠倒。被上诉人违约在先，上诉人依法不应当支付被上诉人违约金，也不应当赔偿被上诉人的损失，依据合同约定保证金亦不退还，被上诉人的诉请请求应当被驳回。二、被上诉人在一审中提交的证据不足，一审判决认定错误。被上诉人在一审中提交的装修施工费用收据、闭路监控费用及其他费用均未提交正规发票，严重违法了国家税法，损害国家利益，没有依法纳税，一审并没有对票据的真实性进行调查，对装修部分也没有现场核实确定，是否按装修合同进行装修；仅凭合同及收据就进行了判决，无法证实被上诉人的实际付款情况，是否是对该租赁房屋的装修。泰山文化院又未对装修费用申请鉴定评估，其提交的证据不足以确定装修费用的数额，不具备真实性。租赁合同中约定了被上诉人二次装修必须向上诉人进行申请，经上诉人同意盖章后才能进行，但是上诉人从未接到被上诉人的装修申请，被上诉人也从未得到上诉人的同意，其装修行为已违反了合同的双方约定，被上诉人应当自行拆除，并恢复原样，上诉人要求对一审所判定的被上诉人的证据进行核实，并确定证据的真实性和有效性。三、一审判决中的违约金，远远不符合被上诉人的实际情况，应当对违约金数额予以确认。被上诉人一直在无偿使用涉案商铺，前三年免交全部房租及物业费，所以被上诉人没有任何实际损失。另外商铺租赁合同约定的为违约金是第一年的租金，实际一审判定的违约金115122.83元是第四年的租金，但是因为第一年未免租期，实际支付的租金是0元，故即使按照合同约定，违约金也应当为0元。四、一审判决片面适用法律，在适用法律上存在错误。一审认定事实错误，必然导致适用法律错误。依据《合同法》第一百零七条规定，应当是被上诉人不履行租金支付义务构成违约，一审却认定为上诉人违约。恳请二审法院发回重审查明事实，或者依法改判，支持上诉人的上诉请求。泰山文化院辩称：一、西街工坊在上诉状中诉称因泰山文化院未按合同支付租金，因此合同解除，泰山文化院应该向西街工坊交付租金并支付违约金，属于颠倒事实。1、2015年5月份，泰山文化院主动找到西街工坊的代表人要求缴纳2016年的房租，被西街工坊拒绝。6月份，西街工坊开始无故对泰山文化院停水断电，并单方面下达通知，因自用所需，要求泰山文化院10内立即腾出房屋。泰山文化院多次和西街工坊沟通，西街工坊提出要么涨三倍租金，要么要求泰山文化院立即搬走，泰山文化院要求按照原合同继续履行，遭到拒绝。2015年7月15日，泰山文化院正在积极另行租赁房屋之时，西街工坊指使其员工直接将租赁房屋上锁，组织泰山文化院进入，期间泰山文化院多次报警，但均未解决财务被锁的问题。2016年7月29日，一审法官组织双方勘验现场时泰山文化院才发现租赁房屋内的100多万财物遗失，该盗窃案至今仍在槐荫区人民检察院复核过程中。在本案中，西街工坊单方面违约，并为了违约采用了犯罪的方式导致泰山文化院无法继续使用租赁房屋，而泰山文化院在整个合同签订、履行过程中，并无任何违约之处，因此，西街工坊主张泰山文化院违约在先，应当支付违约金，以及扣除保证金，实在是虚构事实，颠倒黑白。2、按照《商铺租赁合同》的2.1条和4.1.1条约定，2012年10月1日起到2015年9月30日期间免除一切租金和物业费。而且，由于西街工坊将租赁房屋单方面上锁，导致泰山文化院无法将房屋内的财物搬走，在2016年4月份的时候，西街工坊的相关人员甚至将房屋内的部分财物盗走，而并非西街工坊主张的泰山文化院占有使用租赁房屋，因此西街工坊要求泰山文化院支付房租于法无据。二、至于装修赔偿费用，一审法院在判决书中论述的很清楚，装修费用真实清晰，而且赔偿合理。1、泰山文化院在一审时提供了真实有效的合同、单据、发票，而且一审法院于2016年7月29日组织双方在现场进行了勘验，壁纸、隔墙、监控设备等泰山文化院提供的合同和收据上的装修实际存在。因此，西街工坊主张一审法官未对现场核实确定无法证实装修的实际情况，属于虚构事实。2、虽然泰山文化研究院未对房屋装修申请鉴定，但是一审法院判决时，已经结合实际使用情况对装修按比例进行了折旧。