（2016）苏0706民初1723号

裁判日期: 2017-05-23

公开日期: 2017-10-16

案件名称

1723陆杨与王敏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

连云港市海州区人民法院

所属地区

连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陆杨,王敏,连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室,连云港圣博华康企业资产管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

连云港市海州区人民法院民事判决书（2016）苏0706民初1723号原告（反诉被告）：陆杨，男，1985年9月10日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：赵国祥，连云港市海州区浦西法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：王敏，女，1960年12月31日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：沈燕、刘茜，江苏海晟律师事务所律师。第三人：连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室，住所地连云港市海州区陇海西路3号。法定代表人：黄庆，主任。委托诉讼代理人：洪立东、徐丙军，江苏连城律师事务所律师。第三人：连云港圣博华康企业资产管理有限公司，住所地连云港市海州区南极北路35号。法定代表人：王敏，总经理。委托诉讼代理人：沈燕、刘茜，江苏海晟律师事务所律师。原告陆杨与被告王敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，王敏提起反诉，本院依法合并审理，此后为查明案件事实，依法追加了连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室（以下简称老街办公室）、连云港圣博华康企业资产管理有限公司（以下简称圣博华康公司）为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆杨的委托诉讼代理人赵国祥、被告王敏以及第三人圣博华康公司的委托诉讼代理人沈燕、刘茜、第三人老街办公室的委托诉讼代理人徐丙军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陆杨向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《雪芙豪夫音乐餐厅转让协议》，赔偿损失50000元、退还转让费50000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月25日，我与被告王敏签订《雪芙豪夫音乐餐厅转让协议》，被告将自己承租雪芙豪夫音乐餐厅转让给我，双方约定：被告有保证我正常经营的义务，若不能保证正常经营，被告应当赔偿我的损失50000元，并退还我所交的全部转让费用，且我有权处理该餐厅内的全部动产。协议还就其他事项进行了约定。我按照协议履行了自己的义务，因王敏没有及时向房东交租金，致使房东断我电，使得我从今年春节起就无法营业，因被告的行为造成严重损失，为此起诉至法院请求依法予以裁判。被告王敏辩称，诉状所述不是事实，被告将房屋交付原告后，其处于经营状态，不存在房屋断电问题。根据被告与原告签订的转让协议约定的第二期转让款应于2016年2月25日前支付给被告，原告一直拒不支付到期转让款，经被告电话、短信书面信函等方式催收后，原告一直不予给付，甚至恶意处置交接时从被告处接收的动产，造成被告资产损失，现请求法院依法查清事实驳回原告诉求。反诉原告王敏向本院提起反诉请求：1.判令解除《雪芙豪夫音乐餐厅转让协议》；2.依法判令反诉被告返还位于海州区民主路老街新浦广场雪芙豪夫音乐餐厅房屋及房屋内的动产；3.