（2016）鄂0691民初2532号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-08-27
案件名称
定16民初2532号襄阳市高新区纽宾凯酒店与聂勇涛、凡银、襄阳丽水湾商务服务有限公司裁定书
法院
襄阳高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
襄阳市高新区纽宾凯酒店,聂勇涛,凡银,襄阳丽水湾商务服务有限公司（下称丽水湾商务公司）
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百零八条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第三条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）：第二条第一款
全文
襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0691民初2532号原告襄阳市高新区纽宾凯酒店（下称纽宾凯酒店），住所地：襄阳高新区汉江北路**号。负责人罗雨菲，纽宾凯酒店总经理。委托代理人唐金爽，湖北法正大律师事务所律师。被告聂勇涛，男，1977年6月6日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托代理人张博，湖北长久律师事务所律师。被告凡银，女，1986年9月7日出生，汉族，住襄阳高新区。委托代理人邱小峰，襄阳市樊城区米公法律服务所法律工作者。被告襄阳丽水湾商务服务有限公司（下称丽水湾商务公司），住所地：襄阳市樊城区立业路68号。法定代表人聂勇涛，丽水湾商务公司执行董事。委托代理人户鹏，男，1988年10月10日出生，汉族，丽水湾商务公司员工，住襄阳市樊城区。原告纽宾凯酒店与被告聂勇涛、凡银、丽水湾商务公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2017年1月12日公开开庭进行了审理。原告纽宾凯酒店的负责人罗雨菲及其委托代理人唐金爽，被告聂勇涛的委托代理人张博、被告凡银及其委托代理人邱小峰、被告丽水湾商务公司的委托代理人户鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纽宾凯酒店诉称，2015年5月29日，原、被告经协商签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其位于襄阳汉江北路56号原湖北天工院内纽宾凯精品酒店所承租的办公楼二楼、三楼两层及一楼东边消防步行楼梯入口处一间总计建筑面积约1686.6㎡的房屋出租给被告经营足浴所用。合同约定第一年租金为566600元，第二年在第一年的基础上递增5%，2015年6月10日前支付一季度房屋租金141650元，同年9月10日前一次性支付半年房屋租金283300元，2016年4月10日前一次性支付一年的房屋租金；以后每次提前一个月一次性支付一年的房屋租金。被告按月于次月3日前交纳上月水电费用，每拖延一天按所欠款的10%缴纳滞纳金，超过30天不交款，视被告自动解除合同。被告不支付或者不按照约定支付租金及合同约定由被告承担的费用达30日的，原告有权解除合同，收回房屋，被告应按合同总金额的30%向原告支付违约金。合同还约定合同期满后或因被告原因合同终止的，被告应如期交还房屋，该房屋的装修、设施、设备以及后来添置但不可移动的所有设施、设备及装修归原告所有，被告不得破坏及擅自拆除。合同签订后，原告按约将承租的房屋交与被告承租使用，但被告却未按约向原告支付房屋租金及应交纳的水电费用，经原告多次索要，被告一直推诿拖延未付款，故诉至法院。请求依法判令：1、解除原、被告2015年5月29日签订的房屋租赁合同，被告立即腾退房屋并将该房屋交还给原告；2、被告共同支付拖欠原告的房屋租金86.28万元，并承担逾期付款期间的银行利息；3、被告共同承担原告违约金10万元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告明确租赁合同是原告与聂勇涛和凡银签订的，但是丽水湾商务公司在使用所租赁的房屋，故主债务人是丽水湾商务公司，聂勇涛和凡银应承担连带清偿责任；利息按银行同期贷款利率自应付之日起计算至付清之日止。