3、西街工坊主张泰山文化院的二次装修未取得其同意，因此违反了合同约定。但是通过泰山文化院在一审提供装修垃圾清运费用以及为装修向西街工坊缴纳的押金，已经足以证明西街工坊对泰山文化院的装修是知情并且无异议的。因此，泰山文化院主张的装修赔偿金合理合法，并提供了真实有效的证据加以证明，应当按照《商铺租赁合同》的约定，因西街工坊原因导致合同无法继续履行的，应赔偿泰山文化院装修费用。三、西街工坊主张违约金为0元，属于颠倒事实，而且前后矛盾。在泰山文化院与西街工坊签订的《商铺租赁合同》中，有两处提到了违约金，第一处，合同5.3条约定，如因甲方原因导致合同不能继续履行的，甲方应该赔偿乙方违约金第一年12个月租金，并赔偿乙方装修费用。第二处，合同的7.3条约定，任何乙方违法本合同约定，均应承担违约责任，按乙方初始年租金标准的五倍支付违约金。按照常识，并结合交易习惯，该第一年和初始年均应该指泰山文化院开始缴纳租金的第一年，而且西街工坊在反诉泰山文化院之时，主张的违约金也是（630.71m2×0.5×365×5倍），也就是说，西街工坊在反诉中主张的第一年的租金也是115122.83元，而到了上诉中又主张第一年的违约金是0元，实在是颠倒事实，而且前后矛盾。退一万步讲，就如西街工坊所说，《商铺租赁合同》的第5.3条约定第一年的违约金是0元，那么泰山文化院按照第7.3条来主张，放弃其余46万元的违约金，也是合理合法，也是对自己诉讼权利的合法处置。综上所述，一审判决事实清楚，程序正当，适用法律正确，请求驳回西街工坊的上诉请求。泰山文化院向一审法院起诉请求：1、判令西街工坊赔偿装修费用30万元；2、判令西街工坊支付违约金115122.83元；3、判令西街工坊返还管理保证金2万元；4、判令西街工坊赔偿经济损失40500元；5、判令西街工坊承担诉讼费用。西街工坊向一审法院提出反诉请求：1、判令泰山文化院向西街工坊支付租金422117.03元（630.81㎡×2元×365天÷12×11）并承担逾期支付租金赔偿575614.13元（630.81㎡×0.5×365×5倍）；2、判令反诉费用由泰山文化院承担。一审诉讼过程中，西街工坊说明其反诉要求支付租金自2015年7月17日计算至2016年8月25日。一审中，泰山文化院提交：1、《民办非企业单位变更登记表》、山东省民政厅2016年3月17日出具的《证明》，证明其原名称为山东泰山石文化研究院，于2014年9月11日变更为现名称。2、《企业变更登记信息查询结果》，证明西街工坊原名称为济南隆越市场运营管理有限公司，于2013年12月20日变更为现名称。3、2012年7月17日其与西街工坊（双方均以原名称）签订的《西街工坊·创意文化产业园商铺租赁合同》，载明甲方为西街工坊，乙方为泰山文化院。合同内容为：第一条“租赁场地标的位置及物业用途”为甲方将位于济南市槐荫区18号，西街工坊·创意文化产业园C号楼1层西侧（经营面积区域图见附件），建筑面积暂按539.15平方米，公摊面积暂按17%计算为91.66平方米，合计暂按630.81平方米（以下简称“该物业”）场地租赁给乙方使用（注：以上面积在开园时以测绘部门测绘的数据为准予以变更）；乙方租赁该物业仅用于运营使用石文化之用途。在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意并按规定报经有关部门批准，乙方不得改变该物业的用途或将该物业转租给第三人，并不得占用物业以外的其他公共地方。第二条“租赁期限及续租”。租赁期限为8年，自2012年10月1日起至2020年9月30日止。续租为乙方应在合同届满前5个月向甲方提出是否续租的书面通知，甲方应于合同期满前2个月通知乙方其续租申请是否被接受，并告知有关续租的条件，在得到甲方的书面同意后，双方签订新的合同。如果双方未能签订新的合同，乙方应在合同期满后1个月内撤出该物业，若乙方未按时撤出，则甲方应按本合同的有关条款处理乙方所交付的押金、其它费用结算以及遗留物品，并可采取强制措施责令乙方撤出该物业范围。