判令反诉被告给付违约金5万元及支付房屋使用费8万元（自2015年8月25日起暂计算至2016年4月25日止，实际使用费应计算至反诉被告返还房屋之日止）；4.反诉被告承担反诉费用。诉讼中，反诉原告王敏申请撤回要求反诉被告返还房屋内动产的诉讼请求。事实与理由：双方签订《雪芙豪夫音乐西餐厅转让协议》，根据协议，转让费共计20万元，反诉被告应将转让费分别于2015年8月25日前、2016年2月25日前、2016年8月25日前、2017年2月25日前各向反诉原告支付5万元。双方另对彼此的权利义务作了明确约定。协议签订后，反诉原告依约将房屋交付给反诉被告，但反诉被告仅向反诉原告支付了第一笔转让费，2016年2月25日前的转让费没有按照协议约定支付给反诉原告，且超出一个月之久。在反诉原告多次催交后，反诉被告一直没有支付。反诉被告的行为已经构成违约，为此提出反诉，请求支付反诉原告的反诉请求。反诉被告陆杨辩称，反诉理由不成立，第三人陈述从未断水电是事实，但是原告所用的电是先交钱后用电，原告去交钱的时候管委会不收，是用一种不作为的方式予以断电，达到断电效果，断电的理由是被告的儿子朱正宝欠老街办公室的房租。第三人老街办公室陈述，第三人与本案无关，原告应该在自己签订合同时审慎审查，第三人委托圣博华康公司代为管理民主路老街部分房屋的租赁，原告所述不是事实，第三人从未关停民主路街道房屋水电。第三人圣博华康公司陈述，我司与老街办公室签订的房屋租赁合同虽然已经于2015年2月4日协议终止履行，但是我司与老街办公室协议期间，对外签订的租赁合同仍然有效，我司在租赁经营老街房屋之后，又转租给王敏，且签订了餐厅酒吧租赁协议，与本案原告签订的合同的主体是王敏，原告与王敏之间应该按照2015年8月25日的协议约定来履行。原告与王敏之间的纠纷与我司无关。本案当事人围绕诉讼请求，陆杨提交了转让协议、录音、王敏提交了转让协议、交接清单、房屋租赁经营合同、照片、光盘视频、第三人老街办公室提交了承诺、圣博华康公司提交了房屋租赁经营合同、协议书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年8月25日，王敏（转让方，甲方）与陆杨（受让方，乙方）签订《雪芙豪夫音乐西餐厅转让协议》，约定甲方将位于海州区民主路老街新浦广场雪芙豪夫音乐西餐厅转让给乙方使用，建筑面积约300平方米，以实际面积为准，就有关事项达成如下协议：一、该餐厅转让价20万元（大写人民币贰拾万元整），乙方分别于2015年8月25日前、2016年2月25日前、2016年8月25日前、2017年2月25日前各向甲方支付5万元。上述转让费用包括该店铺的二楼两个包间，厨房及一楼大厅装修、装饰、设备（见明细表）的费用及一年半房租，甲方于2015年8月将该店铺交付给乙方使用；二、自2017年1月1日开始，乙方向房东直接交付租金，并代替甲方履行其与房东签订合同的义务；甲方保证乙方与房东合理履行甲方与房东签订的合同，甲方保证在2017年1月1日至2018年1月1日期间年租金不超过10万元，本协议的履行期从签订之日起为3.9年；三、甲方为乙方办理经营所需要所有执照，费用由乙方承担。转让前该店债权、债务由甲方承受，转让后乙方经营所产生的债权、债务由乙方承受；四、甲方保证本协议的顺利履行，如因甲方致使本协议项下的店铺无法经营或转让，甲方赔偿乙方5万元，并退还已收的全部转让费，乙方并有权处理该店动产；乙方在因乙方原因未完成全支付转让费20万元前，不得搬离、变卖酒吧资产，否则乙方应向甲方支付相关资产费用并承担违约金5万元；五、乙方应按约支付转让费，如乙方逾期支付转让费（未支付或未足额支付），乙方应向甲方支付违约金5万元，逾期达1个月的甲方有权收回该店铺，乙方按照1万元/月向甲方支付该店铺的使用费；六、甲方保证乙方在不欠房东租金的情况下乙方有权将本协议约定的该店铺转租或转让；七、甲乙双方合同生效后，政府一切补助及优惠政策都是乙方所有，跟甲方无关；八、本合同一式二份，各执一份，双方签字生效，甲方与房东所签订的协议作为本协议的附件。上述协议签订后，王敏将涉案的店铺及店铺内的动产交付给陆杨使用，双方签订雪芙豪夫音乐西餐厅交接清单，陆杨向王敏支付转让费5万元。