（2017）苏0303民初2366号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-10-12
案件名称
徐州市天勤机关物业服务有限公司与黄慧慧物业服务合同纠纷一案一审判决书
法院
徐州市云龙区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州市天勤机关物业服务有限公司,黄慧慧
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百六十二条
全文
江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0303民初2366号原告：徐州市天勤机关物业服务有限公司，住所地在本市云龙区（新城区）元和路行政中心东区综合楼E201室。法定代表人：董仲书，该公司董事长。委托诉讼代理人：王颖，该公司项目经理。委托诉讼代理人：周新莉，江苏非圆律师事务所律师。被告：黄慧慧。原告徐州市天勤机关物业服务有限公司（以下简称天勤公司）与被告黄慧慧物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用小额诉讼程序于同年5月22日公开开庭进行了审理。原告天勤公司的委托诉讼代理人王颖、周新莉到庭参加诉讼，被告黄慧慧经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告天勤公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付2014年12月1日至2016年11月30日期间的物业服务费和公共能耗费7028元、违约金3775元（自2014年11月15日暂计算至2016年11月14日）。事实和理由：被告系绿地商务城五期绿地翠庭117#-1-1001室业主，2014年3月5日其与我公司签订前期物业服务协议，协议约定：我公司为被告提供物业管理服务，被告应在上年度服务时间结束前15日交纳下年度物业服务费；住宅物业服务费按建筑面积1.50元/月/平方米收取（不含公共能耗费）；上房时每户交纳500元水电预收金；公共能耗费每年预收500元/户，水、电费用依据电业公司、水务公司相关收费标准按实收取，另产生的水、电损耗据实分摊；空置房物业费依照不低于住宅正常物业服务费70%的标准收取。被告未按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，我公司有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金。被告的房屋建筑面积为176.61平方米，其拖欠我公司自2014年12月1日至2016年11月30日期间的物业服务费和公共能耗费7028元，违约金3775元。我公司多次催要，被告以各种理由拒绝交纳。被告黄慧慧未答辩、未提供证据、亦未委托诉讼代理人。经审理查明，2013年9月1日，绿地地产集团徐州新城置业有限公司（甲方）和原告天勤公司（乙方）签订徐州绿地商务城B2-1、2项目绿地翠庭小区前期物业服务合同，合同约定：甲方选聘乙方对绿地翠庭小区提供前期物业管理服务，期限自2013年10月1日起至2015年9月30日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；乙方提供的前期物业管理服务应达到二级项目内容与标准；物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，住宅物业费1.50元/月/平方米（不含公共能耗及公共用水）；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担，业主委员会成立后具体收费项目、标准，由业主委员会与物业公司另行协商确定；公共能耗及公共用水按400元/户/年收取，与物业服务费同时预交，每年末根据实际发生额按户数分摊，预交额不足时由业主或物业使用人补足，结余时余额滚动进入下一年公共能耗及公共用水费用，冲减应预交的公共能耗及公共用水费用；业主应于开发商公告的交房截止之日起交纳物业服务费用；业主委员会成立前物业服务费用暂按年交纳，业主或物业使用人应在上次服务时间结束前15日之前交纳下年度物业服务费；停车场由甲方作为出租方，乙方代办租赁手续的，车位使用人应按露天车位240元/个/月、车库车位240元/个/月的标准向乙方交纳停车费；乙方从停车费中按露天车位30元/个/月、车库车位40元/个/月的标准提取停车位维护保洁服务费；停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，乙方须于每月的前三个工作日将所收取的全部停车费交给甲方，甲方在三个工作日内将乙方应提取停车费维护保洁服务费付给乙方；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位30元/个/月、车库车位40元/个/月的标准向乙方交纳停车位维护保洁服务费；地面停车位不应长期出租，访客临时停车可按小时收费，具体收费标准按物价局规范执行；乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务；物业共用部位、共用设施设备经营收入用于弥补物业服务费的不足，剩余部分归全体业主所有；业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合；乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；甲方、业主或物业使用人因自身原因未能按时足额交纳物业服务费用及公共能耗、公共用水费用的，应按欠付上述费用每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。双方还就物业的承接验收、专项维修资金、违约责任等其他事项进行了约定。2013年10月原告天勤公司开始为绿地翠庭小区提供物业服务管理。同年12月31日，原告对2013年9月1日徐州绿地商务城B2-1、2项目绿地翠庭小区前期物业服务合同在徐州市云龙区房产服务中心物业管理科登记备案。2012年12月10日，原告天勤公司（甲方）和被告黄慧慧（乙方）签订前期物业服务协议，协议约定：物业服务费乙方以房屋交付日期为准按年交付，业主或物业使用人应在上年服务时间结束前15日交纳下年度物业服务费，住宅按照1.50元/月/平方米的标准收取物业服务费（不含公共能耗费）；上房时每户交纳500元水电预收金，公共能耗费预收500元/户/年，水、电费用依据电业公司、水务公司相关收费标准按实收取，另产生的水、电损耗据实分摊；空置房物业费依照不低于住宅正常物业服务费70%的标准收取；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金；本协议自签字之日起生效，协议期限自2013年9月30日至2015年9月29日，本协议期满，如甲方与绿地地产集团徐州新城置业有限公司续签前期物业服务合同，本协议顺延，自动生效。2015年绿地地产集团徐州新城置业有限公司（甲方）和原告天勤公司（乙方）签订补充协议，协议约定：鉴于至2015年6月底，徐州绿地商务城B2-1、2项目绿地翠庭小区业主委员会尚未成立，甲乙双方经协商一致同意延长2013年9月1日签订的前期物业服务合同期限，期限暂定为1年，自2015年10月1日至2016年9月30日；若本协议到期，甲方或业主委员会未与第三方签订本项目物业服务合同，如乙方愿意继续提供物业管理服务，则本协议自动延续1年。被告黄慧慧系绿地翠庭小区117#-1-1001室房屋所有权人，房屋建筑面积176.61平方米。2012年12月被告办理上房手续，其尚欠原告2014年12月1日至2015年11月30日期间的物业服务费176.61平方米×1.50元/月/平方米×12个月+280元（公共能耗费）≈3459元；2015年12月1日至2016年11月30日，176.61平方米×1.50元/月/平方米×12个月+390元（公共能耗费）≈3569元，合计7028元。本院认为，2013年9月1日原告天勤公司和绿地地产集团徐州新城置业有限公司签订的徐州绿地商务城B2-1、2项目绿地翠庭小区前期物业服务合同及补充协议合法有效，对绿地翠庭小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告具有从事物业管理服务的资质，为绿地翠庭小区提供了物业管理服务，被告黄慧慧为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费及公共能耗费。虽然前期物业服务合同中约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费及公共能耗、公共用水费用的，应从逾期之日起每天按欠付费用千分之一的标准向原告支付违约金。物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费及公共能耗费并未影响原告正常经营，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄慧慧应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州市天勤机关物业服务有限公司物业服务费、公共能耗费7028元。二、驳回原告徐州市天勤机关物业服务有限公司要求被告黄慧慧支付违约金3775元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，减半收取为35元，由原告徐州市天勤机关物业服务有限公司负担10元、被告黄慧慧负担25元（原告已预交，被告黄慧慧应负担的25元在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员 陈涛二〇一七年五月二十三日书记员 于淼 关注微信公众号“”