第三条“二次装修及经营方式”。该物业的二次装修由乙方负责，乙方的物业装修必须符合甲方的各项装修管理标准，其装修须在甲方审核批准后，方可实施，否则，乙方承担违约责任。乙方在符合甲方规划经营范围内，由乙方独立经营，自负盈亏，甲方不干涉其经营。合同到期或解除时，乙方出资的装修、装饰部分，无偿留给甲方或甲方有权要求乙方恢复原状。甲方交付乙方使用时，配有基础消防设施、瓷砖地面及电源布线、房间简单隔墙（见附件），门窗按照园区统一规格安装。第四条“各项费用收取标准方式”。前三年免除租金和物业费，第四年开始乙方按0.50元/㎡（建筑面积）/天，向甲方缴纳租金。乙方在第三年5月份须向甲方一次性缴齐第四年12个月的租金，共计115122.83元。租金交纳方式按年交纳，每年7月份之前交纳下年租金。租金自第四年起每年递增0.10元。乙方逾期1个月未交纳租金，合同解除。物业费暂按2元/平/月。为了确保全体经营者的经营利益及维护本项目的管理统一性和整体形象，乙方在签定合同时，须交纳2万元作为管理保证金。管理保证金主要用于确保本项目的正常开业和开业后为乙方营造一个规范、有序、良好的经营环境。在乙方无违约、不欠费的情况下，甲方在合同终止期满三个月内一次性无息返还乙方。如在合同期内由于乙方原因而造成本合同终止或解除的，乙方所缴纳保证金不予退还。乙方在签订正式租赁合同时须向甲方缴纳商装质量保证金2万元。装修完毕后，甲方及相关部门验收合格后，甲方将在乙方正常营业后的一个月内无息返还给乙方。在第五条“甲方保证事项”处约定租赁期内如因乙方原因，导致合同不能继续履行，乙方应赔偿甲方违约金第一年12个月租金。如因甲方原因，导致合同不能继续履行，甲方应赔偿乙方违约金第一年12个月租金，并赔偿乙方装修费用。合同还对装修保证金、电费、水费、乙方保证事项、其他处罚、合同期内新增资产所有权归属、合同变更解除等事项等进行了约定。在该合同后有附件即“山东泰山石文化研究院西街工坊规划布置图”，显示泰山文化院承租房屋内设置有展厅、院长室、业务室、财务室等。4、收据，证明其于2013年10月29日交纳了管理保证金2万元，西街工坊以原名称开具收据。5、西街工坊于2015年6月13日出具的《通知函》，内容为“山东泰山石文化研究院：由贵单位使用的济南市山东西街工坊创意文化产业园有限公司内D座112-119-121的房屋，建筑面积630.81平方米，贵单位自进驻免费使用至今。现由于我公司自用所需，我单位决定收回贵单位占有的上述房产自用。限贵单位自接到本通知之日起10日内腾房迁走，届时我方将对以上房屋进行拆建装修。特此通知！”6、2016年3月14日济南市公安局槐荫区分局营市街派出所出具的《出警证明》，载明：2015年7月15日8时53分，营市西街公房1栋，报警人称：门被撬。2016年1月26日10时51分，营市西街公房泰山文化研究院，报警人称：因经济纠纷门锁被撬；2016年1月28日15时，营市西街公坊文化产业园D座1楼，报警人称：有人拦着其车不让出去，也不让报警人拿东西，出警单位营市街派出所。西街工坊提交济房权证槐字第1453**号《房屋所有权证书》，载明房屋所有权人为济南皮鞋总厂，房屋坐落于济南市幢4，登记时间为2011年8月16日，总层数为3层，建筑面积3210.01㎡。该证后附《房屋坐落平面图》，其主张第一层其中部分即为泰山文化院承租房屋。泰山文化院予以确认无异议。对当事人双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：泰山文化院就其要求赔偿的装修费用30万说明包括：一、由济南拜占庭装饰设计有限公司（以下简称拜占庭公司）施工费用76899元。就该部分主张，其提供：1.2013年2月14日与拜占庭公司签订的《装修装修工程施工合同》，约定工程地点为营市西街西街工坊，工程承包方式为包工包部分材料，工程期限为2013年3月15日-4月5日；工程款为68000元。