被告聂勇涛辩称，原告诉称属实，因被告经营困难，愿意与原告协商解决，不同意解除合同；签订合同时支付的10万元押金希望可以冲减所欠的租金；利息损失在合同中没有约定，违约金过高。被告凡银辩称，凡银并未在租赁合同上签字，故起诉凡银主体不适格，应驳回对凡银的起诉；公司应承担责任，与公司股东无关，凡银不应承担连带责任；凡银与聂勇涛已签订协议，凡银已经退出，不再是股东，聂勇涛也表示公司债务与凡银无关。被告丽水湾商务公司辩称，租赁合同是聂勇涛签订的，签订合同时公司还没有成立，故与公司无关；租赁的房屋是公司装修的，装修财产属于公司，故原告要求腾退房屋侵害了公司利益；公司应作为第三人参与诉讼，且不应承担责任。原告纽宾凯酒店为支持其主张，向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系以及双方的权利义务。被告聂勇涛、凡银、丽水湾商务公司均对合同的真实性无异议，但被告凡银认为合同是原告与聂勇涛签订的，承租方处只有聂勇涛的签名，故与凡银无关；被告丽水湾商务公司认为签订合同时，公司未成立，也未加盖公司印章，故起诉丽水湾商务公司属于主体不适格。本院对该证据的真实性予以采信，对是否与被告凡银无关以及起诉丽水湾商务公司是否属于主体不适格将结合本案其他证据在说理部分予以评判。2、承诺书，原告陈述该承诺书是起诉前聂勇涛给其出具的，证明被告拖欠房租及水电费，原告已多次发函催要的事实。被告聂勇涛、凡银、丽水湾商务公司均对真实性无异议，但凡银认为与其无关。本院对该证据予以采信。3、房租的明细，证明拖欠的房租86万元的由来。被告聂勇涛的代理人认为需要核实后再答复；被告凡银认为其未参与，不清楚所欠租金的情况，不发表意见；被告丽水湾商务公司对拖欠租金的数额不清楚，需庭后核实，并陈述公司是按照聂勇涛的指示向原告支付的。庭后被告丽水湾商务公司和聂勇涛未向本院提交核实情况。本院对拖欠房租的数额将在说理部分予以核实。被告凡银为证明其辩称理由向本院提交了如下证据：被告聂勇涛与凡银及其他人于2015年5月16日签订的《合作协议书》，银行转账凭证1份，《股权转让协议》，房屋租赁保证金的收据，证明凡银与聂勇涛于2015年5月16日签订了合作协议书，双方系合作关系，且凡银已按协议履行了缴纳出资的义务，以及2016年11月7日，凡银与聂勇涛签订了股权转让协议，转让了其所持有的丽水湾商务公司股权，已退出了公司。另租赁合同中约定的押金10万元是由凡银交纳的。原告质证时认为股权转让系股东内部行为，聂勇涛与原告签订租赁合同时凡银系合伙人，丽水湾商务公司成立在后，故起诉凡银主体适格。被告聂勇涛、丽水湾公司质证时无异议。本院对该组证据予以采信。被告丽水湾商务公司向本院提交了如下证据：订货合同、三网弱电合同，证明装修是丽水湾商务公司装修的。原告无异议，陈述被告只装修了所租赁的房屋的二楼，三楼一直闲置着；被告聂勇涛、凡银对真实性无异议，但凡银认为与其无关。本院对该证据予以采信。经审理查明，2015年5月11日，被告凡银向原告纽宾凯酒店交纳了房屋租赁保证金10万元，原告出具了一份加盖有其单位印章的收据，收据上载明“今收到聂勇涛、凡银、纽宾凯精品酒店一楼东边及二楼房屋租赁保证金10万元”。同年5月29日，原告作为出租方（甲方）、被告聂勇涛、凡银作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：乙方承租房屋位于襄阳高新区汉江北路56号，原湖北天工院内的纽宾凯精品酒店所承租办公楼的二楼、三楼两层及一楼东边消防步行楼梯入口处一间，建筑面积约1686.6㎡，房屋用途为经营足浴；租赁期限5年，自2015年5月11日起至2020年5月10日止；甲方给予乙方3个月的装修期限，即2015年5月11日至2015年8月10日，期间免收房屋租金；合同第四条租金收取标准约定：合同期内第一年租金为566600元，第二年在第一年的基础上递增5%，第三年在第二年的基础