另查明，涉案房屋属老街办公室经营管理，2014年2月11日，老街办公室与江苏瀛洲发展集团有限公司作为甲方，与乙方圣博华康公司签订《连云港民主路老街项目房屋租赁经营合同》，约定甲方将其开发建设的连云港民主路老街项目的房屋整体租赁给乙方经营管理，整体租赁期限为12年，自本项目正式交付之日起至满12年的对应日止（含免租期）。本合同履行期间，甲方同意乙方可将所承租的房屋转租给不同的第三方经营者用于符合本合同用途的商业经营，并就转租经营事宜向乙方出具书面授权书。圣博华康公司于2014年4月17日与王敏签订了《房屋租赁经营合同》，将涉案房屋出租给王敏使用，租赁期限为5年，自2014年4月20日起至2019年4月19日止。甲方同意，乙方在租赁期内可自行将房屋予以转租、转让、或交与第三方承包经营、合作经营或联合经营。2015年2月4日，老街办公室、江苏瀛洲发展集团有限公司（甲方）与圣博华康公司（乙方）签订《协议》，约定：鉴于乙方存在未能在规定的时间内达到约定的招商率和品牌商家数量、未按合同约定创建完备的项目公司，配备专门的讲解人员和破坏房屋结构造成安全隐患等违约行为，达成协议如下：一、经双方协商一致，自本协议签订之日起，原《连云港民主路老街项目房屋租赁经营合同》终止履行。甲方收回乙方的租赁经营权。二、乙方已出租的房屋，由乙方在3日内通知第三方，并协助甲方与第三方在15日内将原合同主体变更为甲方与第三方的租赁合同。在与第三方签订变更租赁合同前，乙方仍需配合收取第三方商户的房租、物业费等。如个别商户仍将该费用直接支付乙方，乙方需在3日内如数转交甲方。协议还就其他内容进行了约定。还查明，第三人老街办公室于2016年4月收回涉案房屋，将涉案房屋重新对外出租，但原、被告、第三人均无法确认收回的具体时间。本院认为，陆杨与王敏签订的《雪芙豪夫音乐西餐厅转让协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。因陆杨与王敏均主张要求解除《雪芙豪夫音乐西餐厅转让协议》，且涉案的租赁房屋已由老街办公室收回重新对外出租，转让协议已无法继续履行，故双方要求解除转让协议符合法律规定，本院予以支持。本案中，陆杨在履行转让协议过程中未能按协议约定按时给付转让费，王敏作为圣博华康公司的法定代表人在委托管理方老街办公室与圣博华康公司已解除委托出租关系的情况下，与陆杨签订转让协议，并最终导致租赁商铺被收回，双方对转让协议的无法继续履行均存在过错，本院考虑双方的过错相当，违约责任可相互冲抵，陆杨要求赔偿损失5万元、王敏要求支付违约金5万元相互冲抵。陆杨实际占有使用商铺期间，应当按照约定支付王敏租金，因案件当事人均陈述涉案商铺于2016年4月份被收回，但无法确定具体时间，本院计算租金至2016年3月31日，结合转让协议第二条王敏确保2017年之后年租金不超过10万元的约定，本院确定租金按每月7000元计算，共计50354.84元（7月×7000元＋6/31×7000元）。考虑陆杨支付的转让费50000元包含装修、设备、租金，现房屋（包含装修）已被收回，反诉原告王敏在本案中表示另行主张设备，该50000元应从上述陆杨支付给王敏的租金中冲减，陆杨还应给付王敏354.84元。对于王敏主张的要求陆杨返还房屋的诉讼请求，因涉案商铺已被老街办公室收回并出租他人使用，故王敏要求陆杨返还房屋，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除陆杨与王敏于2015年8月25日签订的《雪芙豪夫音乐西餐厅转让协议》；二、反诉被告陆杨于本判决发生法律效力后十日内给付反诉原告王敏354.84元；三、驳回原告陆杨的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元（陆杨已预交），由陆杨负担，反诉案件受理费1450（王敏已预交），由王敏负担1400元，由陆杨负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。审　判　长　　刘兴超代理审判员　　钱　永人民陪审员　　宋　燕二〇一七年五月二十三日书　记　员　　张　冉附件：相关法律条文和上诉须知相关法律条文:一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行关注微信公众号“”