该合同中拜占庭公司加盖印章并由韩磊签名。2.日期为2013年5月21日的《工程结算单》，载明项目包括普通壁纸、隔墙、复合门、乳胶漆、黑乳胶漆、格栅吊顶、门禁、现有地砖找平、肯德基门（定制）、电路改造、石膏板包柱子、安装台盆上下水、改冷水堵下水口、贴踢脚、窗户安装、瓷砖等，合计为76889元，该结算单中还注明“尾款：76889（总款）-34000（首期款）-39825（中期款）=3064元（尾款）”。3.拜占庭公司于2013年3月14日及4月11日出具的收据，载明收取泰山文化院首期款及中期款分别为34000元和39825元，付款方式为支票支付。其另提供韩磊于2013年4月27日出具的收条，写明收到装修尾款3064元。其另说明在《西街工坊·创意文化产业园商铺租赁合同》中约定有装修保证金2万元，其在装修时已经交纳，装修后西街工坊予以退还。其就此提供2013年3月15日西街工坊（以原名称）开具的收取装修押金20000元、同日垃圾清理费（押金）1000元的收据及支付此款的转账支付存根。二、闭路监控费用11990元。其就此提供：1.2013年4月1日《闭路监控会议音响系统安装协议》，其为采购方（甲方），济南软科信息技术有限公司为供应方（乙方），协议载明工程名称为“闭路监控系统供货及安装工程”，承包方式为包工包料、包质量、包工期、包设计，系统总造价为11990元，工程款支付为签订合同当日内甲方付总工程款的50%，工程全部完工后付总工程款的50%，工期为2013年4月7日至4月20日止。协议中另约定了双方责任、违约责任等内容。协议后附有清单。2.2013年4月1日及5月20日济南软科信息技术有限公司出具的监控音响收据，金额分别为6075元及5915元，三、购买空调，支付65100元。其就此提供：1.2013年5月14日《空调购销合同》，载明其为合同甲方，乙方为济南新富瑞经贸有限公司，产品为格力空调，包括KFR-35GW4套，单价2450元，金额9800元；KFR-72LW5套，单价4900元，金额为24500元；KFR-120LW4套，单价7700元，金额为30800元，总计金额为65100元。2.2013年5月15日收到条、转账支票存根，收到条写明收到转账支付一张，金额4万元为空调预付款。3.2013年5月26日收到条一张，写明收到空调尾款25100元。四、其他费用。包括：1.窗帘材料费1360元；2.定制4.2米大画案10000元；3.卫生清洁费800元；4.挂条费用4642元；5.画框费1650元；6.装修垃圾清运费200元；7.洗手盆镜子189元；8.垫子费用100元；9.订制四组书柜7000元；10.整体厨房及窗户通风改造、灯具等费用70000元；11.画案搬运费300元；12.中堂一套，费用4800元，博古一对2800元；13.垫子费用1260元；14.作品装裱费4200元；15.玻璃展柜6组共3套，合计13500元；16.橱柜（酒水柜）2000元；17.餐厅定制桌件4672元；18.油烟机玻璃更换440元；19.大厅茶水台橱柜1620元；20.净水设备13500元；21.折叠舞台70**元；22.大厅电视安装费360元；23.投影仪安装费600元；24.大厅广告牌架子费500元；25.购买花卉1180元。其就以上费用的支出分别提供收据、收条、转账支票存根等。西街工坊对泰山文化院提出的主张及提供的相应证据认为与其无关；并认为有其书面同意的其予以认可，如无书面同意的则不予认可。一审法院于2016年7月29日组织当事人双方至涉案房屋进行现场勘验，确认：1、房屋内大厅有柜式空调2台、电视机1台、字画6幅、洗手盆一处、净水器一台，并有衣架悬挂汉服19件；2、大厅东侧搭建有舞台、黑板，舞台东北角、西北角各有柜式空调1台，影碟机1台，投影仪1台；3、编号为D129、D128房间内各有壁挂空调1台；4、D127房间内有壁挂空调1台、悬挂字画1套（一大两小）、橡框书法2幅；5、D125房间内柜式空调1台；6、D122房间内柜式空调1台，悬挂音箱2台，投影仪1台；7、D122房间内间字画2幅，柜式空调1台，消毒柜1台，厨房全套橱柜、厨具；8、D123房间内壁挂空调1台，书法作品2幅，TCL显示器1台；9、D126房间内山水画1幅，孔子画像1套，柜式空调1台，书画作品幅；10、D126房间内间书法作品2幅、柜式空调1台。