上递增5%，依此类推；第五条租金等费用支付方式：签订合同时支付房屋租赁保证金10万元，2015年6月10日前支付一季度（2015年8月11日-2015年11月10日）房屋租金141650元、2015年9月10日前支付半年（2015年11月10日-2016年5月10日）房屋租金283300元、2016年4月10日前支付1年（2016年5月11日-2017年5月10日）房屋租金，以后每次提前1个月一次性支付1年的房屋租金，所有经营中产生的一切费用由乙方自行承担；第十条合同的解除、终止约定：乙方有不支付或者不按照约定支付租金及合同约定由乙方承担的费用达30日的情形的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方应按照合同总金额的30%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。此外，合同还对双方的权利义务、房屋及附属设施的维护、转租、转借等事项进行了约定。原告在合同最后一页的出租方处签名盖章，聂勇涛在承租方处和负责人处签名摁手印。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付给了被告，被告聂勇涛和凡银等人于同年8月26日注册成立了被告丽水湾商务公司，公司的住所登记为：襄阳市高新区汉江北路56号，法定代表人为凡银，经营范围为理发及美容服务、足浴、餐饮服务等。2016年12月2日，变更公司住所为襄阳市樊城区立业路68号、法定代表人为聂勇涛。庭审时，丽水湾商务公司称租赁的房屋是其公司装修的，水、电费也是公司交的，房租是按聂勇涛的指示转给原告的，只于2016年3月24日交过一次房租15万元。因被告未按约支付租金，经原告索要，聂勇涛给原告出具了一份书面承诺书，主要内容是：承诺就2015年8月至2016年8月的房租在2016年11月15日以前全部结清，2016年8月至10月的房租在2016年12月1日之前全部结清，从2017年1月起若再有拖欠房屋，则自愿退出，押金10万元冲抵2015年房租。水电费用在10月7日前结清，以后一月一结不再拖欠等。承诺到期后，被告仍未支付拖欠的房租，故引起纠纷。另查明，2015年5月16日，被告聂勇涛作为甲方，被告凡银和案外人杨国珍、郭莹莹作为乙方签订了一份《合作协议书》，主要约定甲、乙双方自愿合伙成立合伙企业经营足浴、SPA等项目，其中第八条约定“公司成立后，所有资金出入必须有甲乙双方签字方可”，此外协议还对双方的出资及所占的比例、合伙期限、合伙的经营、盈余、债务、入伙、退伙、出资的转让等事项进行了约定。两被告聂勇涛、凡银和其他两个合伙人均在协议上签名摁手印。2016年11月7日，聂勇涛和凡银、郭莹莹签订了股权转让协议，凡银和郭莹莹将其各自持有的丽水湾商务公司13%的股权转让给聂勇涛。还查明，被告丽水湾商务公司现处于自动歇业状态。庭审时，被告聂勇涛表示愿意对拖欠的租金承担责任。上述事实，有当事人陈述、庭审笔录、房屋租赁合同、承诺书、合作协议书、银行转账凭证、股权转让协议、收据、工商登记信息、订货合同、三网弱电合同等证据证实，足以认定。本院认为，被告聂勇涛和凡银作为被告丽水湾商务公司的发起股东，在丽水湾商务公司成立之前，聂勇涛以承租人的名义与原告签订了房屋租赁合同，凡银向原告交纳了租赁合同保证金10万元。公司成立之后，丽水湾商务公司虽然未对聂勇涛签订的租赁合同予以确认，但其已经实际使用了该租赁房屋，对房屋进行了装修、经营，并向原告交纳了水、电费用及房屋租金，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，被告丽水湾商务公司应向原告履行支付房屋租金的义务，被告丽水湾商务公司辩称合同是聂勇涛签订的，与其公司无关，其公司不应承担责任的理由，不符合法律规定，本院不予采纳。对原告要求被告聂勇涛承担连带责任的请求，因被告聂勇涛在公司发起阶段以其个人名义与原告签订了房屋租赁合同，后又向原告出具了承诺书，且在诉讼中表示愿意对拖欠的租金承担责任，故本院对该主张予以支持。