在该次现场勘验中，泰山文化院欲将以上物品拉走，西街工坊不予同意，以上物品仍存放于涉案房屋内。在诉讼过程中，泰山文化院还说明其就装修部分的费用不申请鉴定，可以按其支付产生的装修费用再折旧处理；西街工坊主张按约定二次装修须经过其同意，且泰山文化院主张的装修费用损失中包括可以拆卸的设备等，均可以自行拆卸移走，但不能损坏原房屋建筑。一审法院认为，泰山文化院就提出的主张提供了相应证据，西街工坊虽持有异议，但没有提供相反的证据，且2016年7月29日一审法院组织当事人双方现场勘验时，确认相应的装修、监控设施、音响、空调等均实际存在，故一审法院对泰山文化院所述装修主张予以确认。泰山文化院说明其要求赔偿的损失40500元是西街工坊将其撵走后，其另外租房子，租金2万元，另有丢失、破损部分物品。其就此主张提交：1.出租方为孔红英、承租人为王凤莲的《房屋租赁合同》，写明承租房屋位于济南市槐荫区经七路汇统公寓B座公寓20层2004号房，建筑面积109平方米，租赁期共3年，自2014年6月30日起至2017年6月29日止，年租金计24000元；2.2015年7月18日的《房屋租赁合同》，甲方（出租方）为王凤莲，乙方（求租方）空白，房屋坐落于济南市槐荫区经七路516号B座2004室，建筑面积96平方米，使用面积75平方米，屋内设备包括立式空调1台、热水器1台、办公桌2张，办公椅3把，电话1部，租赁期限为1年，自2015年7月20日至2016年7月19日，每月租金为2000元；其还提供王凤莲的身份证复印件及署名为王凤莲于2015年7月18日出具的收条，写明收到泰山文化院房租6000元，押金2000元。3.其就丢失、破损物品提供自行制作的清单，载有丢失、破损物品的清单及价值。西街工坊对泰山文化院提出的以上主张及相应证据认为与其无关。一审法院认为，泰山文化院就其该主张提供了租赁合同及收条，但以上证据的真实性不能确定，并不能确认泰山文化院确实存在着租赁他人房屋的真实的租赁关系，也无法确认与西街工坊阻止其使用涉案房屋的行为存在关联；物品清单为其单方制作，在西街工坊持有异议的情形下，一审法院对泰山文化院提供的以上租赁合同、收条、物品清单不予采信。泰山文化院另提供网页文章“西街工坊创意文化产业园打造文化产业孵化器”，其中载明西街工坊创意文化产业园于2013年6月22日正式开园，其依此主张租赁涉案房屋的起始时间应自该开园时间起计算。西街工坊对此不予认可，认为并非开园才能使用房屋，其认为租赁涉案房屋的起始时间应自双方签订合同的2012年10月1日起计算。泰山文化院还提供录音证据，其说明系2015年6月29日及7月14日与西街工坊的负责人黄印的通话记录，通话中“黄印”要求其于3号之前搬走。西街工坊对录音通话质证认为其中内容显示泰山文化院存着诱导内容，对录音通话内容其不予认可。一审法院认为，泰山文化院提供网页文章，欲证明其承租涉案房屋应将开园时间即2013年6月22日作为租赁开始时间，西街工坊则主张应将合同签订时间作为租赁开始时间，实际上双方于2012年7月17日签订的《西街工坊·创意文化产业园商铺租赁合同》在第二条“租赁期限及续租”处已明确约定租赁期限为8年，自2012年10月1日起至2020年9月30日止，故一审法院以该约定时间2012年10月1日为租赁期开始计算时间，泰山文化院及西街工坊所述租赁开始时间与合同约定不符，一审法院不予采信。综合以上，一审法院认为，泰山文化院与西街工坊于2012年7月17日签订了《西街工坊·创意文化产业园商铺租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示。西街工坊在诉讼过程中提供了济房权证槐字第1453**号《房屋所有权证书》，经泰山文化院确认该《房屋所有权证书》中的房屋包括了涉案租赁房屋。因此该《西街工坊·创意文化产业园商铺租赁合同》有效，双方均应严格履行，如有违反则应承担相应的法律责任。根据该租赁合同的约定，泰山文化院承租该涉案房屋的时间为8年，自2012年10月1日起至2020年9月30日止，但合同履行尚不足三年时，双方产生纠纷。泰山文化院即提起诉讼，西街工坊又提出反诉，双方在具体的诉讼请求中均未明确提出解除租赁合同，但从泰山文化院提出的具体诉讼请求上，包括要求判令西街工坊赔偿装修费用30万元、支付违约金115122.83元及返还管理保证金2万元来看，已经表明其要求解除双方之间的租赁合同。在诉讼过程中，经一审法院询问，其明确表明解除租赁合同，对此西街工坊也说明解除租赁合同。鉴于此，双方于2012年7月12日签订的《西街工坊·创意文化产业园商铺租赁合同》解除，不应再继续履行。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的解除包括当事人协商一致解除，也包括当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的导致的合同解除，就本案而言，一审法院认为合同的解除原因在于西街工坊的违约行为所致，这也是泰山文化院提出诉讼的原因，理由为：泰山文化院与西街工坊于2012年7月17日签订《西街工坊·创意文化产业园商铺租赁合同》后，泰山文化院即按约定使用涉案房屋，交纳了合同约定的保证金，并投入资金进行了装修，此后处于正常使用过程中。按合同的约定，租赁期限为8年，自2012年10月1日起至2020年9月30日止，且前三年免除租金和物业费。依此约定，泰山文化院可以在不缴纳租金和物业费的情形下使用涉案房屋至2015年9月30日。但西街工坊在未与泰山文化院协商一致的情形下于2015年6月13日即单方向泰山文化院发出《通知函》，要求泰山文化院须在接到通知之日起10日内腾房迁走，并在泰山文化院未搬离时采取了锁门、阻拦进入等方式，造成泰山文化院客观上已无法使用涉案房屋。鉴于以上查明的事实，一审法院认为西街工坊的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案中，泰山文化院明确表示解除与西街工坊签订的租赁合同，并要求西街工坊承担违约责任。在一审法院依查明事实已认定西街工坊之行为构成违约的前提下，西街工坊应承担违约责任。泰山文化院在本案中提出的具体诉讼请求，第一项为要求判令西街工坊赔偿装修费用30万元，就该项内容，在双方签订的《西街工坊·创意文化产业园商铺租赁合同》第五条“甲方保证事项”处约定如因甲方即西街工坊原因，导致合同不能继续履行，其应赔偿乙方即泰山文化院违约金第一年12个月租金，并赔偿乙方装修费用。西街工坊在诉讼过程中虽对泰山文化院的装修提出异议，但按合同约定，租赁房屋进行必要的装修是合同约定允许内容，且西街工坊亦未举证证明其在泰山文化院装修过程中进行过阻止，另泰山文化院提供的单据中即存在着装修垃圾清运费用及为装修向交纳的押金，由此表明西街工坊对泰山文化院的装修行为并无异议。因此一审法院认为泰山文化院在承租房屋后进行的装饰装修为必要、合理且符合合同约定。因一审法院已认定西街工坊构成违约，依合同约定其应当向泰山文化院赔偿装修费用。泰山文化院就其主张的装修费用提供了相应证据，包括合同、付款的转账支票、收据收条等。一审法院对其以上证据结合西街工坊的质证意见审查后认为，泰山文化院所主张的以上费用实际可以分为两类，一为装饰装修后与租赁房屋已经形成附合的费用，二为购置设备设施与租赁房屋并未形成附合的费用。前者如由拜占庭公司施工的普通壁纸、隔墙、复合门、乳胶漆、黑乳胶漆等，后者如购买的空调等。