对原告要求被告凡银承担连带责任的请求，因丽水湾商务公司系独立法人，凡银作为该公司原股东，对公司债务不应承担连带责任，故本院对该主张不予支持，被告凡银不承担连带责任。对于所欠租金的数额，经查，合同签订的日期是2015年5月29日，合同约定3个月装修期免收租金，租金收取标准为：合同期内第一年租金为566600元，第二年在第一年的基础上递增5%，第三年在第二年的基础上递增5%，以此类推；租金支付方式为：签订合同时支付房屋租赁保证金10万元，2015年6月10日前支付一季度（2015年8月11日-2015年11月10日）租金141650元、2015年9月10日前支付半年（2015年11月10日-2016年5月10日）租金283300元、2016年4月10日前支付1年（2016年5月11日-2017年5月10日）租金，以后每次提前1个月一次性支付1年的房屋租金。按上述约定，至起诉之日应付租金为1019880元{141650元（2015年8月11日-2015年11月10日）+283300元（2015年11月10日-2016年5月10日）+594930元[566600元×(1+5%)]（2016年5月11日-2017年5月10日）}，被告已于2016年3月24日付租金15万元，应先扣减2015年6月10日应付租金141650元，再冲减2015年9月10日应付租金8350元（15万元-141650元），故拖欠租金的数额为869880元[2015年9月10日应付274950元（283300元-8350元）+2016年4月10日应付594930元]。对原告要求解除租赁合同的请求，因被告已逾期支付租金超过30日，符合原、被告租赁合同第十条的约定，原告有权行使解除权，本院予以确认该合同自诉状送达被告之日即2016年12月7日起解除。合同解除后，被告应腾退并返还所租赁的房屋，故对原告要求腾退并交还房屋的请求，本院予以支持。对原告要求被告支付拖欠的房屋租金86.28万元的主张，经本院核实,拖欠租金数额为869880元，被告答辩时要求将其交纳的房屋押金10万元冲减拖欠的租金，符合法律规定，该10万元应先冲减2015年9月10日应付的租金，冲减后，被告还应向原告支付769880元[2015年9月10日应付174950元（274950元-10万元）+2016年4月10日应付594930元]，本院对该项请求予以支持769880元，超出部分不予支持。对原告要求被告按银行同期贷款利率支付从应付之日起至付清之日止的逾期利息损失的请求，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金10万元的请求，因原告在诉讼中明确以利息损失作为违约责任的赔偿，且利息损失足以弥补其实际损失，故对该项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定，判决如下：一、确认原告襄阳市高新区纽宾凯酒店与被告聂勇涛于2015年5月29日所签订的房屋租赁合同于2016年12月7日解除；二、被告襄阳丽水湾商务服务有限公司于本判决生效后三十日内腾退并向原告襄阳市高新区纽宾凯酒店返还所租赁的位于襄阳高新区汉江北路56号的房屋；三、被告襄阳丽水湾商务服务有限公司于本判决生效后三日内向原告襄阳市高新区纽宾凯酒店支付拖欠的租金769880元，并按银行同期贷款利率支付以174950元为基数自2015年9月10日起和以594930元为基数自2016年4月10日起至付清之日止的利息损失；四、被告聂勇涛对上述款项承担连带清偿责任；五、驳回原告襄阳市高新区纽宾凯酒店的其他诉讼请求。案件受理费13430元，由被告襄阳丽水湾商务服务有限公司负担，被告聂勇涛对该费用承担连带清偿责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行:中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17451701040003656。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审判长 臧玉红审判员 管龙华审判员 王海清二〇一七年五月二十三日书记员 闫莉敏 更多数据：搜索“”来源：