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”；第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。依以上规定，因西街工坊违约导致《西街工坊·创意文化产业园商铺租赁合同》解除，泰山文化院投入涉案房屋中形成附合的装饰装修物即拜占庭公司施工部分的费用76899元应按剩余租赁期的时间计算赔偿。泰山文化院在诉讼过程中明确表示不要求对残值进行鉴定，一审法院酌定按其支出费用结合已使用的租赁期、剩余租赁期，西街工坊向其赔偿48062.87元（按剩余租赁期5年计）。另，泰山文化院在租赁房屋内安装了闭路监控，支出费用11990元；安装了整体厨房并进行了窗户通风改造等，支出费用70000元，因以上设施存在一定的专用性，不宜拆除。考虑到剩余租赁期并结合使用情况，一审法院对此酌定西街工坊按60%比例向泰山文化院赔偿相应费用，分别为7194元和42000元。西街工坊向泰山文化院赔偿以上费用，以上装饰装修、闭路监控及整体厨房等泰山文化院不得拆除，应留置于租赁的涉案房屋内。除以上外，泰山文化院投资包括购买空调、窗帘材料费、定制画案、书柜等费用，因以上或非装饰装修费用，或未与租赁房屋形成附合，故应由泰山文化院自行拆除、移出西街工坊无需承担赔偿责任。泰山文化院提出的第二项诉讼请求是要求判令西街工坊支付违约金115122.83元，该违约金在《西街工坊·创意文化产业园商铺租赁合同》第五条“甲方保证事项”处明确约定有，“租赁期内如因乙方原因，导致合同不能继续履行，乙方应赔偿甲方违约金第一年12个月租金。如因甲方原因，导致合同不能继续履行，甲方应赔偿乙方违约金第一年12个月租金”，此处的“第一年12个月租金”在合同的第四条明确约定为115122.83元，故因西街工坊违约导致合同不能继续履行，其应向泰山文化院赔支付此项违约金。泰山文化院的该项诉讼请求有合同约定为依据，于事有理，一审法院对此予以支持。泰山文化院的第三项诉讼请求为要求返还管理保证金2万元，就该款项的交纳，其提供了收据，可以认定。《西街工坊·创意文化产业园商铺租赁合同》就保证金约定为“为了确保全体经营者的经营利益及维护本的管理统一性和整体形象，乙方在签定合同时，须交纳2万元作为管理保证金。管理保证金主要用于确保本项目的正常开业和开业后为乙方营造一个规范、有序、良好的经营环境。在乙方无违约、不欠费的情况下，甲方在合同终止期满三个月内一次性无息返还乙方。如在合同期内由于乙方原因而造成本合同终止或解除的，乙方所缴纳保证金不予退还”，因该合同解除，且一审法院已认定西街工坊构成违约，其应当向泰山文化院返还该2万元的管理保证金。一审法院对泰山文化院的该项诉讼请求亦予支持。泰山文化院的第四项诉讼请求为要求赔偿经济损失40500元，就该损失其说明因租赁的涉案房屋无法正常使用，在外租赁其他房屋产生的费用。其就此提供的证据为租赁合同等，但本案审理中一是未能确定租赁合同、租赁费用交纳的真实性，二是无法确定关联性，因此在西街工坊对此不予认可的情形下，一审法院对泰山文化院所述该项主张不予确认，其提出的该项诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。西街工坊在本案中提出反诉，要求判令泰山文化院支付租金422117.03元并承担逾期支付租金赔偿575614.13元，其并说明要求支付租金的起止时间为2015年7月17日计算至2016年8月25日。但依本案审理查明事实，泰山文化院在《西街工坊·创意文化产业园商铺租赁合同》签订后、履行中并无违约之处，按合同约定，2015年7月17日尚未届满免除租金的三年期限，泰山文化院并无交纳租金的合同义务。且此后因西街工坊违约，采取不当方式导致泰山文化院不能使用租赁房屋，泰山文化院当然无义务缴纳租赁费用。因此，西街工坊的反诉请求无理，一审法院不予支持。此外，还需要明确的是，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因双方的合同解除，泰山文化院应向西街工坊返还原租赁的涉案房屋，涉案房屋内泰山文化院的物品其亦应自行搬出，在此过程中西街工坊不得阻碍。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一、二项的规定，判决：一、山东西街工坊创意文化产业园有限公司于判决生效之日起十日内向山东泰山文化研究院赔偿由济南拜占庭装饰设计有限公司施工的装修费用48061.88元、闭路监控费用7194元和整体厨房及窗户通风改造费用42000元；二、除以上由济南拜占庭装饰设计有限公司施工装修部分、闭路监控、整体厨房外，山东泰山文化研究院于判决生效之日起三十日内将承租位于济南市槐荫区18号西街工坊·创意文化产业园C号楼1层西侧房屋内自有物品腾空，将该处房屋返还山东西街工坊创意文化产业园有限公司；三、山东西街工坊创意文化产业园有限公司于判决生效之日起十日内向山东泰山文化研究院支付违约金115122.83元；四、山东西街工坊创意文化产业园有限公司于判决生效之日起十日内向山东泰山文化研究院返还管理保证金2万元；五、驳回山东泰山文化研究院的其他诉讼请求；六、驳回山东西街工坊创意文化产业园有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8534元，山东泰山文化研究院负担4180元，山东西街工坊创意文化产业园有限公司负担4354元；诉讼保全费3020元，由山东泰山文化研究院负担；反诉费6889元，由山东西街工坊创意文化产业园有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方签订租赁合同约定泰山文化院承租涉案房屋，自2012年10月1日起至2020年9月30日止，前三年免除租金和物业费，但2015年6月13日，西街工坊单方向泰山文化院发出《通知函》要求其10日内搬走。根据泰山文化院提供的李美睿与黄印的通话记录，上诉人负责人表示不再出租涉案房屋给泰山文化院使用，不再履行原租赁合同，若签订新合同出租费用需1.5元/平。虽然上诉人对该通话记录的形成时间有异议，但根据《通知函》和通话记录的内容，足以证明并非由于泰山文化院不依据原合约交纳租赁费导致租赁合同不能继续履行及合同解除，而是由于西街工坊单方违约行为导致，因此西街工坊应当承担相应的违约责任。上诉人称泰山文化院占用涉案房屋至2016年1月26日，但泰山文化院占用该房屋是由于上诉人锁门等行为所致，因此，泰山文化院无需就占用房屋行为对上诉人进行赔偿。关于装修费用赔偿问题。泰山文化院提供装修垃圾清运费用以及为装修向西街工坊缴纳租金（保证金），足以证明西街工坊对泰山文化院装修行为是知情的，因其未提出异议，因此可以认定泰山文化院装修已经西街工坊同意。泰山文化院在一审中虽未提交装修施工费用、闭路监控费用及其他费用的正规发票，但根据泰山文化院提供的合同、收据、支付凭证、收条等证据以及一审法院的实地勘验，能够与泰山文化院的主张相互印证，上诉人该主张不成立。关于违约金计算问题。上诉人主张双方签订的《商铺租赁合同》约定“如因甲方原因，导致合同不能继续履行，甲方应赔偿乙方违约金第一年12个月租金”，因第一年为免租期，故此处的“第一年12个月租金”应为0元。本院认为，根据《商铺租赁合同》4.1.3条，自第四年起每年递增0.10元，因此前三年租金也应为115122.83元，免租期只是免去租金而非没有约定租金，此处的“第一年12个月租金”应为115122.83元，一审法院判决并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8534元，由上诉人山东西街工坊创意文化产业园有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘彦亭审 判 员 陈李丽代理审判员 潘 峰二〇一七年五月二十三日书 记 员 杨 燕